Купівля квартири в новобудові: як не залишитися без інвестицій

Понад півроку минуло відтоді, як Київська міська державна адміністрація запропонувала інвесторам порядок дій із виходу з довгобудів "УКО-груп" Анатолія Войцеховського та інших незаконних будівництв.

Запропонований план полягав у тому, щоб інвестори, які постраждали, звернулися до суду й визнали право власності на майнові права на недобудовану квартиру, зареєстрували об'єднання інвесторів, а потім за власний кошт отримали дозвільну документацію й повторно інвестували в завершення будівництва.

Ще тоді стало зрозуміло, що цим порядком міська влада, фактично, залишає інвесторів сам-на-сам із власними проблемами, зводячи їхнє рішення до принципу "порятунок потопаючих - справа рук самих потопаючих". Перше враження, що влада не зацікавлена у вирішенні проблеми незаконного будівництва на користь інвесторів, із часом тільки посилюється.

Недивно, що такі рекомендації не сприяли вирішенню проблеми незаконних будівництв і поверненню втрачених інвестицій, а лише призвели до втрати дорогоцінного часу. Стан справ на проблемних будівництвах через півроку після опублікування плану підтверджує це.

Несподіванки плану виходу з довгобудів

1. Звернення до суду щодо визнання майнових прав.

Навряд чи державним мужам невідомо, що судова практика Верховного суду України не допускає визнання права власності на майнові права в судовому порядку.

Тому судовий шлях безперспективний і тільки відкладає підтвердження інвесторами своїх майнових прав. А тим часом довгобуд змінить забудовника, і на деяких будмайданчиках цей процес розпочався, а подекуди - й закінчився. І ще невідомо, чи новий забудовник зважатиме на права інвесторів, які не встигли отримати визнання права власності на квартиру в новобудові, і що йому зашкодить повторно продати квартиру з непідтвердженими компетентним органом майновими правами попереднього інвестора.

2. Погашення боргів забудовника за користування земельною ділянкою.

Інвестори не зобов'язані гасити борги забудовника із плати за землю за минулий час, бо вони не є стороною договірних відносин у користуванні земельною ділянкою. Тим більше що один раз вони вже компенсували забудовникові плату за користування ділянкою в ціні купівлі квартири.

3. Припинення права попереднього забудовника на користування земельною ділянкою й отримання рішення суду про передачу права власності на недобуд створеному інвесторами об'єднанню.

Нездійсненність цієї вимоги в тому, що право власності - непорушне, і закон не допускає примусових відчуження або передачі права власності, за окремими винятками, які цієї ситуації не стосуються. До того ж, за великим рахунком, незаконне лише те будівництво, яке визнав таким суд. Або те, на яке орган держархбудконтролю скасував документ, що дає право на будівництво. Отже, юридично будівництво законне, доки протилежне не сформульоване в рішенні суду або розпорядчому акті органу держархбудконтролю. Тому непідтверджене компетентними органами суб'єктивне подання чиновників про незаконність будівництва ще не дає підстав застосувати до забудовника примусовий захід, зокрема припинити його права власності на недобуд.

Але найцікавіше в запропонованому плані дій - те, що він замовчує таке.

1. Саме бездіяльність і дії органів державної влади та місцевого самоврядування найчастіше сприяли видимості законності будівництва, формуванню помилкового уявлення інвесторів про наявність у забудовників дозвільних документів, що спонукало інвесторів вкладати кошти в такі будови.

В одних випадках виникнення незаконних забудов зумовлене незастосуванням із боку держави достатніх і необхідних заходів для негайного припинення очевидного самовільного будівництва (без дозвільних документів на самовільно зайнятих ділянках). В інших - збільшення кількості незаконних будов викликане скасуванням державними органами дозвільних документів, раніше виданих тими ж органами з істотними порушеннями.

Тому інвесторові слід завжди пам'ятати, що держава не менше, ніж забудовники, відповідає перед інвесторами за втрату ними інвестицій, вкладених у незаконне будівництво. Отже, шкоду, завдану незаконною дією або бездіяльністю органу державної влади, повністю відшкодовує держава.

Таким чином, інвестор має гарантовану можливість отримати від держави відшкодування вкладених у довгобуд і втрачених інвестицій.

2. Згідно із Законом України "Про місцеве самоврядування", місцеві органи влади зобов'язані організувати завершення будівництва багатоквартирних житлових будинків, що будуються із залученням коштів фізичних осіб, якщо забудовники не мають можливості продовжувати таке будівництво.

Тому інвестори мають право вимагати передати незавершене житлове будівництво в комунальну власність і фінансувати його завершення за кошти місцевого бюджету.

Отож що можна запропонувати покупцям, чий об'єкт опинився в "чорному" списку незаконних довгобудів?

Оскільки влада вже дала зрозуміти, що не зважатиме на інвестора, який, крім документів, виданих йому забудовником, не матиме підтвердження майнових прав від компетентного державного органу, то інвесторові слід потурбуватися про оформлення права власності на квартиру в новобудові. Судова практика не допускає визнання права власності на майнові права в судовому порядку. Тому інвесторові слід звернути увагу на позасудові способи оформлення квартири в новобудові.

Одним із таких способів є реєстрація майнових прав - це визнання права власності на квартиру в новобудові ще на стадії її будівництва і внесення запису про договір купівлі-продажу майнових прав до державного реєстру. Така реєстрація заміняє рішення суду про визнання права власності на майнові права на квартиру в новобудові.

Поряд із цим, інвестори проблемних довгобудів можуть вимагати визнання неправомірними дій або бездіяльності державних органів, які сприяють незаконній забудові, і стягнути з держави шкоду у вигляді втрачених у такому будівництві коштів. Своєю чергою, перспектива відшкодовування інвесторові втрачених ним інвестицій спонукатиме владу виконувати закони України і примусить прийняти проблемні довгобуди в комунальну власність та профінансувати завершення їх будівництва.