Цена отсечения, или Избранные вопросы квартирной арифметики

Когда весной 2001 года цены на киевские квартиры понемногу пошли вверх, никому и в голову не приходило, на какие высоты они заберутся. Экономика только начала выбираться из кризиса 90-х годов, так что цена и в 220 долларов за квадратный метр на Троещине, и в 250—300 долларов за единицу площади на Оболони была совершено недоступна для подавляющего большинства киевлян.

К тому же еще совсем свеж был опыт 1995—2000 годов, когда цены на недвижимость падали, а продажа новых квартир шла с откровенным скрипом. В общем, ничто не предвещало длительного взлета. Но в 2002 году цены выросли почти на 30%, в следующем — примерно на столько же, а вскоре начали бить ранее совершенно невероятные рекорды.

В 2004-м средняя стоимость квадратного метра на «вторичке» преодолела барьер в 1000 долларов. А в этом году рывком перемахнула 2000, а запросы продавцов на той же Оболони приближаются к трем тысячам.

И все это происходило в городе, где и сегодня средняя зарплата находится на уровне 350 долл.

Естественно, что в начале подъема цены называли «дикими, надутыми и нереальными». Их обвала ожидали и в 2002-м, и 2004-м, и в этом году. А они росли и росли, и при каждом новом их уровне квартиры все же находили своих покупателей.

Не то что бы процесс подъема шел гладко. В конце 2003 года цены впервые уперлись в планку спроса. Тогда они слегка откатились назад, а потом до осени 2004-го практически топтались на месте.

Недавно история повторилась. После прошлогоднего весенне-летнего рывка, когда на окраинах цены с 800 долл. поднялись до 1300, рынок тоже замер до конца нынешнего лета. Однако ни обвала, ни хотя бы коррекции цен так и не произошло.

Жилье не слишком любит дешеветь, и в Западной Европе обвалом считается снижение цен на 30% за три года. Однако, с другой стороны, 30—50-процентные рывки цен на жилье тоже мало распространены за пределами бывшего СССР.

Попробуем разобраться, почему все это происходило.

Во всем виноват царь

Для начала вернемся на несколько десятков лет назад. То, что квартирный вопрос в Киеве всегда стоял остро, ни для кого не секрет. Исторически максимальные объемы строительства на душу населения были достигнуты… незадолго до Первой мировой войны. И в последующие десятилетия к ним и близко не подходили. Революция, Гражданская и Великая отечественная войны мало способствовали развитию жилищного фонда.

Исключая довольно узкий слой номенклатуры, жизнь в коммуналках и бараках на протяжении десятилетий была нормой для многих киевлян.

На начало 1960 года тогдашний миллионный город располагал всего 11 миллионами квадратных метров жилья. Причем лишь половина его была послевоенного происхождения.

Потом начался прорыв: развернулось строительство «хрущевок», «чешек», «брежневок». Город стремительно увеличивал метраж районов. Однако росло и население. Все принятые генеральные планы его развития, в конечном итоге, были сорваны. Население росло намного быстрее, чем планировалось, а инфраструктура все время отставала.

Последний советский генплан развития Киева 1986 года предусматривал, что к 2000 году в городе будет около 3 миллионов жителей, и для них построят дополнительно 21 миллион квадратных метров новых квартир (в том числе 11 млн.м. на Левобережье).

Действительно, в 1987 году в городе был достигнут максимальный в его истории объем строительства в абсолютных цифрах — 1,43 млн. квадратных метров. Однако потом процесс перестройки начал разворачиваться в сторону суверенизации страны, и потихоньку стало не до строек.

Начался затяжной экономический кризис, во время которого объемы строительства обвально упали с 1050 тысяч квадратных метров в 1992—1993 годах до 410 тыс. — в 1995-м.

Фактически в 1991—2000 годах вместо 12,2 миллиона квадратных метров, предусмотренных Генпланом, ввели только 7,7, т.е. не достроили, по тогдашним нормативам, примерно 80 тыс. квартир.

Впрочем, начиная с середины девяностых, нормативы прежних лет все меньше кого-то интересовали.

Строительство жилья в городе стремительно падало, и было откровенно не до вопросов собственности. В условиях, когда в городе вводилось в строй каких-то 300—400 тыс. квадратных метров жилья в год, все стремились хоть как-то удержаться на плаву. Огромный переизбыток строительных мощностей служил питательной средой для пессимизма: каждый будет умирать в одиночку…

Во многом ситуацию тогда спас руководитель «Киевгорстроя» Владимир Поляченко, предложивший схему привлечения денег населения под строительство жилья. Схема заработала, и когда-нибудь (надеемся, не скоро) именем Владимира Аврумовича наверняка назовут улицу в каком-нибудь районе новостроек.

То, что он сделал в 1996—1999 годах, было именно его проектом. Схема не только пережила кризис 1998—2000 годов, но и обеспечила быстрое восстановление объемов строительства в городе.

В 2001 году городские строители снова вышли на миллион квадратных метров в год.

А затем начался экономический подъем, спрос увеличился. По идее, это позволяло снова увеличить объем строительства, насыщая рынок.

Однако ничего подобного так и не произошло. Все четыре года растущего спроса строители упрямо не собирались реагировать на него, вводя все тот же миллион метров в год, зато успешно накачивая цены.

Причин было несколько. Поначалу строители просто не рисковали начинать новые стройки — еще памятны были 1998—2000 годы, когда с реализацией жилья возникали серьезные проблемы. Ну а потом обнаружилось, что «мало строить и дорого продавать» — очень выгодно.

Городские власти эту позицию молчаливо поддержали. Сказалось давнее личное знакомство основных действующих фигур строительного рынка и мэрии.

К тому же в конце 2001 года начались попытки перехватить контроль над строительным комплексом города. Скупку вели сразу несколько структур, но на острие атаки явно находилась инвестиционная компания «ТЕКТ» Вадима Гриба. Она проводила интенсивную работу с ценными бумагами как минимум восьми компаний холдинга, на долю которых приходилось более 40% всего объема работ. Менеджмент предприятий был от этого далеко не в восторге и пытался всеми способами противодействовать. Естественно, обращаясь к мэрии за поддержкой.

Заказчиком скупки считали Валерия Хорошковского (тогдашнего владельца Укрсоцбанка).

Борьба шла серьезная и, в общем, не завершилась до сих пор. Но само наличие общего противника способствовало серьезной консолидации пакетов менеджмента и управляемых мэрией от имени «городской общины» акций государства.

Кстати, одна из легенд заключается в том, что 80% «киевгорстроевских» предприятий принадлежит государству, поэтому холдинг трудится под его жестким присмотром.

Реальность несколько иная. Государству действительно принадлежат 80%, но не строительных компаний, а холдинговой компании «Киевгорстрой», которой, в свою очередь, принадлежали блокирующие (25—30%) пакеты акций 28 киевских строительных предприятий.

Т.е. фактически государство было серьезным, но не основным акционером множества вполне частных стройфирм. Ну а после передачи акций в управление чиновникам мэрии оно вообще утратило контроль над процессом. Внешне все выглядело совершенно чинно: регулярно собирались наблюдательные советы, проводились собрания акционеров и проч.

Реально город ни разу даже не попытался поставить вопрос о причинах пятикратного рывка цен на недвижимость, не говоря уж об эффективности управления пакетом акций. Этой проблемы ни для мэрии, ни для Киевсовета просто не существовало.

Это, естественно, не означало, что о строительстве забыли. Напротив, чем выше росла цена и чем больше в отрасль вливалось денег, тем больше в Киевраде становилось депутатов, прямо или косвенно стремящихся поучаствовать в процессе. Депутаты быстро почувствовали, что, решая вопросы по выделению бесплатного участка земли под застройку, можно получить не только моральное удовлетворение…

Хотя безнаказанно это обошлось не всем. Косвенно это аукнулось на выборах в 2006 году, когда действующий мэр не занял даже второе место, а половину шедших на выборы депутатов киевляне оставили за бортом...

В начале 2001 года объемы обращающихся на первичном рынке жилья денег оценивались примерно так. Себестоимость строительства квадратного метра жилья оценили в 200 долл. (что близко к данным Госстроя Украины), цену продажи — в 300 долл., а объем строительства «Киевгорстроя» — в 700 тыс. кв. м. в год. Получившаяся разница в 70 млн. долл. весьма вдохновляла на акции по перехвату управления. С тех пор цена продажи выросла вчетверо, а госстроевская себестоимость всего лишь утроилась. Если в 2001-м образовавшийся разрыв оценивался в 100 долл., то ныне он может достигать и 600 долл. Естественно, было просто грешно не помочь строителям его поделить. Этим активно занялся как город, так и депутаты. Иногда они действовали как представители города, а порой и как частные лица.

К вопросу о себестоимости

Чтение финансовой отчетности строительных компаний всегда вызывает чувство глубокого восхищения их бухгалтерскими успехами. Отличить по уровню прибыли процветающее предприятие от разорившегося очень сложно. Большинство строителей декларируют 5—7% рентабельности или вообще убыточную деятельность.

Самое интересное, что при этом они ничуть не кривят душой — все так и есть.

Недавно в Москве провели интересный анализ того, какой может быть себестоимость в строительстве. Думается, подобный анализ был бы интересен и применительно к киевской реальности.

Первая себестоимость — строительная. Это стоимость возведения «коробки» с внутренними коммуникациями. Она включает проектно-инженерные работы, стоимость строительных материалов и строительно-монтажных работ, эксплуатацию оборудования.

Собственно, она весьма близка к той самой, госстроевской. Правда, Госстрой считает, что в этой смете заложена 8-процентная рентабельность. А ведь еще года три назад чиновники Госстроя позволяли себе возмутительные заявления о том, что дома должны сдаваться даже с отделкой…

То, что сдается сейчас, по советским стандартам является просто ограждающими конструкциями. Ни одна советская госкомиссия, даже в состоянии полнейшего расслабления после шикарной «поляны», большинство киевских домов принять не смогла бы — она нарвалась бы на статью в Уголовном кодексе. Это обычные полуфабрикаты, требующие для приведения в жилой вид сложных и дорогостоящих работ.

Однако в начале 90-х, в разгар кризиса, чтобы поддержать строителей в трудные времена, им разрешили сдавать дома без отделки. Трудные времена давно закончились, а привычка строить недоделки осталась. Более того, она даже прогрессирует — кривые внутренние стены и растрескавшаяся стяжка ни одним СНиПом не предусмотрены.

Так что счастливые новоселы после ухода строителей года два доводят дом до ума. При этом пассажирские лифты, перевозя несколько сот тонн строительных материалов за первый год, вырабатывают до половины проектного ресурса.

В начале 2005 года один из чиновников Минстроя пообещал было, что министерство не будет принимать дома без внутренней отделки. В этом случае Киеву угрожал бы минимум трехкратный спад объемов ввода в эксплуатацию жилья. Впрочем, недоразумение быстро замяли.

Но строительную себестоимость застройщики все-таки любят.

В частности, в первые два-три года роста цен основной его причиной называлось именно повышение цен на материалы, особенно на цемент и металлическую арматуру. И когда очередной руководитель строительной компании говорил о тяжелой жизни вообще и о растущих ценах на стройматериалы в частности, можно было услышать, что в стоимости строительства на данные позиции приходится более половины.

Формально он прав. Но с маленькой поправкой речь идет именно о строительной себестоимости. Ведь реально на один метр общей площади стройматериалов приходится не так уж много.

К примеру, компания «ПознякиЖилСтрой» приводила следующие данные по расходу материалов для строительства (табл.1).

На метр полезной площади приходится в среднем до полутонны цемента (стоимость до 80 долл./тонна) и до 60—65 кг металла (стоимость до 600 долл./тонна). Суммарно все это вполне укладывается в 100 долл. Конечно, по сравнению с 2000 годом цены и в самом деле резко выросли. Однако себестоимость цемента в большинстве проектов не составляет даже 5% от цены реализации, а металла — 10% от этой цифры.

Однако на формирование цены продажи большее влияние оказывает так называемая инвестиционная себестоимость. В нее входят как строительная себестоимость, подключение к инженерным сетям, обслуживание кредитов, накладные расходы, так и расходы на приобретение земли (обычно не у города, а у тех счастливцев, кому Киевсовет ранее выделил ее бесплатно), ну и те самые 5—7%, которые еще недавно составляли долю города (отчисления строителей городу).

Все эти расходы достаточно серьезные, но какого-то сумасшедшего скачка стоимости они все-таки не дают. К примеру, на одном из совещаний представитель «Киевгорстроя» заявил, что в 2004—2005 годах предприятия ассоциации затратили на инженерное оборудование 234 млн. грн. Вроде немало, но если разложить эту сумму на 1,3 миллиона квадратных метров введенного в тот же период «Киевгорстроем» жилья, не получится даже 70 долл. на квадратный метр.

Суммарно еще в прошлом году строители без особого труда укладывались в 600—650 долл. за квадратный метр. Сейчас эти цифры подросли, но тысячами все равно не стали…

Недавно Тендерная палата Украины распространила информацию о ценах строительства в конце 2005 года нескольких «высоток» на Троещине. Согласно этим данным, ОАО «Домостроительный комбинат №3» было заключено три подряда на строительство высотных 22-этажных панельных домов по цене 3813 грн. за квадратный метр, а ЗАО «Атлант» возведет три 25-этажных монолитных дома по 3836 грн. за метр. В эту сумму включена, естественно, и прибыль строителей (табл.2).

Когда же по итогам 2005 года киевские строители отчитались перед Госстроем, оказалось, что в среднем квадратный метр общей площади введенного в эксплуатацию монолитного дома обошелся в 2892 грн., кирпичного — 2642, а панельного — 2112 грн.

То есть наблюдается разброс цен в пределах 515—700 долл. за квадратный метр. При цене продажи этих же домов на уровне 1200 долл., строить их, как ни крути, не так уж убыточно.

Несмотря на постоянные рассказы о дороговизне земли, она тоже не очень влияет на себестоимость. На одной площадке в 4 тысячи квадратных метров можно построить дом площадью квартир 10 тысяч квадратных метров. При цене реализации земли в 200 долл./кв.м ее доля в себестоимости получается порядка 80 долл./кв.м общей площади. Пока же земля достается дешевле, да и суммы, которые платят за нее, в большинстве случаев идут не городу.

При этом далеко не факт, что и эти цифры нельзя снизить. Поступающие к строителям материалы проходят через множество посредников, объем фактически выполненных и начисленных строительно-монтажных работ тоже может весьма существенно отличаться.

Хотя мировой опыт свидетельствует, что доказать несоответствие заявленных строительных работ с фактически выполненными мало кому удавалось.

Как показывает практика, гораздо эффективнее организовать конкурентный рынок. Тогда компании с завышенными расходами или вылетают с рынка, или перестраиваются. Ситуация, когда в Киеве при худшем качестве строительства, более дешевой рабочей силе и меньших налоговых расходах цены на недвижимость сравнялись с ценами Восточной Европы, свидетельствует, что до конкуренции нам еще очень далеко…

Строят по-прежнему недостаточно. За весь 2005 год в городе было сдано 90 домов высотой более пяти этажей. Все застройщики города построили всего 13,296 тыс. квартир (табл.3). В 2001 году, когда, собственно, и начался очередной подъем, эта цифра составляла 11,859 тыс. Прирост отнюдь не впечатляет, реакция строителей на рост спроса очень вялая.

Впрочем, намного хуже то, что перспективы тоже не слишком радужны. На начало года в городе числилось в заделах (т.е. начатое строительство во всех фазах) всего лишь 213 строек с объемом общей площади 3,15 млн. кв. метров. Это дома, которые будут вводиться в эксплуатацию в 2006—2008 годах. К тому же в их число вошли котлованы компаний «Элита-Центр», «Днепровские Башни» и прочие проблемные, но числившиеся на начало года в «продолжающихся» стройках.

В нынешнем году число начатых строительств скорее упало, чем выросло. Что гарантирует проблемы с обеспечением жильем и в 2008, и в 2009 годах. И дело даже не в нехватке площадок (у крупных застройщиков есть их запас). Очередные пертурбации после смены киевской власти снова заставили многие строительные компании занять выжидательную позицию. При Омельченко каналы были более-менее налажены, при Черновецком понадобилось время, чтобы понять, «кто есть ху». Кстати, по внешнему впечатлению, несмотря на приход новых людей радикального изменения ситуации не ожидается — лозунгов предостаточно, но насчет подкрепления их реальными делами все обстоит так же плохо. А замена человека, решающего вопросы, с Ялового на Супруненко вовсе не означает, что стало лучше.

Те же аукционы по продаже земли не могут внедрить вот уже два года, причем и новая власть явно не слишком рвется их проводить.

Уже понятно, что никакого увеличения объемов строительства ни в нынешнем, ни в следующем году не произойдет. В лучшем случае, город снова будет балансировать на отметке в 1,1—1,2 млн. квадратных метров. В Киеве так и не появились новые четкие правила игры, которые бы позволили новым застройщикам прогнозировать проекты, а покупателям — обеспечить гарантию их вложений.

Не первичкой единой

Однако при всех вышеизложенных проблемах нельзя объяснить рост цен на жилье только недостатком предложения со стороны строителей.

Основным рынком жилья был и остается вторичный. На начало нынешнего года, по данным Госкомстата, в городе насчитывалось 988,722 тысячи квартир общей площадью 55,198 млн. кв. метров. Т.е. среднестатистическая киевская квартира — это «двушка» в 56 квадратных метров. На трех официально зарегистрированных киевлян приходится две комнаты. Показатели не катастрофические, но очень далекие от желаемых.

По разным опросам, в улучшении жилищных условий нуждаются до 70% киевлян. Причем для большинства из них это достаточно призрачная надежда.

Судьба городской очереди на улучшение жилищных условий в 145 тыс. человек совершенно наглядно показывает, что стоять в ней придется лет 60—70. Правда, недавно ее путем «зачистки» сократили до 128 тыс., но это весьма слабое утешение. При этом более ста тысяч человек и вовсе обитают в общежитиях. Каких-то реальных перспектив большинство очередников не имеют.

Киевские цены — вполне средние по восточноевропейским и низкие по евросоюзовским, здесь очень справедливо оцениваются как бешенные.

Тем не менее шансов на их существенное снижение весьма мало. Причина банальна — экономика и доходы населения растут, а строительство практически замерло. В 1991 году в стране было сдано 279 тысяч единиц жилья. Спустя 15 лет — 76 тысяч. Если вычесть из них малоэтажное индивидуальное и практически не попадающее на рынок жилье, предложение на рынке страны составит всего 45 тыс. квартир, причем 29% — в столице.

Между тем доходы населения с тех пор серьезно выросли. В 2001-м по официальной статистике они составляли 158 млрд. грн., в прошлом году — 370,6 млрд. Конечно, их съедала инфляция, и далеко не все они шли на покупку жилья, однако остатки тоже оказались приличными.

Если в 2001 году на депозитах населения лежало 4,57 млрд. грн., то на начало этого года — уже 55,26 млрд., а к началу ноября — 72,87 млрд. грн.

Естественно, что подавляющее большинство таких вкладов не позволяло даже думать о покупке квартиры. Однако банки получили ресурс, чтобы начать кредитовать более-менее финансово состоятельных людей. В 2004 году ипотека впервые стала серьезным фактором на рынке. В прошлом году ее объем практически утроился, достигнув 10,6 млрд. грн. По состоянию на конец этого года ожидается, что объем выданных на покупку недвижимости кредитов составит 19—20 млрд. грн. Сумма сама по себе не слишком большая — менее 4% ВВП. Но все эти деньги пришли на очень небольшой, можно сказать, микроскопический рынок недвижимости, еще больше обострив ситуацию на нем....

Ипотечный рычаг усиливает еще одна специфика Украины — массовая и бесплатная приватизация жилья.

В Киеве основная часть жилья — 44,99 млн. кв. м (81,5%) приватизирована. Собственно говоря, круговорот именно этих квартир и формирует городские цены.

На одну проданную квартиру на первичном рынке, по разным оценкам, приходится три-четыре квартиры на вторичном. Вообще типичная сделка по покупке-продаже квартиры в Киеве представляет собой цепь сделок, в основе которой лежит продажа старой квартиры.

Затем на вырученные деньги покупается либо новая с большим метражом, либо две старых, с меньшим метражом. При переселении из центра на окраины за счет разницы в ценах (хотя в последние годы эти «ножницы» заметно сократились) можно существенно улучшить размеры квартиры.

Вообще наличие огромного массива бесплатно приватизированных квартир является несомненным ноу-хау почившего в бозе СССР. Ничего подобного в остальной Европе нет.

С точки зрения социальной справедливости, это несомненный плюс. Но, одновременно, это мощнейший фактор разгона цен на рынке. Владелец подобной квартиры фактически получает мощный стартовый капитал для размена. Если добавить практически отсутствующие налоги при продаже (самый крупный из них — вознаграждение риелтерам в размере 3—5%, получаем небольшой рынок, на который давит несколько сильных рычагов.

Многолетний рост цен на недвижимость сделал выгодной и банальную скупку квартир на ранней стадии строительства дома. По разным оценкам, для этой цели выкупается до 30% «первички» плюс некоторое количество жилья на вторичном рынке. В конце прошлого года аналитики Укрсоцбанка оценивали суммарный накопленный объем такой недвижимости в 1,5 млн. кв. м. Это больше годового объема сдачи жилья в Киеве.

Подогревает рынок и такой фактор, как переселение в Киев региональных элит (бизнесменов и политиков с чадами и домочадцами) в ходе последних политических пертурбаций.

Ряд киевских госструктур тоже поучаствовали в трансформации своих прибылей в квартиры для топ-менеджмента. Началась скупка земельных участков в окрестностях крупных городов. В общем, денег хватало. Их не было слишком много, что и подтвердило нынешнее первое полугодие, но пока конвейер работает без особых сбоев.

В итоге на рынке действует своеобразное плечо. При цене квадратного метра на первичном рынке в Киеве в 1300 долл. и его объеме в 1,2 млн. м для его выкупа по номиналу потребуется 1,6 млрд. долл.

Дл выкупа вдвое большего объема «вторички» по заявленным сейчас ценам 2,5 тыс. долл. за квадратный метр требуется вполне фантастическая сумма в 6 млрд. долл. Но поскольку только 30% стоимости оплачивается деньгами клиента, то фактические затраты снижаются втрое (табл. 4).

**

Справедливости ради отметим, что указанные в таблице цены «вторички» сформировались только этой осенью. Рынок их еще не переварил, и сделок на нем явно меньше, чем в прошлом году. Кстати, количество сделок не может назвать никто. В Украине возникла совершенно необъяснимая ситуация, когда важнейшая информация по количеству сделок оказалась недоступной для рынка. Можно легко узнать о количестве сделок в любом районе любого города США, но получить подобную информацию по Украине просто невозможно.

При этом в Минюсте действует реестр «правочинов» по недвижимости. Но даже в его задачи не входит обеспечивать общественность весьма важной информацией.

Практически по этой схеме развивается ситуация в любом мало-мальски крупном городе. К примеру, одесские цены вполне успешно конкурируют с киевскими. Собственно, сочетанием наплыва денег и скромных объемов предложения во многом и объясняются запредельные относительно зарплат цены в весьма небогатой стране. Пражские и киевские цены при отличающихся в разы зарплатах так похожи…