Земля в ілюмінаторі

Відповідно до проєкту закону "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення", проголосованого Верховною Радою, власникам буде дозволено продавати свої земельні паї з 1 липня 2021 року. Як це відбуватиметься, і як до цього слід підготуватися…

За даними Держгеокадастру, приватних власників землі приблизно сім мільйонів і їм належать 27,7 млн га. Вони зможуть продати цю землю за ринковою ціною на вільному ринку. Проте закон поки що не дозволить продавати землі сільськогосподарського призначення, які перебувають у державній та комунальній власності. Такої землі в Україні приблизно 10,4 млн га, вона перебуває в оренді, що оформляється через аукціони системи ProZorro.

Якщо ж громадянинові України належить право постійного користування земельними ділянками державної чи комунальної власності або на нього оформлене право довічного успадкованого володіння чи постійне користування переоформлене в оренду, то він зможе приватизувати такі земельні ділянки за нормативною грошовою оцінкою.

Думаю, всім зрозуміло, звідки взялися власники паїв, - це власники приватизованих земельних паїв та їхні спадкоємці. А звідки взялися ті, хто має землю в постійному користуванні? Це громадяни, які свого часу звернулися до державних органів і отримали землю в постійне користування (переважно в 1990-ті роки). Пізніше для нових потенційних користувачів (як це часто буває в нашій державі) таку можливість скасували. Дехто отримав землю у спадок, а дехто переоформив в оренду.

І тут постає багато запитань.

Ситуація скидається на обстановку під час приватизації, коли на її початку трудовим колективам дозволялося брати підприємство в оренду, а згодом і викуповувати, - але після певної дати держава відмовилась від такого способу приватизації. Мабуть, депутатів жаба душила, бо чимало цих підприємств на сьогодні є успішними.

Не треба забувати, що багато земельних ділянок переходили у власність безоплатно. Це стосувалося землі під будівлями одноосібних власників (переважно в сільській місцевості), земель особистих селянських господарств, скорочено - ОСГ, і ці ділянки можуть бути не такими вже й маленькими, площею цілком порівнянними з паями. Але ділянки ОСГ одразу приватизувалися й сьогодні представлені на ринку, і їхню вартість неважко визначити, а угоди з цими землями відбуваються легально весь час.

Що ж стосується постійного користування, то, безумовно, держава надає шалену пільгу користувачам, дозволяючи приватизувати ці землі за нормативною грошовою оцінкою.

Яка ж вона?

На сьогодні в Україні у відкритому доступі є дані щодо відповідних областей та видів земель із їх нормативною оцінкою.

Як видно з цієї таблиці, нормативна оцінка залежить від типу землі - рілля, багаторічні насадження, сіножаті або пасовища. Найбільш поширений вид - звісно, рілля або перелоги. Найвища нормативна оцінка 1 га ріллі - її вартість у Черкаській області, а найнижча - в Житомирській. Відповідно, процедура визначення вартості під час приватизації цих земель буде найпростішою, бо наведена таблиця є в публічному доступі.

Проєкт зазначеного закону передбачає, що покупцями земель сільськогосподарського призначення можуть бути тільки громадяни України або юридичні особи, власниками яких є громадяни України. Іноземці можуть успадкувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення, але повинні їх реалізувати впродовж двох років. Те ж саме стосується банків, які при отриманні застави повинні реалізувати її впродовж двох років, інакше ці землі вилучить держава.

Законодавець обмежує кількість землі "в одні руки": спочатку це обмеження визначалося як 5% від усіх сільгоспземель в Україні й становило понад 200 тис. га, але після голосування поправок обмеження, починаючи з 1.07.2021 р., зменшили до 100 га і тільки для приватних осіб. Після "відкриття" ринку для можливості купівлі землі юрособами обмеження становитиме 10 тис. га. Проте ця перспектива дуже відтермінована - аж до 2024 року. Так би мовити - або ішак помре, або падишах.

Як же визначатиметься вартість земельних ділянок під паями без даних щодо цін купівлі-продажу, адже основним методом визначення вартості землі є порівняння з аналогами, проданими або пропонованими на ринку?

По-перше, існує так званий "тіньовий" ринок, де землі передаються в оренду на 50 років, що насправді те ж саме, що й у власність. Ціни в угодах "тіньового ринку" широко представлені й можуть використовуватись як ціни на схоже майно, відповідно до Національних стандартів оцінки.

Між іншим, навіщо нам потрібна та вартість? Вона потрібна тому, що під час укладання угоди буде здійснюватись оподаткування, і держава має знати суму до оподаткування.

Допомогти визначити вартість землі в Україні можуть і аукціони з передачі державної землі в оренду, які ведуться сьогодні.

Може, хтось думає, що державна земля не обробляється й чекає власника? Це не так, аукціони з передачі державної землі в оренду відбуваються постійно, а орендарі чекають можливості викупу, що знизить ризики вкладання інвестицій у поліпшення якості орендованої землі.

В таблиці 2 наведено дані щодо результатів аукціонів на оренду землі, які відбулися на початку березня 2020 року.

Звертаю увагу, що ці цифри не дуже надійні, оскільки не завжди проводиться багато аукціонів, але загальне уявлення про ситуацію вони дають. Більше того, якщо вважати, що період окупності землі 10 років, то легко вирахувати її вартість, помноживши річну оренду на період окупності, тобто на 10 років. Чому саме 10 років? Бо навряд чи реальні інвестори схочуть вкладати інвестиції в майно з довшим терміном окупності.

Якщо порівняти вартість, наведену в таблиці 2, з нормативною оцінкою в таблиці 1, то виявиться, що ринкова вартість 1 га землі частіше нижча, ніж нормативна оцінка. Єдиний висновок із цього: нормативна оцінка жодного стосунку до ринкової вартості не має.

Дехто радить "не заморочуватись" із ринковою вартістю, а платити податки від нормативної, проте такий підхід порушить основний принцип справедливості нарахування податків, оскільки при використанні нормативної оцінки хтось буде недоплачувати, а хтось - переплачувати.

Отже, на сьогодні найчисленніша група власників сільгоспземель - власники земельних паїв; вони ж володіють найбільшою площею землі сільськогосподарського призначення. Саме в цієї категорії виникатиме безліч запитань стосовно продажу своєї землі, щоб не прогадати чи навіть не втратити її. Цій категорії необхідні ретельні пояснення щодо процедур продажу їхніх земель: спеціальні телепередачі, статті в пресі й навіть навчальні програми.

Слід пам'ятати, що більшість таких земельних паїв здані в оренду, і ця оренда не обов'язково закінчиться 1 липня 2021 р. Сьогодні орендарі намагаються умовити власників продовжити терміни оренди на наступні сім років, бо побоюються, що власники продадуть паї комусь іншому, - мовляв, спекулянти дадуть більше. Втім, власники однак зможуть продати свою землю неорендарям, оскільки, згідно із законодавством, умови договору оренди зберігаються для нового власника. Інше питання, що поточний орендар може не мати вдосталь коштів для викупу орендованих земельних ділянок і, можливо, буде змушений підвищувати орендну плату, щоб продовжувати обробляти землю, яку він уже орендує. Сьогодні важко передбачити, якою буде вартість землі після введення в дію нового законодавства й чи відреагує ринок підвищенням орендної плати. Хоча багато експертів схиляються до думки, що вартість землі може становити 2–3 тисячі доларів за гектар, і тому не радять власникам паїв поспішати з їх продажем. Бо коли на ринку з'явиться більше пропозицій, ніж охочих ними скористатися, це може призвести до падіння цін.

Що ж потрібно для укладання угоди купівлі-продажу власникам паїв, яких влаштовуватиме запропонована ринком ціна?

По-перше, документ, який засвідчує право власності на пай.

По-друге, наявність кадастрового номера, який засвідчує внесення інформації про земельну ділянку до Державного земельного кадастру.

По-третє, паспорт та ідентифікаційний код власника.

По-четверте, довідка про вартість земельної ділянки або звіт з оцінки, зареєстрований у Єдиній базі звітів з оцінки, якою управляє Фонд державного майна України.

Щодо кадастрового номера, то ті, хто передавав паї в оренду, напевно вже мають кадастрові номери, а їхні ділянки зареєстровані в Державному земельному кадастрі. Якщо ж кадастрового номера немає, необхідно його отримати, звернувшись у місцевий центр надання адміністративних послуг.

Як зазначено вище, "в одні руки" можна буде придбавати не більше 100 гектарів, з урахуванням пов'язаних осіб.

А це означає?

Відповідно до пп. 14.1.159 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу, пов'язані особи - це юридичні та/або фізичні особи, відносини між якими можуть впливати на умови або економічні результати їхньої діяльності чи діяльності осіб, яких вони представляють.

Для фізичних осіб - це чоловік (дружина), батьки (у тому числі усиновлювачі), діти (повнолітні/неповнолітні, у тому числі усиновлені), повнорідні та неповнорідні брати і сестри, опікун, піклувальник, дитина, над якою встановлено опіку чи піклування.

Як буде перевірятись обсяг володіння земель громадянином та пов'язаними особами?

Для цього проєктом закону передбачено, що: "Програмне забезпечення Державного реєстру прав має забезпечувати інформаційну взаємодію між Державним реєстром речових прав, Державним земельним кадастром, Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, Державним реєстром актів цивільного стану громадян з метою одержання інформації про сукупну площу земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності однієї особи та пов'язаних осіб і розташованих в межах однієї громади, області, Автономної Республіки Крим та в межах України".

Тобто програмне забезпечення повинно давати інформацію про те, скільки гектарів землі в однієї особи, аби загальна площа не перевищувала 100 га. Причому з урахуванням найближчих родичів, а також власності в юридичних осіб, у яких громадянин є учасником.

Певна річ, створення взаємодії між цими державними реєстрами - дуже непросте завдання. Чи працює над цим уряд, і чи не вважає, що на це в нього ще вдосталь часу? Невідомо.

Що стосується довідки про ринкову вартість земельного паю, то цю довідку має забезпечити Єдина база звітів з оцінки, функціонування якої забезпечує Фонд держмайна, причому безкоштовно. Це та сама Єдина база, що має модуль електронного визначення вартості й перевіряє результати оцінки, надані оцінювачами під час оцінки квартир, будинків, гаражів та іншої нерухомості. З липня 2020 року база муситиме надавати безкоштовно довідки про вартість будь-якої нерухомості, в тому числі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, але є небезпідставні побоювання, що такого алгоритму не впровадять, і оцінку будуть виконувати оцінювачі.

Які податки та збори сплачуватимуться під час реєстрації угод купівлі-продажу земельних ділянок?

Податки будуть ті ж самі, що й при реєстрації будь-яких угод із нерухомістю. Тобто все майже так само, як і під час реєстрації угоди з приватним будинком чи квартирою, за винятком перевірки кількості землі, яка перебуває у власності потенційного покупця.