Банкуй, земле!

Якби завтра завирувало земельне торговище, якого так нетерпляче чекає президент, то за пару місяців третина, а то й половина ріллі перейшла би до рук… іноземців. Яким побитом? Та дуже просто! Банки (за неповернення кредитів) вилучатимуть заставлені орні землі боржників і формуватимуть з них власні масиви сільгоспугідь. А чий капітал переважно обертається у банківській сфері? Іноземний! То в чию власність потраплять продуктивні гектари?

Не врятує і застережна стаття 22 Земельного кодексу: землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватись у власність іноземним громадянам, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам.

Це може статися навіть за прийняття двох наріжних, як дехто вважає, законів — про державний земельний кадастр і про ринок земель. Для повноти ж функціонування земельного ринку, як на мене, бракує найголовнішого — власне регулятора цього специфічного ринку. Ним має стати Земельний банк. І його, як коня, конче потрібно поставити поперед воза, на якому громадитимуться уже згадувані закони: про ринок земель, про кадастр і зовсім не зайвий про зонування земель… Питання в іншому: цей банк повинен бути суто державним, напівдержавним чи його функціями наділять фінансові інституції другого рівня — комерційні банки?

Історія не вчить

Цю тріаду намагалися розв’язати і наприкінці 1998 року. Попри розбіжності щодо використання вартості землі в економічному обігові, ще 1992 року норми Земельного кодексу визначили право на існування ринку земельних ділянок. Статті 5, 6, 18 передбачали можливість вільної купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення без зміни їх цільового призначення.

Виникла колізія: згідно із Земельним кодексом, земельну ділянку можна продати без відповідного врегулювання її вартості, юридичного оформлення, належної реєстрації, а от використати її як засіб одержання кредитних ресурсів — ні! Парадокс?

Отоді робоча група Міністерства агропромислового комплексу у складі вчених Інституту аграрної економіки, Національного аграрного університету, фахівців Держкомзему, Верховної Ради зійшлися на створенні інституту права власності — заставних операціях із земельними ділянками та заставою права оренди на них. А щоб матеріалізувати цю ідею, потрібно заснувати спеціалізований Державний земельний банк.

Щоправда, його первинну функцію передусім вбачали у довгостроковому кредитуванні сільськогосподарських товаровиробників через заставу земельних ділянок, права оренди на них. Що у кого болить… Тоді АПК, по суті, був відрізаний від кредитів. Якщо за радянських часів вони наснажували аграрну сферу на 70—80%, то їх питома вага 1991 року змаліла до 11,8%, 1993 — 6,7, а 1998 року — до 1,4%. Та й хто міг ними скористатися — навіть якби і давали сповна — під 80% річних? Це — ставка Національного банку, а комерційних — ще вища. Кредиторська заборгованість сільгосппідприємств становила 77,4% проти 8,6 у 1986—1990 роках.

Зрозуміло, що на ту пору на Земельний банк покладалися як на інжектор, який закачуватиме капітал в аграрний сектор. Він мав здійснювати кредитно-розрахункове касове обслуговування підприємств АПК. Тому вмикати на повну інший інструментарій — формувати цивілізований економічний обіг земельного капіталу, забезпечувати його цільове використання, убезпечувати перетікання цього капіталу до неаграрного сектору економіки, запобігати спекуляції земельними ділянками — ідеологи не квапилися.

Із назвою теж остаточно не визначилися. Одні пропонували назвати Земельний банк «селянським», аби підкреслити його адресність, другі — «іпотечним». Мовляв, якщо він і одержить прибуток, то спрямує його на здешевлення позик, на зниження кредитної ставки. При цьому банк, окрім іпотечного кредитування, за функціями виглядав універсальним, оскільки міг надавати всі види кредитування, аж до короткострокового під заставу рухомого майна, високоліквідних товарів, надавати консалтингові послуги, факторингові…

Треті наполягали на «чистому» Земельному банкові — на кшталт земельних банків у часи столипінської аграрної реформи. Тоді теж гримнула економічно-політична криза, й органи державної влади ініціювали масову торгівлю землею. Переважна більшість клієнтів подалася саме в акціонерні земельні банки. На відміну від державних із традиційно бюрократичною тяганиною, вони оперативно розв’язували проблему кредитування.

Із часу створення і по січень 1909 року приватні банки взяли у заставу 52,3% землі. Другу позицію (36,4%) посів Дворянський земельний банк, якому уряд, з відомих причин, створив тепличні умови фінансово-кредитної діяльності. Замикав трійку Селянський поземельний банк, записавши в актив лише 11,3% землі. Оскільки акціонерні банки взяли у заставу основну частину сільгоспугідь, то, природно, вони видали своїм клієнтам найбільшу суму позичок — 47,5%.

Україна має власний, щоправда, дуже короткий досвід функціонування Державного земельного банку за Гетьманату 1918 року. Саме на нього покладалася реалізація закону від 14 червня 1918 року «Про купівлю та продаж землі поза міськими оселями». Новостворена фінансова установа мала право видавати позики на купівлю землі, під заставу, на меліорацію, краяти ріллю на парцели для продажу селянам. Вартість десятини землі прирівнювалася до вартості урожаю жита або пшениці, зібраного з неї. У частині визначення прибутковості землі, капіталізації прибутку українці послуговувалися практикою колишніх Дворянського та Селянського банків.

Позики, які Державний земельний банк видавав селянам для купівлі землі, не перевищували 60% спеціальної оцінки землі. Виплата позики розтягувалася від 15 до 66,5 року. За тиждень діяльності банку (з 1 по 7 вересня 1918 року) надійшли пропозиції на продаж 58 тис. десятин орного клину, а за місяць – 107 тис. Розкид цін і тоді був строкатий. Якщо за десятину у Катеринославській губернії правили 900—1800 карбованців, Харківській — 1000—2000, то у Полтавській продавали за 1250—2500, а Київській губернії — до 2500 карбованців за десятину. У кого були такі гроші?

За ціни 2000 карбованців за десятину банк надавав покупцеві позику на суму 1200 карбованців, а 800 той мусив докласти з власної кишені. Отже, якщо селянин хотів мати у власності п’ять десятин (трохи більше п’яти гектарів), то мав добряче трусонути калиткою. Зрозуміло, ні безземельний, ні малоземельний селянин не мали необхідних 4 тис. крб. Стягувати десятини могли лише заможні.

Але Державний земельний банк не міг вдовольнити апетити навіть маєтної категорії покупців, бо земельний фонд банку становив 247 тис. десятин. Збільшити його планували за рахунок 150 тис. десятин державних земель, що їх мало передати Міністерство землеробства. Одначе цьому протистояли землевласники, котрі ставили підніжки будь-яким «земельним» починанням уряду. Зрештою, сторонам вдалося домовитися, що державні землі, можливо, дозволять лише здавати в оренду.

Попри це Рада міністрів 18 жовтня 1918 року ухвалила закон «Про порядок продажу казенних земель Державному земельному банку та передачі цим банком земель у власність держави». Закон поширювався також на колишні удільні маєтки, що, згідно з постановою Тимчасового уряду від 16 березня 1917 року, перебували у віданні Міністерства землеробства. Документ, який не задовольнив ні селян, ні поміщиків, продемонстрував половинчастість у вирішенні земельного питання.

І от 80 років по тому у схожій ситуації опинилися рушії новітньої земельної реформи. Тільки зараз вони розходилися у поглядах на статус Земельного банку. Одне інтелектуальне ядро визнавало виключно державний статус установи — мовляв, присутність цього інституту на ринку землі необхідна як гарант стабільності, унеможливлення зловживань, корумпованості з точки зору власне руху землі.

Далі ядро «державників» кололося на дві половинки: перша була готова хоч завтра брати кельми і вивершувати стіни центрального земельного банку на фундаменті націоналізованого, реформованого АПБ «Україна». Друга половина не вірила у трансформацію вже конаючої «України», що втратила імідж як всередині країни, так і за кордоном, й агітувала за абсолютно чистий «будівельний майданчик».

Джерелом для статутного фонду Державного земельного банку, на думку ідеологів, могла стати індексація… двох мільярдів гривень заморожених коштів громадян. Навзамін планували розраховуватися із вкладниками продовольчими товарами за помірними цінами.

Друга інтелектуальна група гнула «комерційну» лінію. Власне, вони дублювали позицію тодішнього віце-прем’єра Сергія Тігіпка. Сергій Леонідович був не проти Земельного банку, проте вважав за доцільне його функції «розчленити» між банками комерційними. Власне, до цього Україну підштовхували і закордонні радники. Вони вважали українську землю таким собі предметом, який можна заставляти не те що в комерційні банки, а навіть у ломбард. Як зливок золота чи обручку…

Таким було бачення десять років тому. Але далі дискусій справа не просунулася. Близькими до реалізації ідеї були автори двох законопроектів під однією назвою — «Про Державний земельний (іпотечний) банк». Оскільки один із них перегодом автор відкликав, то зупинюся на тому, який пройшов горнило головного комітету і на початку листопада 2005 року був забракований Верховною Радою.

Законопроект №3566, по суті, віддзеркалював позицію «комерційників». Найголовніша функція Державного земельного (іпотечного) банку, на думку авторів, — рефінансування комерційних банків, що надаватимуть кредити під заставу землі. Переступили автори і норми Закону України «Про банки та банківську діяльність»: замість 100% статутного капіталу, який належить державі, у «земельно-банківському» законопроекті частка держави в майбутньому банку урізалася до 51%.

Водночас творці наділяли Державний земельний (іпотечний) банк монопольним правом здійснювати трансакції із землями сільськогосподарського призначення, які вилучатимуться у разі неповернення кредиту. Без відповідних обмежень та механізмів. Хоча ними мали би виступати економічно обгрунтовані тарифи на послуги банку на рівні, що не перевищує рівень тарифів на послуги інших фінансових інституцій, заборона дискримінації клієнтів, нав’язування їм додаткових послуг… Ця стаття дисонувала із приписами Римського договору, що зобов’язують країни—члени ЄС забезпечувати умови здорової та ефективної конкуренції на ринку.

Не вийшло у земельно-банківській царині державно-комерційного симбіозу! Відтоді ніхто всерйоз не ворушив це питання. Воно знову постало на порядку денному у зв’язку з недавньою реєстрацією двох законопроектів — №4337 «Про Державний земельний банк України» Романа Ткача і №4337-1 «Про Державний земельний (іпотечний) банк України» Миколи Присяжнюка.

Держава викуповуватиме землю!

Вважаю, держава всупереч волі селян бездумно і бездарно роздала наліво й направо належні їй родючі гектари. У кінцевому підсумку вони перетечуть у зовсім не порепані руки — до власників із далеко не сільською пропискою. Але то вже нехай влада посипає собі голову попелом!

Я про інше. У держави може з’явитися шанс повернути у своє лоно бодай дещицю втраченого активу. Це право закріплене у законопроекті Романа Ткача: Державному земельному банку України належить переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та фермерського господарства. І виключне право заставоутримувача цієї категорії земель.

Йдеться лише про товарні землі. Ця «виключність» не стосується особистих селянських господарств, присадибних ділянок, садівничих, городніх, сіножатей, які власники можуть заставляти в інших банках, без погодження із Земельним. Водночас Земельний банк не відмежовується від охочих розширити особисте селянське господарство і надаватиме їм кредити під заставу нерухомості. Якщо нині довгострокові позики вимірюються п’ятьома-сімома роками, то автор законопроекту подовжує цей термін аж до 20.

Банк оперуватиме двома основними фондами: фінансовим (статутний капітал) і речовим — надбаними сільськогосподарськими землями, за які сплачуватиме земельний податок. Як він розпоряджатиметься ними? Або передаватиме в оренду, або продаватиме на відкритих торгах. Третього не дано.

Як Земельний банк формуватиме фонд резерву угідь? Звідки йому знати, що в глибинній Ємилівці Голованівського району на Кіровоградщині є власник паю у 3,4 гектара, котрий уже змарнів, очікуючи маєтного покупця? Це ж який треба мати штат банківських службовців, аби вони гасали просторами України, прицінюючись до того чи іншого поля!

Ніхто не збиватиме закаблуків на сільських манівцях, ніхто не торгуватиме на столичному асфальті родючими гектарами! На перших порах передбачається у всіх обласних центрах відкрити філії Земельного банку. Думаю, Ощадбанк, із найбільш розгалуженою мережею, вділить колезі (також державному!) частину «житлоплощі». Відтак, нетерплячий продавець із Ємилівки листовно повідомляє Кіровоградській філії Земельного банку про свій намір продати остогидлий пай. При цьому вказує координати земельної ділянки, її кількісні та якісні характеристики, обмеження у використанні (якщо такі існують), чи є договір оренди. І додає нотаріально посвідчені копії документів про особу власника земельної ділянки та про право власності на неї.

Землевласник запропонував — банк вирішує: купувати чи ні? На остаточний вердикт продавець чекатиме місяць. А за цей час банк прозондує-вивірить усю інформацію в органах державної влади, причому безплатно. Зрозуміло, він не бавитиметься із земельними наділами-одинаками, які з різних причин випадають із цілісного масиву. Якщо продавцю із Ємилівки пощастить, то банк упродовж місяця після повідомлення про свій намір викупить його 3,4 гектара.

А якщо відмовить? Все одно надасть документ, у якому зазначається прізвище продавця і ціна земельної ділянки, за яку банк не зміг (не схотів!) купити її. І що накажете робити моєму землякові? Носитися, мов вчаділий, по селу із цим папірцем і совати під ніс односельцям? Хоча, можна й так. Приверне увагу сусідів чи орендаря, і зохотяться вони придбати його наділ, який для держави виявився непотрібним.

Але без цього документа нотаріус не оформить купчої. А в ньому «світиться» ціна. Скажімо, 24 тис. гривень за гектар, із яких треба сплатити державне мито. Покупець може збити ціну і до 20 тис., і навіть переполовинити. Може, але мито все одно сплатить із зазначених у документі 24 тис. грн. Хоч як крути, а державний бюджет наповнюй!

Я — за монопольне (у законопроекті — переважне) право купівлі державою земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та фермерського господарства. Але як вона розпоряджатиметься ними? Гаразд, банк сформував земельний актив: 100 тис. гектарів, півмільйона, мільйон… А далі? Не сидітиме ж він на них, мов на скрині з приданим, вічність. Без руху земля запліснявіє. От лиш кому вона дістанеться — чи то в оренду, чи навічно? Хазяйновитим, але без копійки за пазухою, одноосібникам, фермерам чи латифундистам, котрі давно випередили регулятора руху землі — Земельний банк?

Закон, писаний для одного

Довго шукав, що ж ріднить законопроекти Миколи Присяжнюка і Романа Ткача. Таки знайшов: «Банк має переважне право на придбання земельних ділянок, призначених для ведення товарного сільськогосподарського виробництва…» Ну, ще назва. Хоча у законопроекті №4337-1 вона, після прочитання усіх розділів і статей, видається оманливою і невиправданою. Решта — повна протилежність.

Наскільки юридично коректно величати банк державним, якщо створюється він у формі відкритого акціонерного товариства, а власниками простих іменних акцій можуть бути недержавні фінансові установи? Якщо він державний, то чому частка держави у статутному капіталі становить лише 60% (замість 100% за Законом «Про банки і банківську діяльність»), а решта — приватні внески? Припустимо, державі раптом щось забандюриться, і вона відчужить належні їй акції. То що, банк і надалі хизуватиметься своєю назвою? Ні, гласить закон, «такий банк втрачає статус державного».

Чи зможуть за такого ставлення представники держави в органах управління банку впливати на прийняття рішень? І це при тому, що вищим органом управління Державного земельного банку є загальні збори акціонерів. Вони ж і затверджують статут, тоді як стаття 25 Закону «Про Кабінет міністрів України» цю процедуру повністю покладає на найвищий орган виконавчої влади.

Який резон, скажімо, вносити до статутного капіталу банку земельні ділянки, у тому числі сільськогосподарського призначення, якщо вони постійно перебувають у русі? Сьогодні купив, а завтра продав… Хіба це стала величина?

Мені розвидніло, коли дійшов до Прикінцевих положень. Виявляється, із внесенням відповідних змін до Закону «Про банки і банківську діяльність» Державний земельний (іпотечний) банк випадає із загальної системи державних банків і набуває особливого статусу. Відтак, цитую: «Особливості створення та діяльності Державного земельного ((іпотечного) банку, що мають відмінності порівняно з нормами цього Закону («Про банки і банківську діяльність». — В.Ч.), визначаються законом про Державний земельний (іпотечний) банк».

Які ж «особливості» пропонує автор? Якщо це стосується кредитування, то скористатися банківськими позиками зможе обмежене коло клієнтів: агроформування, основним видом діяльності яких є вирощування, виробництво, зберігання, переробка та збут самостійно виробленої сільгосппродукції, виручка від реалізації якої становить не менш як 50% (за чинним законодавством — 75%. — В.Ч.) загальної суми виручки. Причому розмір пільгових відсоткових ставок за кредитами банку щороку регламентуватиметься законом про державний бюджет України з одночасним визначенням порядку компенсації банку втрат, спричинених їх встановленням. Такі дії можна трактувати як елемент впливу держави на кредитну політику лише одного банку.

Власне, домінантним у діяльності спеціалізованої фінансової установи, за законопроектом, є «розвиток системи кредитування сільськогосподарського виробництва, у тому числі під заставу земельних ділянок, прав на них та іншого нерухомого майна». А що банк робитиме із купленою землею — невідомо. Автори не обтяжують фінансову установу жодними обов’язками-правами регулятора на ринку землі, бодай хоч би виправдати назву.

Щодо інших «особливостей» в операціях банку, то вони теж не нові. Скажімо, чи властиво такій інституції «придбавати за власні кошти засоби виробництва (сільськогосподарську техніку та обладнання) для передачі їх в оренду або на умовах лізингу (фінансового лізингу) вітчизняним сільськогосподарським підприємствам, установам та організаціям»? Чи не ризиковано здійснювати інвестиційну діяльність, розміщуючи кошти для потреб сільського господарства, зокрема, поповнюючи статутні капітали підприємств АПК? Або засновувати ті ж агроформування, купувати акції (частки) господарських товариств? Ми це вже проходили… На прикладі почилого банку «Україна», ДАК «Хліб України», «Украгролізингу»…

То який же звір зачаївся за привабливою назвою «Державний земельний (іпотечний) банк»? Однозначно — не автентичний. Швидше, комерційний банк, який узурпує право оперувати земельним багатством. Погодьтеся, це набагато гірший варіант, аніж той, що пропонували одинадцять років тому зарубіжні банківські нашіптувачі, але, на щастя, не реалізований.

Коментар фахівця

Оксана КОБРИН, експерт із земельних відносин юридичної компанії «Моріс Груп»:

— Зарубіжні країни, реформуючи земельні відносини, засновували переважно державні фінансові інституції. Так було в Польщі. Державне агентство викуповувало наділи в одних і надавало ділянки молодим сім’ям, іншим бажаючим (на певних умовах). Агентство виступало у ролі державного наглядача і пильнувало, аби земельний ринок не зазнавав перекосів. Коли ж Державне агентство виконало свою місію, його ліквідували. Нині сусіди послуговуються Кодексом сталого аграрного розвитку, що є перехідним містком до засад Спільної європейської агрополітики.

Україна, порівняно з Польщею, набагато бідніша у частині фінансових ресурсів. За оцінками економістів, вартість нашої землі вбирається у 500—600 млрд. гривень. Тому, як на мене, статутний капітал Державного земельного банку, враховуючи його специфіку, має становити щонайменше 500 млн. євро. Хоча за статтею 31 Закону України «Про банки і банківську діяльність» мінімальний розмір статутного капіталу на момент реєстрації банку має становити не менш як 10 млн. євро.

Мене часто запитують: чи може луснути-збанкрутувати Земельний банк, за яких обставин і до кого перейде у разі форс-мажору українська земля? Я побоююся іншого: банк просто не буде заснований. По-перше, киватимуть на фінансову кризу і обмеженість бюджетних ресурсів. І, по-друге, а чи є в уряду бажання мати таку інституцію? Немає! Як і щонайменшої зацікавленості здійснювати серйозну виважену політику у сфері земельних відносин.