Як інвестору проблемної новобудови отримати квартиру або повернути гроші

Складна ситуація з понад десятьма тисячами вкладників проблемного будівництва об'єктів "Укогруп" Анатолія Войцехівського знову примусила повернутися до теми захисту інтересів інвесторів, що вклались у будівництво проблемних недобудов.

Проблема незаконного будівництва не обмежується самими об'єктами "Укогруп". Статистика фіксує збільшення кількості будівництв, віднесених до незаконних. Зокрема, тільки в столиці, за даними містобудівного кадастру Києва, список самочинних будмайданчиків щомісячно поповнюється новими. Це означає стрімке зростання кількості вкладників, які потребуватимуть захисту своїх прав та інвестицій.

Закон України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", прийнятий після історії з "Еліта-Центр" і покликаний захищати інтереси інвесторів новобудов, із покладеною функцією не впорюється. Забудовники винайшли відносно законні "сірі" способи залучення коштів у будівництво житла від інвесторів-фізичних осіб в обхід дозволених схем фінансування будівництва, передбачених законом. Ці схеми дозволяють їм уникнути відповідальності перед інвестором. До "сірих" схем, зокрема, належать попередній договір, купівля-продаж майнових прав, членство в житлово-будівельному кооперативі.

Запропоновані останнім часом стандартні рецепти допомоги покупцям нерухомості в новобудовах зводяться до порад не купувати на стадії будівництва, а також констатують загальновідомі проблеми і спрямовані, щонайбільше, на уникнення проблем у майбутньому, жодним чином не вирішуючи проблем інвесторів, котрі вже втрапили в халепу з недобросовісним забудовником.

Дедалі частіше можна почути думку, що інвестори самі винні у своїх лихах, мовляв слід уважніше ставитися до вибору забудовника й не шукати дешевих варіантів. Тому вони не заслуговують уваги більшості, і тим паче - вирішення на державному рівні, а проблему добудови мають вирішувати самостійно.

Вважаю, що звинувачувати покупців такої нерухомості у бажанні купити дешевше й перекладати на них відповідальність за недобудову - помилка. Для більшості з них купити "повітря" - чи не єдина можливість забезпечити свої родини житлом, тому чинник низької ціни вирішальний у виборі забудовника. Крім того, інвестору-фізичній особі об'єктивно бракує знань, потрібних для правильного вибору нового будівництва із запропонованих на ринку, а також для розуміння змісту договорів щодо їх придбання. Він завжди ризикує помилитися або стати жертвою обману з боку недобросовісного забудовника і придбати нерухомість у проблемному об'єкті. Тому держава повинна забезпечити особливий захист більш слабкого суб'єкта економічних відносин, яким є інвестор-фізична особа. Такий висновок був зроблений Конституційним судом України у рішенні від 10 листопада 2011 р. №15-рп/2011 щодо споживачів фінансових послуг, але повністю може бути застосований і до покупців квартир у новобудовах

В одних випадках велика кількість постраждалих інвесторів обумовлена бездіяльністю державних органів, які не припиняють очевидно самовільного будівництва (взагалі без дозвільних документів на самовільно зайнятих ділянках) на ранніх його етапах. В інших - збільшення кількості незаконних будівництв викликане скасуванням раніше виданих дозвільних документів у зв'язку з виявленням допущених під час їх видачі порушень.

За таких обставин перекладати на покупців відповідальність за свій вибір було б нечесно. Держава також мусить відповідати за свою діяльність. На щастя, ми вже маємо позитивні приклади відповідальності держави за неналежне виконання її органами своїх функцій. Так, Вищий адміністративний суд України вже визнавав вину Національного банку України в ліквідації "Брокбізнесбанку", що дозволило його вкладникам вимагати від держави відшкодування шкоди за втраченими депозитами. Цей досвід, коли держава відповіла перед вкладниками банку, цілком може бути перенесений у будівництво, на можливість постраждалих інвесторів вимагати відшкодування збитків, якщо держава не забезпечила належного контролю діяльності несумлінного забудовника.

То що можна запропонувати покупцям, чий об'єкт опинився у "чорному списку" недобудов?

Як варіант, можу порадити інвесторам проблемних недобудов не чекати на усунення забудовником виявлених недоліків і на завершення будівництва, а докласти активних зусиль до відшкодування збитків за рахунок держави, що не виконала своїх контрольних функцій.

У такому разі інвестору перш за все необхідно підтвердити свої права, їх дійсність та добросовісність їх купівлі. Окрім рішення суду, це завдання виконує реєстрація майнових прав. До того ж суди, керуючись останньою практикою Верховного суду України, відмовляють у визнанні права власності на майнові права на квартири, не завершені будівництвом.

Тому надійною альтернативою судовому порядку є реєстрація майнових прав на квартиру в незавершеному будівництвом будинку в реєстрі майнових прав. Така реєстрація замінює рішення суду і підтверджує право власності на незавершену будівництвом квартиру.

Після цього, маючи у своєму активі такий інструмент, інвестору буде неважко домогтися в судовому порядку відшкодування державою завданих йому збитків несумлінним забудовником.