Забег на дистанции к собственному жилью

Государственные ограничения на аферы с недвижимостью вредят обычным гражданам, но стимулируют теневое посредничество

Рынок недвижимости, призванный решать как минимум две общенациональные проблемы - обеспечивать людей жильем за их же средства и пополнять бюджет государства на миллионы гривен, делает это непроизвольно, прежде всего работая сам на себя. Дает ему такую возможность весьма своеобразная система государственного регулирования этой сферы. Как она срабатывает, можно проследить на вторичном рынке жилья.

Для чистоты эксперимента следует разделить потенциальных клиентов рынка недвижимости на две категории. К первой относятся те, кто во времена СССР нахватал квартир себе, детям и внукам, а сегодня торгует лишними квадратными метрами оптом и в розницу. А еще - толстосумы, вкладывающие излишек средств в недвижимость. Перед их кошельками не то что какие-то барьеры исчезают - падают самые мощные крепости.

Ко второй категории относятся обычные граждане, для которых крыша над головой - насущная необходимость. В наследство от социализма им досталась квартирная очередь, где они простояли не одно десятилетие, так ничего и не получив. А также владельцы "хрущевок", чьи семьи за несколько поколений разрослись втрое-вчетверо от начального состава. Первых на рынке не очень много, ведь заработать на квартиру, "квадрат" которой стоит от 14 и выше тысяч гривен, даже с далеко не минимальной зарплатой - практически невозможно. Вторые же средств насобирали только на то, чтобы, добавив вырученное за проданную малометражку, купить большую или, в лучшем случае, - две отдельные "хибары". Именно вторая категория покупателей, у которых этот процесс просчитан до копейки, ощущает на себе все "совершенство" законодательного урегулирования купли-продажи недвижимости.

Обойдем юридические тонкости и коллизии действующей системы и сосредоточимся на практическом ее применении, ведь именно это довольно часто приводит к нарушениям прав человека и гражданина. Прежде всего следует отметить, что вышеупомянутый обычный участник рынка, в первый и последний раз туда попавший, даже не догадывается, что система купли-продажи жилья существует сама по себе, а рынок недвижимости - сам по себе. Причем банковские проделки в этом процессе - просто неисчерпаемы при любой власти.

Например, если законопослушному человеку говорят, что с 1 сентября 2013 г. все расчеты на сумму свыше 150 тыс. грн (сегодня планка опущена до 50 тыс.) будут проводиться в безналичной форме в национальной валюте, он думает, что так и будет. То есть, готовясь к покупке квартиры, переводит многолетние накопления иностранной валюты в национальную, даже понятия не имея, чем это обернется в будущем, если по какой-либо причине не успеет сразу купить.

И не важно, что со временем выяснится: рассчитываться можно, как и раньше, денежной наличностью и к тому же в любой валюте. Потому что даже не какое-то крутое брокерское агентство, а самый скромный риелтор-одиночка может устроить через банк обмен какой угодно суммы валюты. Правда, по коммерческому курсу, зато без государственной комиссии, которая является обязательной при легальной операции.

А она, эта легальная операция, будет не только более дорогой, но и, фактически, невыполнимой. Над этим в поте лица поработал НБУ: своими решениями он не только принялся отваживать клиентов от банков, создавая им множество проблем, но и лишил госбюджет многомиллионных доходов.

Чего только стоят, например, изданные в 2014 г. постановления Нацбанка (№328, 540), которые, продолжая друг друга, ограничивали снятие средств с банковских счетов. Казалось бы, 150 тыс. грн в сутки - сумма довольно большая. Но это если покупать предметы быта или продукты. А если квартиру? Чтобы забрать свои кровные, клиентам приходиться посещать банк, как детям - школу.

Еще хуже обстояли дела с долларовыми депозитами. Если договор закончился (поскольку был запрет на досрочное расторжение депозитов), разрешалось забирать каждый день сумму, эквивалентную 15 тыс. грн (по тогдашнему курсу - 1158 "зеленых"). Представляете, сколько месяцев надо было ходить в банк, чтобы снять, скажем, 45–50 тыс. долл. (стоимость приличной двухкомнатной квартиры на вторичном рынке). Где взять время на такие визиты работающему человеку? Сколько часов потратить в очередях вместе с валютчиками, покупающими доллары для своих афер? Куда и как спрятать выданные у всех на виду деньги? Как с ними чувствовать себя на улице или даже дома, не имея никакой гарантии, что не ограбят по дороге или не взломают дверь квартиры, куда несколько месяцев подряд человек носит деньги?

И даже вопреки таким нечеловеческим испытаниям, те, кому удалось вырвать из банков свои сбережения, выглядели счастливчиками, по сравнению с вкладчиками, чьи финучреждения обанкротились. НБУ не спешил назначать туда временные администрации, а когда, в конце концов, делал это, несколько раз продлевал их полномочия. На суды представители банков не ходили, всячески затягивая процесс, а когда получали решение Фемиды, старались еще и опротестовать его. Итак, в лучшем случае, вкладчикам после продолжительных мытарств выдавали лишь сумму, обещанную Фондом гарантирования вкладов, и только в гривнях.

Получив эти деньги, потенциальный покупатель квартиры, сильно обедневший из-за инфляции и накопивший килограммы обесцененной гривни под матрасом, вынужден был снова обивать пороги банков. Продавцы недвижимости о расчетах в гривне и слышать не хотели, а в банках американской валюты для обмена якобы не было. Да и НБУ снова "отметился", введя очередные ограничения: суточное приобретение валюты на сумму до 3 тыс. грн.

Если удавалось преодолеть и этот барьер, путь к цели все равно оставался тернистым. Поскольку даже собранная необходимая сумма в валюте не гарантировала собственно покупку. Ведь следует иметь в виду, что выложить придется на несколько тысяч больше заявленной стоимости. Речь идет не только о риелторском сборе (агентства берут 5% стоимости недвижимости), 1% налога государству, до тысячи гривен нотариусу и еще несколько сотен банку за то, что проведет незаконно-законную аферу: его представитель, который вроде бы и не представитель, привезет прямо к нотариусу на подписание договора купли-продажи несколько банковских квитанций о якобы открытии -надцати счетов по 150 тыс. грн каждый (или на другую сумму, разрешенную НБУ для суточного снятия). Так, уплатив продавцу всю сумму денежной наличностью из рук в руки, участники аферы делают вид, что средства перечислены через банк.

Если сумма действительно в гривнях, вам обеспечат беспроблемный "черный" обмен, о котором уже упоминалось.

В процессе подписания договора купли-продажи происходит еще один обман: занижение стоимости объекта недвижимости. В свое время в 2013 г. было невероятно много шума о реформировании этой системы и искоренении из нее коррупционной составляющей. Однако, кроме шума, парализовавшего на определенное время рынок недвижимости (у одних право оценки отобрали, а другим не предоставили), ничего путного не получилось. Оценку недвижимого имущества, как и раньше, берут с потолка, существенно занижая сумму отчислений в бюджет и Пенсионный фонд. И никто ничем не рискует, ведь никакого контроля нет.