Поквартирна комісія

Купуючи квартиру, скориставшись послугами ріелтора, майбутній власник має «викласти» за посередницькі послуги кругленьку суму — як правило, від 3 до 5% від вартості житла. Гроші величезні: якщо агентству нерухомості вдалося продати «хатинку» за 200 тисяч доларів, виходить, воно отримає комісійні в розмірі від 6 до 10 тисяч «зеленню». Чи не забагато? І якщо агентство бере такі гроші, виходить, воно повинне свій «гонорар» відпрацьовувати. І тут виникає цілком логічне запитання: так за що ж покупець платить посередникові?

У деяких агентствах менеджери поводяться з клієнтом приблизно так: мовляв, ми вам допомагаємо підібрати квартиру, дивіться варіанти, вибирайте та не заважайте працювати. Насправді ж людина, котра звернулася по допомогу до ріелтора, наймає його на роботу, бо платить за цю допомогу чималі гроші. Передусім клієнт платить за безпеку угоди, за якість послуг, за мінімізацію витрат часу. А ріелтор як продавець посередницької послуги зобов’язаний виконати цілий комплекс певних дій, причому вчасно й якісно.

І кожен сам вправі для себе вирішити, чи варто йому звертатися до професіональних ріелторів або ж спробувати самостійно здійснити операцію. Про свою готовність до операцій із нерухомості можна судити, відповівши на низку конкретних запитань:

— чи зможете ви самостійно оцінити квартиру;

— чи зможете оформити попередній договір (угоду про завдаток);

— чи знаєте, які зобов’язання існують у продавця й покупця;

— що спричиняє невиконання цих зобов’язань;

— чи знаєте, що необхідно обумовити в угоді про завдаток;

— чи можете перевірити справжність правовстановлюючих документів;

— чи знаєте, які необхідні документи для нотаріального засвідчення угоди.

«Основний обов’язок ріелтора, на мою думку, — допомогти людям знайти одне одного й домовитися, причому дуже важливо, аби побажання кожної сторони були почуті та взяті до уваги (на основі договору), — вважає науковий співробітник Інституту споживчих експертиз Юрій Чорнобривець. — Ріелтор не тільки поєднує людей у пошуках найбільш підхожого варіанта, стежить за правильним оформленням угоди, а й є також свідком здійснення угоди. Часом ніхто, крім нього, не може допомогти розібратися в певній конфліктній ситуації».

Представляючи інтереси клієнта за договором на надання послуг, ріелтор виконує фактичні й юридичні дії за дорученням клієнта у строгій відповідності із законом та згідно зі своїми зобов’язаннями. За словами керівника одного зі столичних агентств нерухомості, неписаний кодекс професійної етики говорить, що під час першої зустрічі з клієнтом співробітник агентства нерухомості зобов’язаний:

— підтвердити свій статус (пред’явити посвідчення та копію свідоцтва про реєстрацію);

— повідомити клієнту інформацію про наявність у нього договору страхування професійної відповідальності, найменування, адресу й телефон страховика, у якого укладено договір про страхування професійної відповідальності;

— укласти з клієнтом письмовий договір на надання послуг;

— інформувати «споживача» ріелторських послуг про його права, гарантовані чинним законодавством;

— забезпечити цілість документів, отриманих від споживача ріелторських послуг для здійснення угоди;

— надавати клієнту достовірну й вичерпну інформацію стосовно об’єкта угоди, яка може бути одержана на підставі чинного законодавства в уповноважених органах державної влади та ін.

Чи може один і той самий агент представляти інтереси і продавця, і покупця? «Закон це не забороняє, — каже юрист компанії «Де-юре» Вадим Петрик. — Ріелтор має право представляти продавця й покупця в одній угоді. При цьому він управі отримати оплату своїх послуг більш як від однієї сторони угоди або набути будь-які інші майнові інтереси в угоді лише з відома та за згодою всіх сторін угоди».

Водночас в обов’язки ріелтора не входить:

— оцінка правовстановлюючих документів на об’єкт нерухомості, якщо документи видано органами державної влади, оформлено належним чином і їхня форма й зміст не суперечать чинному законодавству;

— пропонувати клієнтам додаткові гарантії у вигляді можливості страхування прав на нерухомість, від випадкової загибелі чи пошкодження майна в страховика, котрий має державну ліцензію на здійснення даного виду страхування.

У так званих «Стандартах практики», затверджених російською гільдією ріелторів, записано, що ріелтор має право розголошувати конфіденційну інформацію клієнта в таких випадках:

— на підставі запиту уповноважених органів державного управління або за рішенням суду;

— якщо ріелтору стало відомо про намір клієнта вчинити протиправний вчинок і розкриття цієї інформації необхідне для запобігання цьому злочину;

— якщо ріелтор змушений захищати свої права, які охороняються законом, від обвинувачення в протиправній поведінці.

Ці самі правила діють і в Україні.

До речі, основними учасниками на ринку нерухомості є покупці, продавці, ріелтори, забудовники, інвестори та... шахраї. Тому професіональний ріелтор передусім уберігає свого клієнта від аферистів, котрих на ринку завжди вистачає. Агентства нерухомості хваляться, що коли їхні фахівці беруть участь в угоді, то шахраї навіть не намагаються упорати свою аферу. Інакше спроба обдурити професіонала врешті-решт може закінчитися лавою підсудних. Адже підозрілі квартири перевіряються службами безпеки агентств, які підтримують зв’язок із правоохоронними органами.

І все-таки: за що конкретно ми платимо ріелтору? Практики сходяться на думці, що передусім — за пошук найкращого варіанта об’єкта нерухомості з наявних на ринку. Далі в порядку важливості йде: надання пакета юридичних послуг, які включають комплексну перевірку всієї «історії» квартири, збирання необхідних документів (у т.ч. довідок-характеристик із БТІ, виписок із ЖЕК, а також цілої низки інших), перевірка документів, що засвідчують особу продавця, підготовка й оформлення попереднього договору. Продавець платить за послуги професіонального оцінювача (за необхідності), комплекс юридичних послуг для усунення, коли це потрібно, юридичних похибок у правовстановлюючих документах, рекламування об’єкта у профільних виданнях, пошук покупця, підготовку об’єкта до продажу та ін.

«Що слід зробити покупцеві? Йому треба звернутися в агентство, зробити вибір квартири та купити її. Це три єдині дії нашого клієнта. Про решту подбають наші співробітники», — резюмує директор одного зі столичних агентств нерухомості.

Автору залишається тільки нагадати: у реальному житті за «решту» саме покупця (а не продавця чи якось інакше) попросять заплатити 3—5% комісійних ріелтору. Відсоток, як відомо, береться від вартості квартири. Хоча в голові важко вкладається логічний зв’язок між вартістю квартири та вартістю послуг з її продажу. Тож за що ж ми так щедро платимо ріелтору?..