Ще не ринок покупця, та вже й не диктат продавця

Добротність будівництва й репутація забудовника дедалі частіше стають основними критеріями при виборі новобудови. Девелопери готові витрачати кошти, створювати підрозділи для контролю якості й власні експлуатуючі організації - аби тільки привабити покупця. Не держава і не закони, а ринок змушує будувати будинки з рівними стінами й з екологічно чистих матеріалів.

Хто так будує?

Неякісні оздоблювальні матеріали, дешеві вікна замість обіцяних теплозберігаючих та непрацюючі комунікації - найпоширеніші проблеми новобудов. Дозволити собі низьку якість робіт і матеріалів забудовники можуть з двох причин: через нечітко прописане будівельне законодавство й відсутність у покупців досвіду інвестування. Адже часто люди взагалі не знають, які документи потрібно вимагати від забудовника і хто відповідає за якість будівництва.

Контролювати якість від держави повинен інспектор Державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБК). Але іноді ці люди творять чудеса, приймаючи в експлуатацію будинки з незавершеними будівельними роботами та непідведеними комунікаціями. Наприклад, сумно відомий житловий комплекс "Брест-Литовський" під Києвом здали в експлуатацію кілька років тому. Хоча електроенергія на той момент надходила за тимчасовою схемою через посередника, а вода - зі свердловини з позначкою "для технічних робіт".

Налякані гучними історіями про недобросовісних забудовників, українські покупці довго не наважувалися купувати квартири в новобудовах. Тенденція змінилася тільки цього року, коли, крім вигідної розстрочки та інших привабливих умов продажу, забудовники почали давати покупцям гарантії на якість будівельних матеріалів і робіт, а також масово переводити експлуатацію зведених об'єктів на самостійне обслуговування.

Пильнуймо

Як правило, забудовники показують покупцям планування майбутніх квартир, але не ознайомлюють із проектною документацією, сертифікатами якості будматеріалів і ліцензією генпідрядників на виконання будівельних робіт.

Самі покупці теж рідко вимагають документального підтвердження обіцянок забудовника. У результаті підписуються договори, які містять лише опис стану справ у самій квартирі. А вимоги до будівельних робіт на іншому просторі будинку, наприклад до електропроводки на сходовому майданчику або до ліфта, залишаються за рамками домовленостей.

"Інвестор має повне право вимагати від забудовника дозвільні документи, а також сертифікати якості на всі будівельні матеріали, ліфти й штукатурку", - каже начальник відділу продажу ЖК Park Stone Дмитро Шостя. За його словами, держава не контролює подібних питань, але якщо забудовник дорожить своїми інвесторами й власною репутацією, то без проблем надасть усі документи.

"Не слід забувати, що інвестор має право не прийняти квартиру до усунення в ній тих чи інших проблем. Він також має право написати скаргу в ДАБК. Хай як іронічно це звучить, але такий захід спрацьовує, особливо якщо скарга колективна", - доповнює керівник компанії BGM Ігор Вишняков.

Слід мати на увазі, що скаргу, а точніше акт про виявлені недоліки й неналежну якість будівельних робіт, інвестор має право подати тільки один раз - під час підписання акта технічного огляду приміщення спільно зі службою експлуатації.

Якість на потоці

Безперервний контроль якості будівельних робіт досягається певними зусиллями й дисципліною всередині будівельної компанії. "У нас на будівництві все, починаючи від заливання фундаменту до опоряджувальних робіт, контролюють виконроб, начальник дільниці, головний інженер, технічний нагляд замовника, інспектор ДАБК, автор проекту", - розповідає Д.Шостя.

Для досягнення максимального ефекту забудовники використовують так звану лінійну систему контролю якості. Її суть полягає в тому, що кожний вид робіт виконує автономна бригада, і кожна з них, приходячи на свою дільницю після попередньої, має прийняти виконані роботи. "Кожна бригада - а це муляри, електрики, штукатури та ін. - підписує з генпідрядною організацією договір на виконання робіт у встановлений термін. Після цього здає роботу й підписує документ із гарантією якості, що передається інвестору. Крім того, наступна бригада, яка прийшла на будівництво, може виявити недоліки колег і повідомити про це виконроба. А він застосує відповідні санкції до недобросовісних будівельників", - підкреслив Ігор Вишняков. Таку систему він впровадив на об'єктах компанії BGM в Ірпені. За його словами, ця схема роботи вигідна, насамперед, інвесторам, оскільки дає змогу виявити брак на ранніх стадіях. Отже, істотно заощадити кошти на переробці. Відповідно, ці витрати не будуть закладені в собівартість будівництва.

Ще один фактор, який впливає на якість будівництва, - наявність перспектив обслуговування у власному ЖЕКу забудовника. Компаніям, які самі надаватимуть послуги в побудованих будинках, немає сенсу залишати недоробки, несвоєчасно чи неякісно підключати комунікації. Адже всі проблеми експлуатації тоді лягають на їхні плечі. Покупці чудово це розуміють.

"Після того, як у нас запрацювала своя експлуатуюча контора, і ми стали інформувати про це покупців, обсяги продажів у житлових комплексах зросли приблизно на 25%", - стверджує І.Вишняков.

Експерти констатують, що період огульного ажіотажного попиту на квартиру заради квартири, характерний для перших посткризових років, уже минає. Сьогодні рівні підлоги, теплі стіни й вікна, працюючі ліфти та якісні комунікації є такою самою конкурентною перевагою, як і ціна, район і площа квартири.