Кримська нерухомість: услід за військом ідуть мародери

Захопленням Кримського півострова процес агресії не закінчився, а набув ще жорстокішого характеру, завдаючи ударів не тільки жителям Криму, а й українцям, підприємствам, котрі мають на півострові власність. Оскільки вслід за російськими військами йдуть мародери, змітаючи все на своєму шляху. Відчувши слабину, мародерствує не тільки криміналітет. Мародерствує й окупаційна влада півострова, що діє за сценарієм своїх господарів. Після того, як Радмін Криму прийняв рішення націоналізувати українське майно на території півострова, а влада РФ підтримала його, масштаби мародерства набули безпрецедентного характеру. Центробанк Росії, не обмежившись забороною діяльності Ощадбанку України на території півострова, взявся захоплювати держактиви нашої країни, привласнивши кошти, що перебувають на балансі НБУ, іпотечні зобов'язання, готівку з рахунків банків у Криму… У Мін'юсті України в 17 томах зафіксували завдані Україні збитки на суму 1 трлн

80 млрд грн. І це далеко не кінець. Після розгарбування держфінансів України для мародерів починається не менш цікаве - захоплення власності українських громадян, підприємств і установ, переважно - нерухомості.

Під шоком
правового колапсу

У Криму стосовно нерухомості виникла патова ситуація. Адже на півострові залишилися не тільки наші люди, а й власність, причому не лише кримчан, а й громадян, підприємств, установ інших регіонів України. І вона - під загрозою. Спеціалісти інформцентру "Майдан моніторинг", які кілька місяців вивчали стан справ на місці, б'ють тривогу. У Криму склалася ситуація, коли заявлені ціни на нерухомість зростають, але реальних продажів, по суті, не відбувається. У цьому хаосі нерухомість в українців, особливо жителів материкової України, просто відбирають. Беззаконня полегшує та обставина, що власність у Криму оформлена загалом гірше, ніж на материку. Є чимало таких земельних ділянок, документи на які ще не складені, а будинки вже побудовані. Втім, упорядкованість документів не завжди гарантує збереження власності. За словами експерта Наталі Зубар, базу відпочинку Харківського політехнічного інституту, як і такі ж установи ряду інших вузів міста, окупаційна влада Криму націоналізувала й використовує для своїх потреб. Вимоги законних власників - повернути нерухомість або компенсувати її вартість - ігноруються. Непокоячись за свою власність, багато українців їдуть у Крим, щоб дізнатися про долю своїх будинків, ділянок, на місці вирішити питання. Однак на місці такі питання якраз і не вирішуються. Експерти стверджують, що ситуація на півострові навколо нерухомості загострилася настільки, що деякі жителі Києва, Одеси та інших міст об'єднують зусилля для захисту своєї кримської власності. При цьому вони не тільки звертаються до адвокатів, а й наймають збройну охорону, яка б захистила їхні будинки й квартири коли не від окупаційної влади, то хоча б від дрібних рекетирів.

Доки Крим перебуває під шоком правового колапсу, оскільки після анексії півострова українське законодавство вже не діє, а російське ще не набуло чинності, окупанти готуються до наступу на чужу власність по всьому фронту. Розроблені як стратегія, так і тактика захоплення. Під час травневих відвідин півострова прем'єр-міністр РФ Д.Медведєв повідомив, що в Криму використають досвід олімпійського Сочі, тобто, "швидше за все, власникам земельних ділянок і будинків на узбережжі доведеться попрощатися зі своєю нерухомістю". І хоча в першому випадку йшлося про трансформацію власності в рамках однієї держави, а в другому - про дії на території чужої країни, влада РФ вважає, що в підходах до "зачистки" великої різниці не повинно бути. За інформацією експерта С.Данилова, невдовзі після одкровення прем'єра Росії "кримчанам повідомили, що, згідно з російськими законами, 200-метрову прибережну зону треба буде звільнити від забудов" - усе піде під знесення і без компенсацій. А що стосується морського берега, у такий спосіб "очищеного" від будинків і споруд, які належать чи то кримчанам, чи то власникам інших регіонів України, - то він уже поділений між новими власниками переважно з регіонів РФ.

Більше того, стосовно землі й нерухомості півострова російська влада готова діяти жорсткіше й рішучіше, ніж під час будівництва олімпійських об'єктів у Сочі або облаштування районів нової Москви, коли застосовувалися спрощені методи відбирання землі та знесення забудов. У російській пресі з'явилися перші подробиці проекту створення особливої економічної зони (ОЕЗ) у Криму. Проект федерального закону "Про особливу економічну зону на території республіки Крим і міста федерального значення Севастополь" проходить узгодження в уряді РФ. У законопроект про ОЕЗ ще вносяться зміни й уточнення, але основні його параметри зрозумілі. Розрахований на 48 років. Впродовж цього часу в Криму діятиме прискорена й спрощена процедура вилучення земель під будівництво транспортних, інфраструктурних, комерційних об'єктів. Законопроект дасть можливість забирати для потреб ОЕЗ будь-які землі, у т.ч. й ті, на які власнику виданий держакт власності чи укладений договір оренди, терміни якого не спливли.

В умовах
протистояння законів

У зв'язку з цим варто нагадати, що, згідно з українським законодавством, громадяни можуть придбати землю для особистого селянського господарства, під садову ділянку, будівництво житла й автогаражі, і багато кримчан та жителів інших регіонів України цим правом скористалися, побудувавши на півострові будинки, дачі. Але в законодавстві РФ таких прав немає. Отож особливої поваги до об'єктів приватної власності від окупаційної російської влади навряд чи можна очікувати. Ініціатори переділу кримської власності з допомогою ОЕЗ усвідомлюють, що іноземні інвестори на території окупованого півострова навряд чи з'являться. Спеціальна зона створюється для представників великого російського капіталу. Вони стануть у Криму резидентами, для них законодавці готують різного роду пільги та преференції. Розмах такий, що тут не до прав малих власників.

Проте, стверджують ріелтори, процес купівлі-продажу кримської нерухомості все ж таки відбувається. Правда, він має свої особливості, які враховують невизначений стан ринку та пов'язані з цим ризики. Ті, кому зовсім незмога відкладати угоди, стають на слизьку дорогу ризику: як правило, оформляють їх на континентальній Україні, укладаючи в агентствах договори задатку з його оплатою, при цьому прописується й загальна сума угоди. Продавці і покупці, відкладаючи остаточне укладання угоди та повний розрахунок на 3-6 місяців (термін можна продовжувати), сподіваються, що такі життєві питання, як законність купівлі-продажу, реєстрації нерухомості, будуть вирішені. Або на умовах міждержавних угод, або в судах на основі міжнародного права. Використовуються й інші прийоми, загальна особливість яких у тому, що ті, хто ними послуговується, ризикують своєю власністю, оскільки на території Криму діють закони із взаємовиключними положеннями.

Намагаючись надати бодай видимості законності протиправному й авантюристичному захопленню території сусідньої країни, у РФ поспіхом приймають федеральний конституційний закон від 21 березня 2014 р. "Про прийняття до РФ Республіки Крим та міста федерального значення Севастополя". Проголосивши Крим територією РФ і заявивши про дію на його території російського законодавства, окупаційна влада не змогла забезпечити нормального функціонування ринку нерухомості. Зокрема, і через місяць, і через два після прийняття закону російський державний реєстр прав на нерухомість не з'явився. А без нього ж неможливо проводити нотаріальні дії, купівлю-продаж нерухомості. Реакцією-відповіддю на законодавчу активність окупантів став прийнятий ВР України Закон "Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території", згідно з яким Мін'юст для захисту власності українців у Криму закрив доступ до реєстру нерухомості на півострові. Таким чином, із 17 березня жоден кримський нотаріус не має доступу до Держреєстру і правових підстав на використання даних, що зберігаються в ньому.

Як захистити власність

В умовах протистояння законів двох країн на півострові склалася парадоксальна ситуація. Ринок нерухомості завмер. Є продавці й покупці, ціни на квартири й будинки (особливо на узбережжі) демонструють зростання, але реальні угоди, по суті, не відбуваються. Оскільки Україна закрила реєстр нерухомості, а РФ не відкрила. Оформляти угоди з кримською нерухомістю в Херсонській, Миколаївській, Запорізькій областях мало хто ризикує. Є небезпека, що Росія може згодом визнати недійсними угоди, які відбулися завдяки новоприйнятому закону, що допускає на певний час дію українського законодавства. Експерт із майнових питань М.Швець вважає: "...будь-яка угода з кримською нерухомістю містить потенційні ризики її недійсності". Тим більше що в умовах невизначеності зростає не тільки небезпека рекету й шахрайства (на окупований півострів услід за військами прийшли аферисти з усієї РФ, котрі "спеціалізуються" на махінаціях зі нерухомістю), а й офіційно "освячених" дій окупаційної влади, яка використає в умовах перерозподілу нерухомої власності неправомірні рішення місцевих судів із заготовленим набором сумнівних "доказів".

Що робити в умовах зростання тиску в Криму на власників землі, будинків і квартир? Що буде з нерухомістю українців, яка перебуває на тимчасово окупованій території? Як у нинішніх умовах розпорядитися своїм майном? Юрист міжнародної юридичної фірми Goldblum and Partners Д.Набугорнов радить не поспішати здійснювати будь-які угоди, пов'язані з переходом прав власності на майно в Криму, почекати до набрання чинності російським законодавством на території Криму, врахувати, що Україна може оскаржити дії Росії в міжнародному суді. Але при цьому необхідно впорядкувати документи, які підтверджують легітимність прав власності. Щоб її захистити, власники повинні мати на руках відповідні свідоцтва або внести майно в Держреєстр, а найкраще - зробити і те, й інше. Така реєстрація можлива тільки на материковій частині України, бо доступ до Держреєстру України для нотаріусів і власників у Криму закритий,. Оскільки реєстрація прав власності за заявою власника - процедура тривала й містить багато нюансів, Д.Набугорнов рекомендує (як один із варіантів) на материковій частині країни оформити договір оренди на майно, можливо з родичем. Одна зі сторін угоди має бути зареєстрована саме в області нотаріального оформлення договору. Процедура, що забере не більше дня, приведе до внесення до реєстру даних про майно. Договір можна потім розірвати, але дані про власність залишаться в Держреєстрі прав на нерухоме майно.