Министр развития громад и территорий Алексей Чернышов: «Нужна система, когда застройщик не продаст квартиру без гарантий»

18 июня, 2021, 17:00 Распечатать
Отправить
Отправить

О реформе ГАСИ, ответственности местных властей и защите покупателя

Министр развития громад и территорий Алексей Чернышов: «Нужна система, когда застройщик не продаст квартиру без гарантий»
© Татьяна Довгань/Mind.UA

В первой части интервью с министром развития громад и территорий мы говорили о вызовах и проблемах децентрализации, вторую — посвятили реформе градостроительной сферы, которую сегодня на всех уровнях презентует власть.

Почему украинские города застраиваются хаотично и некачественно, принося сверхприбыли застройщикам и маржу коррумпированным чиновникам? Как так случилось, что покупатели стали тараном для узаконивания строительства объектов с нарушениями? При чем тут местная власть и почему без рычагов контроля над ее решениями на уровне рад (земля, ДПТ) любая реформа строительной сферы — блеф? Как государству удержать в разумных рамках либерализацию разрешительной системы? Спасет ли ее от коррупции полная диджитализация и уголовная ответственность игроков рынка? Чем Государственная инспекция архитектуры и градостроительства (ГИАГ) будет отличаться от Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ)? И почему только заход банков и страховиков на строительный рынок может дать гарантии покупателям и стать маркером успеха реформы?

О том, насколько откровенно министр развития громад и территорий рассказал о качестве основных антикоррупционных кейсов реформы, вы узнаете из второй части интервью с Алексеем Чернышовым.

О декларировании строительства, уходе в цифру и уголовной ответственности физических лиц

Алексей Михайлович, Украина второе десятилетие активно реформирует и дерегулирует строительную сферу. Но судя по тому, как выглядят наши города, сколько коррупционных скандалов на рынке, недостроев, потерявших сбережений инвесторов, а также протестных акций пазлы если и складываются, то только у монополистов-застройщиков и их «крыш» во власти. Ожидаемо, что и ваша команда решила внести свою лепту в реформу. Готов пакет законопроектов, два последних, касающихся реформы ГАСИ, были зарегистрированы в парламенте буквально неделю назад. В чем стратегия вашей команды и почему вы так уверены, что на этот раз все точно заработает?

— Система архитектурно-строительного контроля давно нуждалась в тотальной реорганизации, и она произойдет. Напомню, Минрегион под моим руководством взял ответственность за реформу в IV квартале 2020 года. Рабочей группой, созданной на платформе министерства, куда вошли народные депутаты профильного комитета ВР, представители Ассоциации городов Украины, «Офиса простых решений», Конфедерации строителей Украины и крупные застройщики, была разработана концепция законопроекта реформы.

Я рад, что ключевой законопроект №5655 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по реформированию сферы градостроительной деятельности» был зарегистрирован в парламенте 11 июня 2021 и получил поддержку около 150 народных депутатов.

Верховная Рада

О чем речь? С одной стороны, предстоит достаточно существенная либерализация процесса разрешений и оформления строительства. С другой, полный уход в цифру в рамках взаимодействия застройщика с разрешительными процессами. Речь об усилении ответственности за подготовку проектной документации и ее экспертизы. Будут расширены полномочия органов местного самоуправления по контролю над ходом строительства. Плюс — введена админ- и уголовная ответственность — в том числе и физических лиц — за правонарушения в этой сфере. Законопроект на этот счет также готовится.

Чтобы не утонуть в законах и их многочисленных нормах, давайте разделим весь кейс реформы на блоки по интересам. Застройщик (инвестирует в громады), покупатель (приобретает жилье, инвестируя в строительство), местная власть (дает разрешения) и государство (контролирует соблюдение правил игры). Вся история на нашем рынке разворачивается в этом квадрате, где у каждого свой интерес, цель, права и гарантии. Итак, какую модель вы предлагаете застройщику?

— Понятно, что основная задача государства создавать возможности для привлечения инвестиций, в том числе и в строительную сферу. Потому что стройка тянет за собой десятки других отраслей и создает рабочие места. Задача-минимум на сегодня: удвоить объем инвестиций.

Что при этом беспокоит застройщика? Застройщик жалуется на непрозрачность процедур при получении разрешений на строительство и при вводе объекта в эксплуатацию. Проще говоря, на коррупцию, традиционно существующую в этой сфере. Каким образом мы будем бороться с этим? Двумя способами. Во-первых, регистрация права на начало строительства. Привычный формат разрешения на строительство от органа государственной власти больше не имеет смысла. Потому как застройщик, обладающий документами на землю и соответствующей проектной документацией, по умолчанию имеет право начинать строительство. О чем он информирует государство, внося соответствующую декларативную запись в Единую государственную систему в сфере строительства (ЕГССС).

Что это значит? А то, что застройщик фактически не соприкасается с чиновником. После чего орган, осуществляющий контроль, мониторит соблюдение застройщиком задекларированных параметров объекта. Кто-то резонно заметит: «Так он может зарегистрировать все, что угодно!» Не может. Система просто не примет неправомерные документы, если информация в них не соответствует существующей в реестрах. Фактически мы придем к декларативному способу начала строительства.

sud.ua

Во-вторых, ввод объекта в эксплуатацию. Это станет возможно только в случае наличия квалифицированных электронных подписей всех участников строительства. Речь о главном архитекторе проекта, подрядчике, заказчике, представителя контролирующего органа и других, кто тем самым подтверждает, что объект построен в соответствии с согласованной проектной документацией. Связь между ГАСИ и застройщиком вообще прекращается. Регистрация будет происходить автоматически.

Предположим, застройщик задекларировал девятиэтажный дом, а построил 15 этажей.

— А здесь как раз включается механизм административной и уголовной ответственности для субъектов строительного процесса. Если раньше претензии можно было предъявить к некоему застройщику, непонятно где и как зарегистрированному, только в суде, то теперь ответственность будут нести конкретные физические лица — участники процесса. Это опять-таки главный архитектор, генеральный подрядчик, представитель службы технического надзора. Как только девятиэтажка «полезла» выше, идет автоматическая фиксация органами контроля.

Какими?

— В этом случае речь идет о местной власти, которая обязана будет контролировать все объекты, строящиеся на территории и реагировать на те, что строятся с нарушениями. Реагировать вплоть до сноса! Если этого не произошло, будет отвечать конкретный чиновник. На сегодня такого механизма нет и эта ключевая проблема: получается разрешение на одно, а строится совсем другое. Потом, когда объект построен, куда уже деваться — что-то с этим нужно делать и вводить в эксплуатацию. Здесь включается коррупционная связь между ГАСИ и застройщиком и в итоге вопрос закрывается.

То есть гражданин, проинвестировавший строительство своей квартиры, выступает тараном узаконивания любого строительства.

— Абсолютно верно. Недобросовестные застройщики очень качественно научились использовать покупателей квартир. Люди покупают жилье на уровне даже не фундамента, а забора. И когда уже возведен объект, то покупателю не важно, сколько там и кому пообещал этажей застройщик, ему нужно получить документы и ключи. И вот как раз тут в ход идут протестные акции под стенами органов местной власти. Все давно обкатано и отработано. На самом деле у большинства застройщиков скандальных проектов уже на старте очевидно, что их объекты никогда не будут построены и введены в эксплуатацию. Один из ключевых показателей — когда предлагаемая цена является заниженной по отношению к рыночной. Но, к сожалению, это происходило и происходит. Если мы говорим о недостроях.

О коллективной «ответственности» местной власти, рычагах контроля и мотивации принять Генплан

  Вы сами неоднократно говорили, что ГАСИэто верхушка коррупции, обслуживающая пирамиду, в основе которой лежит сговор между местными властями и застройщиками. Не кажется ли вам, что даже если вы введете свою суперпрозрачную систему ЕГССС, все будет решено на местах еще до декларации о намерении строительства? Местная рада коллективный орган ответственности не только выделит нужный земельный участок, но и примет детальный план территории (ДПТ) в интересах конкретного проекта конкретного застройщика. Как, собственно, сейчас и происходит. В чем реформа? Или вводятся какие-то действенные инструменты контроля местных властей?

— Действительно ГАСИ много лет находится в конце цепочки «добавленной коррупционной стоимости». Основная коррупция растет из конкретного земельного участка и выданных условий строительства в конкретной громаде. Причем порождают ее не только местные власти, но и ряд центральных органов исполнительной власти (ЦОИВ), которые по закону причастны к согласованию разрешений.

Какие рычаги влияния на эту проблему? Во-первых, мы должны признать ее существование. Во-вторых, громады обязаны разработать комплексные планы пространственного развития, генеральные планы. Эти документы предопределяют те ограничения и системные правила, которые будут существовать в громадах. Ведь почему возникают те или иные злоупотребления? Потому что нет градостроительной документации.

Киевская городская государственная администрация

И вы абсолютно правы по поводу качества системы коллективной ответственности, в которой мы живем. Потому что мэр города подписывает решения, которые принимают рады. И крайнего не найдешь. Отсюда прямое требование государства иметь генеральные планы.

Дело в том, что вы сейчас не открываете Америку. Эпопея с обязательной разработкой генеральных планов длится уже не первое десятилетие. Если где-то и открыли вечный двигатель, так это здесь. На этот раз у государства есть какие-то конкретные рычаги, которые реально обязуют местные власти это сделать? Поставлены ли конкретные сроки? Какие методы контроля и привлечения к ответственности?

— Здесь все-таки речь идет об органах местного самоуправления. Вот в чем проблема. Понимаете?

Не понимаю. Речь идет о том, как прекратить коррупцию в конкретной сфере.

— Тем не менее вопрос наказания достаточно тяжелый. Основную оценку деятельности органов местного самоуправления (ОМС) дают избиратели на выборах.

Подумаешь, не выберут мэра Иванова, а выберут Иваненко, который будет точно также тянуть с принятием генерального плана. Или примет его на условиях монополистов городского рынка. За хороший откат, часть которого пойдет депутатам рады.

— Мы снова с вами уперлись в персональную ответственность, без которой здесь никак. Нет других механизмов. О чем бы мы ни говорили, мы придем в эту точку.

Получается, что вы сейчас, презентуя реформу, строите очередные замки на песке?

— Давайте все-таки не смешивать реформу ГАСИ и генеральные планы. Это вещи находящиеся рядом, но напрямую друг с другом не связанные. Обеспечение разработки градостроительной документации, безусловно, находится в сфере компетенции и ответственности органов местного самоуправления. Но здесь я бы даже говорил не столько о рычагах контроля со стороны государства, сколько о мотивации для ОМС ее разработать и принять.

Сегодня государство достаточно активно соинвестирует в развитие инфраструктуры громад и городов. Вы это видите на примере проекта «Большое строительство», а также работы Государственного фонда регионального развития (ГФРР). В этих проектах мы с мэрами партнеры. И здесь, конечно, с нашей стороны может быть использован принцип избирательности. Государству сложно инвестировать в город, где нет генерального плана, потому как это создает риски. Коррупционные прежде всего.

У министерства есть достаточно ресурсные проекты поддержки громад. В их числе программы термомодернизации зданий, реконструкции систем водоснабжения, освещения улиц, а также кредитные программы Европейского инвестиционного банка и Всемирного банка. Плюс поддержка социальной инфраструктуры. Используя эти ресурсы, можно сделать мощный качественный рывок и некоторые города очень активно им уже пользуются.

О роли государства, «всесильном» гражданском обществе и нежелающих рисковать банках

  И все-таки давайте уточним функции, которые останутся у ГАСИ/ГИАГ и государства. Местные власти выделяют землю, дают разрешения и контролируют ход строительства. Застройщик, имея на руках все документы, декларирует свое намерение, строит объект и сдает его в эксплуатацию. Где в этой цепочке вы?

— Давайте не будем забывать, что наше государство взяло курс на децентрализацию и дерегуляцию. И как мы уже выяснили, органы местного самоуправления будут осуществлять контроль над всеми объектами, что строятся на их территории, и выявлять незаконные. Министерство же будет осуществлять надзор за тем, как, в том числе эти органы выполняют свои функции. На самом деле, именно город — самая заинтересованная сторона в контроле над качеством строительства. И здесь мы как раз учитываем предложения Ассоциации городов Украины (АГУ).

Мы много говорим о вопросах контроля со стороны местной и государственной власти, но есть и другие важные рычаги. Растет уровень ответственности и требовательности к застройщикам со стороны гражданского общества. Поэтому мэры городов находятся под достаточно сильным давлением общественности, что тоже является одним из важных аспектов влияния на местные власти. Сегодня я слабо верю в возможность строительства объектов, которые возникли в том же Киеве 5–10 лет назад. Все уже поняли, что такой подход — это коллапс, потеря средств и репутации.

Вы начали реформу государственного архитектурно-строительного контроля под несуществующую законодательную базу. Профильного закона еще нет, а реформа практически произошла. Создаются органы, которых нет в старом законе, а новый под них еще не принят. Получается, что системы государственного контроля над законностью разработки и утверждения градостроительной документации (ГД) сегодня не существует. На местах образовался абсолютно бесконтрольный люфт. И это видно по количеству скандалов в той же столице Пуща-Водица, Минский массив и прочие.

Увы, гражданское общество еще не настолько сильно, чтобы передавить аппетиты монополистов и чиновников без помощи государства и справедливого суда.

— С того момента как Минрегион и министр взяли на себя ответственность за реализацию градостроительной и архитектурной реформы (а это был октябрь 2020 года), первое что мы сделали — возобновили постановление № 553 о возврате градостроительного контроля на места. Если я не ошибаюсь, 101 орган местного самоуправления уже получил это право. Второе — ГАСИ находится на завершающей стадии ликвидации. В данный момент, продолжая работу до полного старта ГИАГ. Новый орган уже создан, зарегистрирован и в результате конкурса получил своего руководителя. Сейчас идет процесс набора сотрудников. И как только процесс достигнет 30% штатной численности, эта организация автоматически заработает, а ГАСИ будет ликвидирована.

На прошлой неделе были зарегистрированы два ключевых законопроекта №5655 и №5656, концепцию которых разрабатывало наше министерство. Я уверен, что законопроекты наберут необходимое количество голосов в зале.

Исходя из постановления553, которое вы вернули в действие контроль эти полгода лежит исключительно на местных властях, которые, по вашим же словам, в основе коррупционной цепочки. Думаю, что совсем не зря в своем указе, касающемся решения СНБО в части децентрализации, президент дал поручение вашему министерству проверить всю градостроительную документацию на местах. Вы получили рычаг, от которого ранее добровольно отказались. Кстати, каковы промежуточные результаты проверки?

— Уточню момент о функции контроля над ходом строительства и проверке градостроительной документации — это разные процессы. Вместе с тем, в части реализации реформы мы опираемся на местную власть и правоохранительную систему. Но поверьте, местные власти сегодня прекрасно понимают, к чему ведет незаконное строительство, и стремятся принимать решения в рамках закона.

Боюсь, мы ходим по кругу. За все историю независимости лишь однажды мэр Львова Андрей Садовый снес незаконно построенный многоэтажный дом. А недавно он же покусился на незаконно застекленный балкон, о чем СМИ сообщили, как о большой для Украины сенсации. Так что на счет стремления местных властей спорный тезис. Кстати, к примеру, вы сами подписали договор о достройке кейса «Аркады», хотя там изначально Киеврада проголосовала за незаконный ДПТ. Тем самым министерство легитимизировало незаконное решение местной власти.

Львовский горсовет

— Ну, во-первых, Министерство не может выступать стороной какого-либо договора между какими-либо хозяйственными субъектами в этой части. Потому формулировка несколько некорректна. Если же речь о Меморандуме о решении проблем недостроев «Аркады», то Министерство является одной из многочисленных сторон подписания наряду с другими ЦОИВ, и в рамках своих функций, конечно же, будет содействовать реализации положений Меморандума. «Аркада» это как раз тот кейс, где уже пострадали люди. Как и в истории с «Укрбудом». Поэтому в такой ситуации традиционно ищется решение, которое защитило бы покупателей квартир, вложивших в строительство свои часто последние сбережения.

Это как раз классические примеры, когда инвестор выступает тараном для узаконивания незаконного строительства.

— К сожалению, это так.

пресс-служба СБУ

И все-таки функции новой структуры ГИАГ? Коль уж мы все тотально диджетализируем, для чего она создается?

— Мы диджитализировали ряд процессов взаимодействия между рынком и государством для того, чтобы убрать прямой контакт между участниками и исключить коррупцию. У нас есть три категории сложности объектов — СС1, СС2 и СС3. Государство заинтересовано оставить контроль над категориями СС3, речь идет о стратегической инфраструктуре, которая требует повышенного внимания государства.

Такой подход даст возможность максимально либерализовать строительный рынок, привлечь инвестиции в громады. И вместе с тем заставить города следовать в фарватере генеральных планов и закона.

И все-таки давайте финализируем вопрос гарантий для покупателя. В цивилизованных странах финансируют/инвестируют строительство не простые граждане, а банки. Банк просчитывает риски, так как он компетентен. Банк никогда не будет связываться с теневой коррупционной схемой от застройщика. Гражданин же некомпетентен и ради удешевления покупки готов подписать какой угодно договор.

— В стране существует много законодательных механизмов, которые регулируют процессы привлечения денег в строительство жилья. Среди них есть так же те, что финансируются банками, созданными фондами финансирования строительства. Эти процессы регулируются законодательно, но, как мы видим, они действительно требуют глубокой корректировки.

Но если посмотреть на реформу отрасли глобально, то основным индикатором ее успеха может быть как раз массовый заход на рынок банков. В результате банки финансируют белое строительство «от забора», а украинский гражданин покупает уже готовое жилье. Такой happy end планируется?

— Мы сегодня говорим об одном из этапов глобальной реформы, который касается организации структуры ответственности между участниками строительного рынка. Поэтому реформа системы градостроительного и архитектурного контроля не имеет отношения к обозначенной вами банковской теме. Но и не исключает ее важности. Действительно, почему в странах западной Европы мы не наблюдаем проблем в стиле «Укрбуда»? Почему нет новостей об акциях протеста обманутых покупателей квартир? Да потому что в их строительном процессе участвуют застройщик-девелопер, страховая компания, банк и только потом — покупатель.

Что делает банк? Вне зависимости от кредитования застройщика (это их индивидуальная коммерческая история), банк обязан оформить банковскую гарантию на покрытие обязательств, которые возникают у застройщика перед другими субъектами. Страховая компания со своей стороны страхует обязательства застройщика в интересах покупателя и громады. Потому что от его деятельности могут пострадать не только физические лица — покупатели квартир. В громадах строятся не только жилые дома, но и другие объекты. А недострои создают колоссальные проблемы для жизнедеятельности любого города.

Такой механизм реально выводит рынок на цивилизованные и прозрачные рельсы. И я убежден, что Украина тоже должна прийти к законодательному урегулированию этого вопроса. То есть в итоге мы должны создать систему, при которой застройщик не сможет продавать квартиры покупателю без гарантий банка и страховой компании. Необеспеченная финансовыми и страховыми гарантиями сделка должна стать невозможной в Украине. Стратегическая цель министерства как раз в том, чтобы привести рынок к этому формату правил игры.

Почему тогда Кабмин не вносит в парламент законопроект, обеспечивающий механизм, о котором мы с вами говорим?

— Потому что это разные блоки реформы, которые по-разному осуществляются.

Зачем тогда народный депутат, заместитель главы профильного парламентского комитета Алена Шуляк на всех уровнях презентует в том числе и спорный законопроект №5091 о гарантиях гражданину/инвестору? Очевидно же, что это имитация заботы государства о людях без включения реальных механизмов, которые вы сами только что обозначили.

пресс-служба СБУ

— На сегодня строительство жилья в Украине действительно находится в зоне большого риска для граждан. Именно потому, что капитал, за счет которого строятся квартиры, собирается с покупателей. И все риски лежат на покупателях. Мы не первый год наблюдаем за реальными трагическими историями, когда люди вкладывают последние деньги и остаются ни с чем. Образовалась целая ниша с колоссальными злоупотреблениями и бесконтрольным использованием денег, якобы на строительство. В основе всех историй с недостроем лежит нецелевое использование привлеченных у граждан средств.

Государство больше не может не замечать этого. Поэтому обязательный ввод банков и страховиков включит механизмы реального контроля. На рынке останутся реальные опытные строительные компании с реальным уставным капиталом, которые способны финансово отвечать за свои проекты и свои обязательства.

—  Когда вы приступите к следующему блоку глобальной реформы и подадите в парламент законопроект, касающийся страховиков и банков? Кто или что вам может помешать?

— Эта тема, безусловно, на повестке. Проблема существует, и она требует решения — и вместе с экспертным сообществом мы этот вопрос обсуждаем, дабы его урегулировать. А также активно взаимодействуем с депутатами, чьей ролью как раз и есть внесение соответствующего законопроекта в парламент.

 

Другие статьи Инны Ведерниковой читайте по ссылке.

Оставайтесь в курсе последних событий! Подписывайтесь на наш канал в Telegram
Заметили ошибку?
Пожалуйста, выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Enter или Отправить ошибку
ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Текст содержит недопустимые символы
ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Осталось символов: 2000
Отправить комментарий
Последний Первый Популярный Всего комментариев: 0
Показать больше комментариев
Пожалуйста выберите один или несколько пунктов (до 3 шт.) которые по Вашему мнению определяет этот коментарий.
Пожалуйста выберите один или больше пунктов
Нецензурная лексика, ругань Флуд Нарушение действующего законодательства Украины Оскорбление участников дискуссии Реклама Разжигание розни Признаки троллинга и провокации Другая причина Отмена Отправить жалобу ОК