Кадастровий абсурд: виробничий брак чи спланована диверсія?

Керівництво Держземагентства продовжує нахабно піаритися на введенні в дію "суперсучасного" державного земельного кадастру і "прогресивної" системи реєстрації прав на землю та нерухомість. Насправді за диво сучасних технологій українцям видають систему, яка не відповідає європейським стандартам, ключовим умовам Світового банку та чревата для мільйонів землекористувачів судовими позовами, скасуванням десятків тисяч держактів на землю, тобто масштабним земельним переділом. При цьому влада, схоже, не квапиться нормалізувати ситуацію, але хоче роками освоювати гроші держбюджету на виправлення спеціально допущених у кадастрі помилок.

Минуло вже понад місяць відтоді, як для загального користування на сайті Держземагентства були розміщені карти Державного земельного кадастру (ДЗК), які містили страшенні географічні погрішності та свідомо неправдиві відомості про розташування земельних ділянок. Такий результат багаторічної роботи головних земельників країни за рахунок освоєння ними близько 200 млн дол. кредитних коштів Світового банку переконує - налагоджувати систему скрупульозного обліку землі та нерухомого майна влада категорично не бажає.

Це, взагалі-то, зрозуміло. Відповідно до Закону "Про земельний кадастр", на основі ДЗК створюється решта кадастрів, включаючи містобудівний. У цьому кадастрі саме на повну та достовірну інформацію про земельні ділянки мають шарами накладатися дані про будівлі, які вже розташовані на цих ділянках, про всі можливості та обмеження на їхню подальшу забудову, про зелені насадження, підприємства, інженерні комунікації, пам'ятники архітектури тощо. Тобто на цю офіційну та відкриту базу даних владі доведеться орієнтуватися, приймаючи управлінські рішення. Відповідно, владу буде легше контролювати та ловити за руку на будь-яких порушеннях регламентів, установлених для кожної території.

А це, зрозуміло, служитиме інтересам громадян і збільшенню доходів бюджетів усіх рівнів, а не інтересам корумпованих чиновників. Якщо викласти у відкритий доступ систему правильних геопросторових даних про будь-яку територію, масштабно займатися корупцією та підтримувати високий рівень тіньової економіки чиновникам буде набагато складніше.

Для чого Україні потрібен повноцінний ДЗК, пояснив дійсний член Академії архітектури України, колишній заступник головного архітектори Києва Віктор Глєба. Він зазначив, що, наприклад, паризький муніципалітет, використовуючи єдину базу геопросторових даних Великого Парижа, куди пошарово були заведені карти майнових прав із зазначенням власників і цільового призначення всіх об'єктів і землі, перейшов на електронне управління територіями ще в 1991 р. "У результаті до 1994 р. ВВП Парижа виріс утричі", - наголосив пан Глєба.

Диво-кадастр

Ну а ми "маємо те, що маємо". У виданому на-гора Держземагентством "диві сучасних технологій" сотні тисяч власників землі та нерухомості взагалі не знайшли своїх ділянок. А ще більша кількість землевласників побачила, що їхні наділи наповзають на інші, а то й зовсім - у річках, морях чи на території інших суверенних держав.

Глава Держземагентства Сергій Тимченко у своїх публікаціях інформує громадян про те, що всього в системі кадастру налічується близько 50 млн держактів. Але, за його ж словами, створювачі ДЗК для початку просто відсканували та перенесли на публічну кадастрову карту України близько 17 млн ділянок, власники яких мають на руках зареєстровані в ДЗК держакти на землю. З них, за інформацією фахівців, які погоджуються сьогодні озвучувати масштаби проблеми лише анонімно, щонайменше 3,5 млн ділянок нашаровуються одна на одну або мають зовсім іншу конфігурацію, ніж у початковому своєму проекті землевпорядкування.

Справді, якщо на кадастровій карті ми бачимо пропуски, це зовсім не означає, що в цих місцях земля безгоспна. У межах населених пунктів на таких ділянках часто побудовані будинки, у власників яких є на руках первинна технічна земельна документація. Але такі держакти не мають кадастрових номерів держреєстрації, оскільки оформлялися вони в основному до 2004 р., без прив'язки до загальнодержавної системи координат.

У сільській місцевості пропущені в ДЗК ділянки - це в основному наділи, отримані при розпаюванні земель колгоспів і радгоспів, а також землі особистого селянського господарства. Їхні власники просто не встигли потурбуватися про винесення своїх наділів у натуру - не зробили на них проекти землевпорядкування та не подали їх на реєстрацію.

Також слід зазначити, що кордонів областей, районів, міських і сільських рад на офіційній кадастровій карті країни немає взагалі. Відповідно, використати таку диво-карту ДЗК для потреб обласних і районних держадміністрацій неможливо. Те саме відбувається і з межами будь-яких стратегічних об'єктів, а також державним кордоном країни.

Скрізь у наявності невідповідність розміщення в координатному геодезичному просторі. І при таких не усунутих перекосах Державного земельного кадастру в країні на місцевих рівнях продовжують витрачатися чималі бюджетні кошти на розробку містобудівної документації: генпланів, схем планування районів, детальних планів території (ДТП), зонінгу. Всі ці документи за відсутності повноцінного ДЗК потім доведеться переробляти, по другому колу витрачаючи на цей невеселий процес гроші платників податків.

І фактом оприлюднення всього цього кадастрового абсурду, за словами глави Держземагентства Сергія Тимченка, держчиновники показали свою мужність. Але офіційно (хто б сумнівався?) у нас усе гаразд. За версією ДП "Центр державного земельного кадастру" (ДП "ЦДЗК"), відбулося щось таке, що дає привід для гордості. "З урахуванням найкращих практик світового досвіду розробили та успішно впровадили в роботу суперсучасну, повністю автоматизовану та високотехнологічну Національну кадастрову систему", - бадьоро несе оптимістичну нісенітницю сайт ЦДЗК.

Щодо "певної плутанини із земельними ділянками" земельні чиновники кажуть: "Будемо виправляти. Поступово". Тому що кадастр - це процес наповнення електронної бази даними. Тобто, якщо підійти "чисто філософськи", то процес цей нескінченний у часі, а якщо ще й врахувати, що гіпотетично від помилок ніхто не застрахований, то й виправлення цих помилок може тривати вічно. Того ж, що на сьогодні планується перекласти всі фінансові витрати з виправлення цих помилок на самих землекористувачів, зрозуміло, ніхто не афішує. Але натяки цілком зрозумілі - мовляв, самі винуваті, товариші, потрібно було реєструватися вчасно.

У чомусь держчиновники, напевно, праві. Але вони забувають головне - саме ДП "ЦДЗК" за кредитні гроші Світового банку зобов'язане було створити систему реєстрації, гордо названу "кадастром", і врахувати при розробці цієї суперсучасної геоінформаційної системи всю технічну документацію, яка будь-коли розроблялася за гроші власників землі та нерухомості.

Як досягали такого "прекрасного" результату

Угода про позику Світового банку на реалізацію проекту "Видача державних актів на право власності на землю в сільській місцевості та розвиток системи кадастру" Україна підписала ще в жовтні 2003 р. У червні 2004-го цю угоду ратифікувала Верховна Рада. У результаті під державні гарантії України й було виділено кредит у сумі 195,13 млн дол., який цього року вже доведеться починати віддавати. Офіційний сайт Держземагентства 30 січня 2013 р. поінформував, що проект Світового банку "Видача державних актів на право власності на землю в сільській місцевості та розвиток системи кадастру" майже завершено, і залишок кредитних коштів буде остаточно освоєно орієнтовно до 30 березня 2013 р.

Точно знати, куди пішли всі 193,15 млн дол., враховуючи, що, за словами пана Тимченка, на створення національної кадастрової системи витрачено близько 50 млн, незабаром будуть, ймовірно, лише у Держфінінспекції. Одне зрозуміло - близько 1,5 млрд грн починаючи з 2005 р. витрачалися структурними підрозділами Держкомзему (згодом - Держземагентства) і підрядниками - фірмами-виконавцями робіт.

Тут потрібно зазначити, що, за умовами Світового банку, виграти тендери, проведені Держземагентством, могли тільки іноземні фірми, які мають певне дороге обладнання. В Україні таких не знайшлося. Як удалося з'ясувати автору цих рядків, серед іноземних підрядників були присутні, наприклад, такі, як Marmanet (ізраїльська компанія, на офіційному сайті якої серед клієнтів зазначено Держкомзем України), а також британська компанія Blum. За словами джерел у Держземагентстві, саме ці компанії проводили роботи зі створення ортофотопланів території України. Також вони розміщали по всій країні GPS-приймачі, які дають змогу із високою точністю відобразити та нанести на електронну карту ДЗК не тільки зареєстровані земельні ділянки юридичних і фізичних осіб, а й усі стратегічні та найбільш значущі для національної безпеки України об'єкти.

Ці іноземні фірми, звичайно ж, мали доступ і до всієї земельно-кадастрової інформації про власників земельних ділянок у країні. До тієї інформації, яка сьогодні для простих українців закрита. Як після цього не припустити, що тільки для внутрішнього користування в нас викладено у відкритий доступ бракований продукт? Адже вся високоточна навігаційна інформація, отримана за сім років реалізації проекту Світового банку, і всі дані про власників і користувачів української землі цілком могли бути передані в Лондон і Тель-Авів та, теоретично, уже можуть бути доступні для спецслужб інших держав.

При цьому масштабну плутанину із земельними ділянками, які мають номер держреєстрації, у ДЗК (згадані 17 млн ділянок) можна пояснити досить просто. Упродовж 20 років усе землевпорядкування в Україні здійснювалося в різних системах координат, у різному масштабі та з погрішністю географічної прив'язки. Підтверджує це й сам пан Тимченко. У своєму блозі на Forbes.ua він написав про те, що земельники по всій країні могли використати більш як 1,5 тис. систем координат. Єдиного знаменника, мовляв, не було. Також Сергій Тимченко скаржиться на те, що понад 20 років уся інформація про земельні ділянки в країні містилася тільки на папері, отже, перевірити якість даних про земельні ділянки неможливо.

Однак для того, щоб створити діючу просторово-інформаційну систему обліку землі та нерухомості в Україні, і затівалася реалізація масштабного проекту Світового банку! А в результаті за сім років, відведених на реалізацію стратегічно важливих і досить легко здійсненних завдань, відкоригувати кадастрово-реєстраційну систему, привівши її до єдиної системи координат, як передбачалося раніше - до УСК-2000, так ніхто й не спромігся.

Систему координат УСК-2000, за словами одного із засновників і керівників Асоціації "Земельна спілка України" Миколи Калюжного, було розроблено ще в 2007 р. Але вона так і не була до кінця апробована та затверджена постановою Кабміну як єдиний для країни стандарт. Тому гендиректор ДП "ЦДЗК" Андрій Тарнопольський, за інформацією джерел у Держземагентстві, її й не використав, посилаючись на складність і тривалість перерахування координат від початку викривленої системи СК-63. У результаті у ДЗК земельні файли прив'язано не до актуальної системи геодезичних координат, а до застарілої растрової військової карти масштабу М 1:100000.

Висновок очевидний: роботи над створенням ДЗК явно проводилися не в повному обсязі, з порушенням технічних регламентів і вимог до геодезичної та картографічної продукції. Більш того, в існуючому вигляді ДЗК не відповідає своєму законодавчому визначенню - ні тому, який дано в Земельному кодексі, ні тому, що міститься в Законі "Про державний земельний кадастр".

Відповідно до чинного законодавства, у країні має працювати повноцінна геоінформаційна система, яка містить дані не тільки про площі окремих ділянок і їхнє цільове призначення, а й зокрема про кількісну і якісну характеристики земель, про їхню оцінку, розподіл земель між власниками й користувачами тощо. Такої інформації в українському Державному кадастрі немає. Але це, схоже, керівництво країни повністю влаштовує.

У зв'язку з цим, мабуть, варто перелічити основних керівників створення непорозуміння під назвою "український кадастр". Це Сергій Кубах, директор і організатор проекту Світового банку; Гевін Адлінгтон, експерт Світового банку; Анатолій Даниленко, голова Держкомзему, котрий починав роботу зі Світовим банком; Сергій Тимченко, керівник Держземагентства України, який брав участь у заключній частині проекту; Артем Кадомський, перший заступник глави Держземагентства; Андрій Тарнопольський, директор Центру державного земельного кадастру.

Можна, звичайно, припустити, що всі ці люди - просто непрофесіонали й від початку не були здатні виконати покладені на них завдання. Та витратити гроші, й гроші чималі, вони виявилися цілком здатними.

Замінимо акти
на свідоцтва

Наявність замість нормального ДЗК такого непорозуміння - лише частина проблеми. Обов'язковою умовою надання Україні позики Світового банку було впровадження не тільки єдиної кадастрової бази даних, а й системи реєстрації права на землю та іншу нерухомість одним органом і за єдиними правилами, яка відповідає європейським параметрам. Природно - окремо від нотаріату й судової системи. Але в Україні в нинішніх законодавчих реаліях реєстрацію землі й прав власності на неї віднині розділено між двома відомствами.

Органи земельних ресурсів реєструють земельні ділянки в кадастрі (присвоюють їм унікальний кадастровий номер, накопичують технічну документацію), а функції реєстрації майнових прав власності, постійного користування, а також договорів оренди землі й розташованих на ній об'єктів з 1 січня відійшли до Держреєстру. Це відомство тепер має замість держактів власності видавати свідоцтва на право власності на нерухоме майно.

Ці дві системи в Україні мають працювати паралельно, що створює загрози для контрольованості ринку землі, а також труднощі при реєстрації угод для населення. При цьому передбачається, що державну реєстрацію прав має проводити нотаріус, що абсолютно не відповідає вимогам Євросоюзу до процедури реєстрації земельних ділянок.

З досвіду цивілізованих країн і відповідно до логіки процесу (будь-яка нерухомість перебуває на певній земельній ділянці) у державі має працювати єдина інформаційна система, що містить повну інформацію про стан і права власності на земельні ділянки й нерухомість. Неважко здогадатися, що інакше створюється подвійна загроза масової фальсифікації при реєстрації або перереєстрації майнових прав. Але ж цього, можливо, і хотіли...

Хто й скільки заплатить за переоформлення

Сергій Тимченко уже встиг заявити, що, "завдяки впровадженій автоматизації", вписування в нову систему реєстрації прав на землю й нерухомість обійдеться власникам наділів і нерухомості недорого. Мовляв, постановою Кабміну №835 уже затверджено граничну вартість адмінпослуг, і якщо раніше громадяни за повну реєстрацію платили 255 грн, то тепер за перереєстрацію земельної ділянки їм доведеться викласти лише 184 грн (65 грн за реєстрацію в кадастрі й 119 грн за реєстрацію права власності). Про те, що десяткам тисяч власників землі й нерухомості при цьому доведеться набагато більше витратитися, оплачуючи послуги нотаріуса, адвокатів і суддів, пан Тимченко промовчав.

Що характерно, і пан Калюжний, і перший заступник директора столичного КП "Київський інститут земельних відносин" Леонід Новаковський воліють не давати оцінку якості вітчизняного ДЗК й абсурду, що відбувається. Але при цьому вони не приховують, що збільшення фінансового навантаження на власників землі й нерухомості в нинішній ситуації неминуче. "Містобудівний кадастр, зрозуміла річ, виправити й довести до розуму слід і можна. Але чому за рахунок землекористувачів? Адже вони вже й так свого часу повністю заплатили за оформлення прав власності на свої ділянки", - зазначив пан Новаковський.

На думку Миколи Калюжного, у зв'язку з переходом на нову систему реєстрації землі й прав на нерухомість має місце порушення конституційних прав громадян. "Конституція гарантує громадянам право власності. Тепер у ДЗК багато ділянок справді накладаються одна на одну й мають викривлену конфігурацію, тому держава має визнати допущені помилки й гарантувати їх виправлення за рахунок бюджетних коштів", - говорить пан Калюжний.

Снову виходить повна дурниця. Держава цього року почне погашати кредит Світового банку, причому за рахунок держбюджету, тобто грошей платників податків, а також продовжить фінансувати розробку ДЗК, що вже й так має працювати як годинник. Варіант використати кошти від конфіскації майна винуватих фахівців Держземагентства й ЦДЗК, природно, не розглядається. Освоюватимуть нові бюджетні асигнування, слід гадати, ті ж таки фахівці Держземагентства.

Що робити?

Напевно, у відповідь на ситуацію, що склалася, комітет ВР із питань аграрної політики та земельних відносин збирався 6 лютого 2013 року провести в Національному будинку профспілок парламентські слухання про проблеми в сучасному земельному законодавстві. На ці слухання запрошували делегації в складі представників бізнесу і влади з усіх областей країни. Всім, звичайно ж, було зрозуміло, що найактивніше на цих слуханнях порушуватиметься питання земельного кадастру, який не відповідає потребам держави і населення країни. Парламентські слухання не відбулися. Офіційно тому, що комітет вирішив їх перенести (на невизначений час. - Ред.) через "появу в громадськості підвищеного інтересу до даної теми й необхідності розширити коло питань…". Реально ж, за інформацією автора цих рядків, пан Тимченко, який мав на цьому заході виступати головним доповідачем, дав задній хід. Як аргументовано пояснити громадськості, що сім років роботи Держземагентства над освоєнням кредиту Світового банку, по суті, дали нульовий результат, він ще, мабуть, не придумав.

Та навіть якби ці слухання відбулися, яка користь? Усі розуміють, що на таких масових зборах напрацювати низку якихось дієвих рішень неможливо. А приймати рішення, щоб, нарешті, спрямувати ситуацію в конструктивне русло, треба. Для початку - хоча б домогтися проведення незалежної експертизи результатів роботи над проектом Світового банку, щоб якості нашого ДЗК й адекватності списаних на створення цього продукту коштів дали, нарешті, хоч якусь офіційну оцінку.

Ось де поле для діяльності народних обранців, які відносять себе до табору опозиції. Адже, по суті, нині державі Україна завдано матеріальних збитків на сотні мільйонів доларів, і створено соціально-економічну загрозу, пов'язану з майбутніми витратами власників і користувачів земельних ділянок на судові позови й коригування землевпорядної документації. Це вже не кажучи про те, що створення повноцінного містобудівного кадастру знову на довгі роки ризикує залишитися далекою недосяжною метою.

Не зайве було б, напевно, і провести офіційне внутрішнє розслідування з направленням офіційних запитів до керівництва Світового банку - нехай надали б документи здавання-приймання робіт за проектом і підтвердили б якість нашого ДЗК відповідно до міжнародної системи ISO. Чи наші бютівці, свободівці й ударівці реально вважають, що виборці очікують від них активних дій, тільки якщо, на думку народних обранців, виникає загроза правам громадян у мовному питанні чи, приміром, суперзагроза внесення в законодавство відповідальності за наклеп?

Як пояснюють у приватних розмовах фахівці з питань землі й містобудування, які не знаходяться "біля годівниці", насправді привести нашу геоінформаційну систему до світових стандартів якості реєстрації прав на землю й нерухомість за наявності політичної волі та незначних капіталовкладень можна всього за шість-вісім місяців. Причому вартість робіт з коригування недосконалих кадастрових карт, впровадження нової актуалізованої системи реєстрації майнових прав у єдиній, як це й передбачено нормами ЄС, системі, а також коригування меж і просторового положення близько 3,5 млн накладених одна на одну ділянок обійдеться всього в 100-150 млн грн.

За словами експертів із Київського національного університету будівництва та архітектури, цих грошей вистачить навіть на підготовку бази для створення містобудівного кадастру - для відображення в
кадастрових картах умов і обмежень землекористування, функціонального зонування тощо. На думку фахівців, з огляду на явне небажання керівництва Держземагентства займатися всім цим, організувати таку роботу можна було б, створивши окремий інформаційний центр, приміром, при Держреєстрі або Мінрегіонбуді. Та все це стане можливим, тільки якщо рішенням зазначених завдань займуться ті, хто здатен працювати на результат, а не тільки займатися процесом планомірного освоєння бюджетних асигнувань.

Якщо все залишити
так як є

Можна, звичайно, все залишити так як є. Спрогнозувати розвиток ситуації тоді буде зовсім нескладно.

Із цього року, відповідно до ст. 79 Земельного кодексу, ділянки, що не мають номерів у ДЗК, вважаються не сформованими. Імовірно, тому ДП "ЦДЗК" і не визнало за потрібне включати такі ділянки в кадастр. У цій структурі та у Держземагентстві явно чекають, щоб власники таких ділянок прийшли і ще раз замовили, а, по суті, купили в регіональних представництв держземкомісії технічну документацію на свої наділи, аби одержати кадастровий номер. І нікуди не подінешся. Не сформовані й не винесені в натуру земельні ділянки в нинішніх законодавчих реаліях не можуть бути задіяні в жодних трансакціях (купівлі-продажу, спадкування, кредиту, застави тощо). Власники таких земельних наділів тільки користуються землею, а не розпоряджаються нею.

Як тут людям, що не знайшли свого шматка землі в офіційно оприлюдненому ДЗК, не схопитися за серце? Адже не факт, що, якщо не потурбуватися, найближчим часом у ДЗК не з'являться не винесені вчасно в натуру наділи та що вони не поміняють при цьому власників. Земельники розповідають, що в районних "земструктурах" нині йде замітання слідів - первинна технічна земельна документація масово горить яскравим полум'ям, губиться, замокає й просто закопується в землю. Передусім це, звичайно, робиться для того, щоб у судах було неможливо довести провину голів сільрад, райдержадміністрацій, місцевих центрів ДЗК і землевпорядників, які свого часу масово приймали неправомірні рішення з виділення землі в лісах, водоохоронних і санітарно-захисних зонах, уздовж доріг або, приміром, прямо на річках. Відомо ж, що близько 70% землевідводів у селі Козин під Києвом здійснювалося прямо на водній гладі, яка під майбутній гідронамив ставала сушею. Чого варте тільки урочище Дубки на малій дамбі, яку ТОВ "Гея" намило разом із пеньками спиляних столітніх заплавних дубів і нерестовищами рідкісних риб за кілька кілометрів від пансіонату "Жовтень".

Та постраждати від втрати первинних земельних документів із будь-якого місцевого архіву може будь-хто, навіть найзаконослухняніший землевласник.

Та й тим, хто знайшов свої ділянки хоч якось відображеними в ДЗК, є про що переживати. Маються на увазі власники близько 3,5 млн наділів (в основному на межах різних адміністративних одиниць), які в ДЗК накладаються один на одного й мають форму, що не відповідає земельній "первинці". Голова Держземагентства Сергій Тимченко без тіні сумніву заявляє, що виправлення таких "непорозумінь" відбуватиметься в судах за рахунок власників проблемних держактів. Те, що усунути ці помилки в нашому земельному бардаку буде складно й витратно, розуміють, мабуть, всі. Як розібратися, в кого із сусідів земельна документація більш законна, а в кого - менш? Судді напевно вже потирають руки й підраховують бариші, адже, завдяки переходу на нову систему, без них явно не обійтися.

Обійтися б принаймні без кровопролиття. Прикладів сусідовбивчих конфліктів під час суперечок за межу історія знає чимало... Словом, дорогі українці, ласкаво просимо в національну гру "Кайдашева сім'я".