Безготівкові сюрпризи

Зусиллями вітчизняних чиновників 2013-й для ринку нерухомості України виявився незвичайним. Якщо традиційно в літні місяці на ринку продажів вторинного житла настає повне затишшя, і він починає пожвавлюватися лише в перші дні осіни, то цього року все відбувалося з точністю до навпаки. Нинішнє літо запам'ятається учасникам ринку надзвичайною нервозністю, а от осінь зустріла їх глухим застоєм. Причин для цього в продавців і покупців нерухомості було предосить. Влада взялася наводити лад, а, як відомо, будь-які нововведення в нашій країні не минаються гладко, і страждати від новацій чиновників доводиться пересічним громадянам.

Оцінка для податків

Нагадаємо, що з 1 серпня мали набрати чинності законодавчі ініціативи, прийняті Кабінетом міністрів, Фондом держмайна та Міністерством юстиції з метою вдосконалення оподаткування угод із нерухомістю. Згідно з цими документами, в останній місяць літа по-новому мала запрацювати система оцінювання нерухомості з метою оподаткування. Вперше в нашій країні всі звіти з оцінки нерухомості мали реєструватися в Єдиній базі даних звітів про оцінку для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів. За задумом влади, цей реєстр адмініструватиме Фонд держмайна, а доступ до бази отримають Міністерство юстиції, Міністерство доходів і зборів, Держземагентство, нотаріуси, які проводять угоди з купівлі-продажу нерухомості, та замовники оцінки (тобто продавці нерухомості).

Від прийдешніх змін учасники вторинного ринку нерухомості стали чекати прикрощів. Насамперед, виникло побоювання, що через зміни в правилах купівлі-продажу нерухомості українці муситимуть платити за оцінку свого майна в кілька разів більше. Річ у тому, що визначати вартість майна за новими правилами могтимуть лише сертифіковані спеціалісти (які пройшли навчання в одному з
26 "акредитованих" вишів Фонду держмайна). Відповідно, кількість оцінників 1 серпня мала різко зменшитися, а, як свідчить досвід таких реформ, їхні послуги - настільки ж різко подорожчати. Крім того, учасники ринку справедливо побоюються, що нові правила примусять оцінників встановлювати вищу оцінну вартість нерухомості. Звучали думки, що вона може бути навіть вищою за реальну ринкову ціну об'єктів. Оскільки ж платити всі податки та збори передбачається у відсотках саме від ціни, виставленої оцінником, нововведення загрожують сильно вдарити по кишенях українців, які наважаться на угоди з нерухомістю. Оцінки реальних втрат учасників угод істотно різнилися залежно від рівня оптимізму експертів, і діапазон оцінок від 1 до 10% лише додавав нервозності ринку.

У результаті, як покупці, так і продавці нерухомості хотіли завершити угоди до 1 серпня, і перші два місяці літа виявилися для ринку особливо спекотними. Втім, 31 липня, напередодні вирішальної дати, Кабмін на своєму засіданні переніс запровадження змін на три місяці - до 1 листопада.

Вереснева "безготівка"

Однак вільно зітхнути учасники ринку не змогли, оскільки на обрії виникла нова дата - 1 вересня. Зміни, які набирали чинності в перший день осені, здатні не менш кардинально вплинути на грошові витрати пересічних українців під час купівлі такої життєво необхідної нерухомості.

З 1 вересня почала діяти постанова НБУ "Про встановлення граничної суми розрахунків готівкою" від 06.06.2013 р. Тепер під час укладання договору купівлі-продажу квартири, будинку чи будь-якої іншої нерухомості (вартістю понад 150 тис. грн) розрахунки між сторонами мають проводитися перерахунком коштів із розрахункового рахунку покупця на розрахунковий рахунок продавця або будь-яким іншим безготівковим способом.

Як це відбуватиметься на практиці, сьогодні ще не знають ні ріелтори, ні нотаріуси, ні покупці, ні продавці. Багато нотаріусів просто не оформляють договорів із нерухомістю, очікуючи, коли буде відпрацьовано нову схему.

У своєму електронному повідомленні Нацбанк запропонував такі способи безготівкових розрахунків:

1. Перерахунком коштів із розрахункового рахунку покупця на рахунок продавця.

2. Відкриттям покупцем депозитного рахунку на ім'я продавця.

3. Внесенням коштів у депозит на окремий рахунок нотаріуса.

4. Використання акредитива.

5. Внесенням готівки покупцем на розрахунковий рахунок продавця.

Здавалося б, учасникам угод пропонується доволі широкий діапазон можливостей безготівкових розрахунків через вітчизняні банки, однак уже тепер зрозуміло, що при переході на безготівкову форму оплати у громадян України виникне низка проблем та нюансів.

Ціна реформи

Перший нюанс - валютний. Категоричну вимогу Нацбанку - проведення безготівкових операцій у гривні - "оминути" аж ніяк не вдасться. Відомо, що в нашій країні жителі воліють зберігати свої кошти в іноземній валюті. Нерідко - готівкою, "під матрацом". Тому дуже багатьом українцям доведеться обміняти іноземну валюту на гривню й тільки після цього покласти її на свій розрахунковий рахунок. Зрозуміло, місце обміну валюти покупець вибиратиме сам: обмінювати гроші в обмінниках і везти їх у валізах, обмінювати безпосередньо під час зарахування на рахунок або відкривати мультивалютний рахунок. Аналогічні проблеми виникнуть і в продавця, який довіряє твердій валюті. У кожному разі, будуть втрати у процесі подвійної конвертації валюти (за оцінками спеціалістів ринку, вартість об'єкта нерухомості може зрости тільки з цієї причини на 1-3%).

Низка серйозних нюансів може виникнути через специфіку вітчизняної банківської системи. Багато банків сьогодні просто не готові до проведення безготівкових розрахунків за нерухомість. Практично всі вони можуть запропонувати стандартний набір послуг: відкрити розрахункові рахунки, покласти гроші, перевести їх на інший рахунок. Але ці банківські послуги не адаптовані до специфіки розрахунків за угодами купівлі-продажу нерухомості й відкривають широке поле для всіляких шахрайств. Банки пропонують банальне переведення із рахунку покупця на рахунок продавця, не беручи до уваги того факту, що угода може розтягнутися на кілька днів, упродовж яких одна зі сторін може передумати. Крім усього, слід пам'ятати, що банки працюють із фізичними особами не повний робочий день. У кожному банку час різний, а це не зовсім зручно. Мало хто знає, що розрахунковий рахунок банки відкривають тільки за наявності прописки (реєстрації) у даному населеному пункті, тоді як багато покупців вимагають, щоб мешканці виписалися з квартири на момент укладення угоди. Тому, аби уникнути проблем, бажано відкрити поточні рахунки заздалегідь.

Велике значення, як з'ясувалося, має вибір банку для проведення безготівкових розрахунків. Перш ніж прийняти рішення, варто дуже уважно вивчити тарифи банку на обслуговування поточних рахунків фізосіб (див. таблицю).

Тарифи за переказ у більшості банків коливаються в діапазоні від 0,2% до 1%. Це стосується як внутрібанківських операцій, так і міжбанківських. Переказати гроші на рахунок в іншому банку трохи дорожче, тому бажано все-таки відкривати рахунки і проводити розрахунки в одному банку, ще краще - в одному відділенні банку.

Якщо перераховується значна сума, а коли йдеться про угоди з нерухомістю - це практично завжди солідні гроші, то краще вибирати банк, який обмежує комісію абсолютним значенням. Наприклад, комісія становить 0,5%, але не більше 500 грн. У багатьох банках такі обмеження встановлено. Якщо ж через неуважність учасник угоди з нерухомістю не помітить відсутності максимального тарифу, то він навіть на десятих частках відсотка може втратити тисячі, а то й десятки тисяч гривень. Найбільша загроза найчастіше криється в тарифах за зняття готівки через касу банку. На щастя, нині поки що можна знайти банк, тарифи якого будуть цілком прийнятними для продавців і покупців нерухомості.

Керівництво Нацбанку стверджує, що основна мета запровадження обмежень на розрахунок готівкою - збільшення обсягів безготівкових розрахунків і залучення додаткових ресурсів для кредитування економіки. У НБУ вважають, що збільшення безготівкових розрахунків збільшить надходження фінансових ресурсів у банківську систему й підвищить ліквідність банків. Заступник голови Національного банку України Віра Ричаковська запевняє: "Зменшення готівкового обороту позитивно позначиться на економіці країни. Ми очікуємо на додаткове зростання ВВП, збільшення кредитування економіки в національній валюті та зниження обсягів іноземної валюти, яка перебуває поза банківською системою". Власне, і додати до сказаного банкіршею нічого. Бо державні банкіри самі доступно пояснили, що вони насправді зробили. Залізли в кишеню пересічних українців з метою підвищити ліквідність банків. Звичку наших державних мужів вирішувати проблеми за рахунок основної маси українських громадян, схоже, вже не викорінити.

Однак цього разу вони, здається, перегнули палицю. У результаті двох нововведень - обов'язкового безготівкового розрахунку та нових правил оцінки, які хоч і перенесено на осінь, але не скасовано, - додаткові витрати українських громадян, які хотітимуть поліпшити свої житлові умови, зростуть, за найскромнішими розрахунками, на 2-4%. Іронія нашого ринку житла полягає в тому, що українці купують нове житло, продаючи старе. Відтак, 2-4% від суми угоди, що їх наші чиновники пропонують віддати державі й вітчизняній банківській системі, у більшості випадків можуть виявитися непідйомними для простих українців. Тобто поліпшення життя знову відкладається на невизначений термін...