Зазеркалье и страхи земельной реформы. Время для решений

Но, несмотря на все проблемы этого выбора, сложно не отметить один положительный момент - оба кандидата высказывались в пользу открытия рынка земли и фактически пообещали его. И это очень важно, ведь Украина уже 19-й год живет в зазеркалье… Ограничивая права людей, параллельно создавая страхи и формируя у граждан негативное отношение к рынку земли, умело пользуясь такой ситуацией ради своей политической и экономической выгоды, государственные управленцы и некоторые участники рынка продолжают отбирать у украинцев их давнюю мечту - стать полноправными хозяевами на своей земле. К сожалению, и Верховная Рада 8-го созыва не использовала свой исторический шанс открыть справедливый и эффективный рынок сельскохозяйственной земли, в первую очередь для украинских фермеров и землевладельцев.

Но что же мешало воплощению этой мечты раньше? За 18 лет существования моратория его продлили уже в десятый раз. За все эти годы экспериментов более миллиона украинских граждан, получивших земельные паи, умерли, так и не воспользовавшись своим правом собственности на землю, а паи около 400 тыс. граждан остались без правопреемников. И главная проблема: за 25 лет государство так и не предоставило украинским землевладельцам равных возможностей для развития, альтернативы выбора между сдачей земли в аренду или же созданием на ней собственного бизнеса. Вместо обеспечения финансовой поддержки развития на конкурентных началах гражданам не оставили другого варианта, кроме как быть арендодателями, а не полноценными хозяевами.

Параллельно существуют несколько вполне нелогичных вещей. Во-первых, большинство работающих на земле украинских фермеров и часть владельцев паев выступают против рынка, но хотят стать собственником, чтобы передать свой участок детям в наследство. Во-вторых, хотя официально рынок земли ограничен мораторием, но процветает серый рынок, поскольку существует несколько схем обойти мораторий, с помощью которых миллионы гектаров уже выкуплены.

Вместо реального решения проблем нам снова предлагают просто продлевать мораторий. За годы моратория правительствами неоднократно нарабатывались законопроекты о рынке земли. Подходы не были комплексными, то есть со сбалансированием интересов всех потенциальных участников рынка. Так, последняя концепция 2017 г. базировалась на ограничении в 200 га земли в одни руки, а покупка была разрешена только физическим лицам - украинским гражданам. А что же делать с тысячами фермерских хозяйств и других юридических лиц в агросекторе, являющихся основой сельского хозяйства в Украине? Я часто привожу довольно выразительные цифры: крупные холдинги арендуют до 12–15% всех черноземов, но 50% всех сельхозземель используют хозяйства с земельным банком 2–5,5 тыс. га и производят более 50% всей сельхозпродукции. Нынешняя структура агрокомпаний на внутреннем рынке позволяет всему сектору быть эффективным. Нужно ее подкорректировать, а не ломать. В первую очередь помочь семейным и мелким фермерам выйти на рынок, усилить их роль, оказать им финансовую поддержку под собственную землю и их риск. А предложенная правительством концепция 2017 г. банально не обеспечивает стимулы для роста и сделает всех малоэффективными. В таком случае наши фермеры станут заложниками 200 га, и о нынешних темпах роста агросектора можно будет забыть. На 200 га производство не будет эффективным и конкурентным, а дотаций уровня ЕС у нас нет, бюджетная поддержка слабая.

Борьба со страхами

Любую реформу должны воспринять общество и участники. Следует помнить, что места на рынке и самой земли хватит абсолютно всем - семейным фермам, малым и средним фермерам, агрохолдингам, но при этом все должны платить налоги и играть честно. Все существующие недостатки структуры рынка и производства можно и даже нужно откорректировать. Не надо ничего ломать, необходимо только все умело исправить, убедить людей, что их опасения необоснованны.

Производители, фермеры, крупные латифундии боятся того, что при открытии рынка земли не смогут стать собственниками того банка земли, который у них находится в аренде. Действительно, на покупку земельных банков при справедливой оценке стоимости земельных участков почти ни у кого из фермерских хозяйств, средних производителей, холдингов не хватит собственных средств. Но следует понимать, что даже после запуска оборота земли более чем 80–90% земельных отношений останутся арендными, поскольку существующие договоры не утратят свою силу еще в течение 7–10 лет. К тому же стороны могут предусмотреть в своих договорных отношениях и приоритетное право арендатора на покупку арендуемого участка.

Украинский производитель и владелец должны быть конкурентными покупателями земли. У средних и малых фермеров существуют обоснованные опасения, что они будут менее эффективными, не такими быстрыми при открытии рынка земли, более богатые конкуренты их просто опередят, а "олигархи" и иностранцы - обезземелят и лишат хозяйства. Убрать эти страхи также довольно просто, - необходимо четко зафиксировать на законодательном уровне минимальную стоимость одного гектара и предусмотреть справедливое и конкурентное ценообразование при продаже земельных участков. Также нужно предоставить возможности для развития рынка аренды земли, эмфитевзиса, обеспечив возможность продажи прав аренды и эмфитевзиса, их залог (ипотеку), а также возможность ипотечного финансирования выкупа земельных участков. То есть производителю-арендатору и владельцу пая нужно структурировать конкурентное финансирование выкупа земли и предоставить доступ к долгосрочному и конкурентному финансированию.

Нужно обеспечить альтернативу продаже. При этом у владельцев земельных участков (паев) есть большое желание работать на своей земле, создать и развивать вместе с членами семьи собственное хозяйство, но средств для этого нет. Поэтому для преодоления этого страха землю нужно превратить в ликвидный объект, под который можно получить длинные и дешевые деньги, то есть земля должна быть товаром, под залог которого можно получить кредит на развитие собственного фермерского дела, например, тепличных хозяйств, молочных ферм семейного типа, ферм для выращивания фруктов, овощей, ягод, органической продукции и т.п.

Таким образом, первоочередная задача реформы - предоставить всем альтернативу и право выбора и обеспечить уверенность в возможности развития на своей земле.

Игра в четыре блока

На протяжении пяти лет я последовательно выступал и выступаю за комплексное и поэтапное решение вопросов, связанных с внедрением рынка сельскохозяйственных земель, с условием и с целью поддержки именно украинских граждан - фермеров, производителей и владельцев земельных паев, создание для них равных условий и возможностей по сравнению с другими участниками будущего рынка, предоставление им поддержки в выкупе земли и для развития собственных семейных ферм, малых фермерских хозяйств.

При этом, работая над земельной реформой, мы должны исходить из украинских реалий, сложившихся у нас в условиях моратория. Мы по разным причинам и обстоятельствам в свое время избрали такой путь и зашли в тупик. Теперь, принимая во внимание собственный опыт, учитывая ожидания людей и политиков, должны определить наш украинский путь внедрения рынка земли, который должен базироваться на нынешнем экономическом, политическом и социальном положении.

Разработанная нашей командой концепция внедрения рынка земли предусматривает необходимость воплощения четырех законодательных блоков. Все блоки должны быть четко выписаны в законопроектах, которые необходимо принять в 2019 г. одновременно, одним пакетом (хотя это можно было сделать уже давно), однако их реализация должна быть растянута во времени. Концепция базируется на экономических, политических реалиях дня сегодняшнего, учитывает структуру аграрного рынка и существующие страхи субъектов земельных отношений, владельцев земли. Концепция обсуждена с представителями МВФ, Всемирного банка, была представлена в ходе встреч с гражданами-владельцами паев, аграриями и нашла среди них общую поддержку.

Так, в первом блоке нужно ввести государственную финансовую поддержку создания владельцами земли (паев) малых фермерских хозяйств, семейных ферм. Для этого предлагаем ввести на период 3–5 лет национальную программу поддержки, которая предусматривает предоставление средств гражданам под залог собственной земли для финансирования типовых конкурентных проектов с высоким уровнем локализации (75%), в частности, для организации тепличных хозяйств, молочных ферм семейного типа, для занятия садоводством, ягодоводством, овощеводством, органическим производством и т.п. При этом финансирование должно быть долгосрочным (10+ лет) и под низкие проценты.

Во втором блоке нужно ввести пилотное и ограниченное открытие рынка земель сельхозназначення только для физических лиц - граждан Украины и украинских юридических лиц с либеральным ограничением площади земли, которая может находиться в собственности одного человека. Возможно установление минимальной справедливой государственной цены, по которой государство имеет приоритетное право выкупить землю.

В третьем блоке нужно внедрить эффективные, четко прописанные в законодательстве регуляторные механизмы для развития рынка аренды земли, эмфитевзиса, обеспечив возможность продажи прав аренды и эмфитевзиса, их залог (ипотеку), а также возможность ипотечного (под залог земли) финансирования выкупа земельных участков (паев), страхование выкупа. Действующие агропроизводители (пользователи, арендаторы) получат возможность продавать права пользования, аренды земли, передавать и отдавать их в залог в банке, получать под залог выкупленной ими земли кредитные средства для развития бизнеса и дальнейшей покупки земли. При этом государственные и, при желании, частные банки должны обеспечить долгосрочные и льготные (под низкий процент) ипотечные кредиты, по которым арендатор, сделав первый взнос в 20–30% от стоимости земли, смог бы взять ипотечный кредит на десять и больше лет для ее выкупа.

Чтобы не утратить собственность государства в отношении государственных земель сельскохозяйственного назначения, можно рассмотреть вариант выпуска земельных государственных облигаций (бондов) для размещения на финансовых рынках с целью привлечения инвестиций и обеспечения долгосрочного финансирования АПК, в частности, развития семейного, малого и среднего фермерства.

В четвертом блоке, после предоставления равных условий и альтернативы выбору гражданам - владельцам земли, возможно внедрить полноценный рынок земли, установив ограничения и предохранители, необходимые для защиты интересов украинских землевладельцев и государства. Именно тогда нужно определить субъектов, способных приобретать право собственности на земли сельскохозяйственного назначения, среди которых - граждане Украины, государство и территориальные громады.

Нужно определиться, на каких условиях и после какого периода времени с момента открытия рынка (например, через 7–12 лет) иностранные граждане, отечественные и иностранные юридические лица смогут покупать с ограничениями и предохранителями земли сельскохозяйственного назначения, как это происходит в развитых странах (согласно мировому опыту, присутствие иностранного капитала на рынке земли формирует в разы более высокую цену, которая станет положительным фактором для наших граждан и экономики государства).

При этом право покупки земли будет предоставлено иностранным гражданам при условии исключительного занятия сельскохозяйственным товаропроизводством, с ограничением площади земли в собственности. А в случае перепродажи купленной земли приоритетное право покупки будет иметь гражданин Украины.

Также необходимо рассмотреть внедрение одного или нескольких предохранителей, чтобы сделать невозможным функционирование хаотичного или неконтролируемого рынка земли, предотвратить владение землей лицами и предприятиями, для которых сельскохозяйственное производство не является профильным:

- ограничить максимальную площадь земель сельскохозяйственного назначения, которая может находиться в собственности одного человека, или установить экономически обоснованные пределы концентрации вещных прав на землю (собственность, аренда, эмфитевзис) в границах одной административно-территориальной единицы (район, область, страна);

- ввести высокую ставку налога на перепродажу земли, чтобы предупредить спекуляции на рынке;

- запретить изменять целевое назначение сельскохозяйственных земель без надлежащего контроля со стороны государства и громад.

Такая блоковость внедрения земельного рынка обеспечит равные возможности и альтернативность всем его участникам, установит справедливость относительно наших граждан-владельцев земли, предоставив им возможность создать свой собственный бизнес, обеспечит доступ к финансовым инструментам и инвестициям как владельцам паев, так и арендаторам, будет способствовать привлечению средств во все сферы экономики. Только по ориентировочным расчетам, на один гектар сельхозземель можно будет привлечь от 2,2 до 4,3 тыс. долл. США инвестиций. Параллельно, как показывает практика, заходят миллиарды долларов инвестиций в логистику, переработку, инфраструктуру, рынки, портовые терминалы.

Итак, у нас есть готовая дорожная карта и видение будущей земельной реформы, создающее равные условия для всех участников рынка земли. Надеюсь, что судьба такого стратегического для нашего государства вопроса, как открытие рынка земли, будет корректно воспринята обществом и мудро реализована во властных кругах. Мы не имеем права на еще одну ошибку, поскольку она приведет к очередному пятилетнему застою, который может окончательно закопать последние надежды украинских фермеров на то, чтобы стать реальными собственниками своей земли.