ВНАЧАЛЕ СТРОИМ, ПОТОМ ПРОДАЕМ

Днепропетровский губернатор Владимир Яцуба не доволен темпами строительства жилья в области. По его словам, за девять месяцев в регионе введено в эксплуатацию 214 тысяч квадратных метров жилья, всего 46,5% плана. От прошлогодних темпов строительства отрасль отстает почти на 5%. И это при том, что плановые показатели этого года на 4,7% меньше показателей 2002-го. Возникает парадоксальная ситуация: имеются деньги, строительная база, объекты, а строительство не ведется. «Что это, саботаж? — вопрошает губернатор. — И когда мы собираемся осваивать запланированные средства?» Г-н Яцуба заявил: ситуация требует более жесткого контроля со стороны отвечающих за строительство руководителей и городских голов. И напомнил, что от результатов работы строительной отрасли будет зависеть авторитет области и оценки, которые будут даны ее руководителям при подведении итогов года. К слову, наблюдательный совет Государственного фонда содействия молодежному строительству сократил Днепропетровской области финансирование на 2004 год из-за неспособности выполнять Программу строительства молодежного жилья.

В принципе рынок строительства нового жилья в Днепропетровске и области имеет свои особенности, отличные от стольного града Киева. Во-первых, новостройки, как правило, вырастают в центральной части города. Что само по себе влияет на стоимость одного квадратного метра. Исключение составляют разве что типовые многоэтажки, возводимые управлением строительства и стройиндустрии (УСиС) государственного предприятия ПО «Южный машиностроительный завод» («ЮМЗ») вблизи престижных районов. Цена одного квадратного метра там вдвое ниже, чем в предлагаемых покупателям другими строительными фирмами и компаниями жилых комплексах «повышенной комфортности».

Во-вторых, строительство элитного жилья кое-где полностью финансируется несколькими мощными инвесторами, поскольку в Днепропетровске, в отличие от Киева, стало невозможным собрать деньги сразу на целый дом. Иными словами, появилась тенденция: вначале строим, потом продаем. Ее на практике воплощает в жизнь СКФ «Миссия» под «крышей» Приватбанка, вдохнувшего деньги в эту схему. Поэтому молодая строительная фирма ударными темпами возводит два жилых многоэтажных комплекса в престижном районе Днепропетровска.

Вышеупомянутая схема, помимо прочего, позволила предлагать потенциальным покупателям более выгодные условия кредитования жилья, нежели это делают другие финансово-кредитные учреждения области. Предложенная программа «Жилье в кредит», разработанная специалистами днепропетровской «Первой лизинговой конторы» еще в 1997(!) году, выглядит достаточно заманчиво: срок кредита увеличен до 15 лет со ставкой в 14% годовых. Первичный взнос — 20%. Поэтому Приватбанк смог оттянуть на себя около 65—70% всей клиентуры, претендующей на приобретение как первичного, так и вторичного жилья. Еще с 15—20% покупателей работает Укрсоцбанк с той же кредитной ставкой, но 10-летним сроком кредитования и первоначальным взносом не менее 30%. Остальных делят между собой днепропетровский филиал «Аркады» и еще несколько банков.

Анализ рынка новостроя показал рост стоимости «первички». С сентября прошлого года квадратный метр жилья у УСиС ПО «ЮМЗ» увеличился с 190—200 до 210—220 долл. США за 1 кв.м., у «Мастерстроя» — с 480 до 500 долл., а у «Перспективы» — с 650 до 700 долл. Столь высокая цена практически до самой сдачи в эксплуатацию оставляла вакантными несколько квартир в элитной «башне», возводимой «Перспективой».

По логике вещей, цену «квадрата» необходимо снизить, в крайнем случае, зафиксировать на месте. Тем более что в стоимость включены только голые стены, а «начинка» квартиры — обои, сантехника, рамы и т.д. и т.п. — накручивает еще 30—50% от обозначенной цены квадратного метра. Однако субподрядчики днепропетровских строительных компаний привыкли рассчитывать на 15% прибыли, но никак не меньше. Больше — всегда. Поэтому практически все фирмы, возводящие жилье, еще и «подрабатывают» на строительствах торговых комплексов и других прибыльных объектов. НПО «Созидатель», работающий в тесной связке с днепропетровским филиалом банка «Аркада», например, освоил за несколько месяцев нынешнего года 30 миллионов гривен на реконструкции днепропетровского железнодорожного вокзала. Именно эти факторы, считает директор «Первой лизинговой конторы» Сергей Алексеев, не позволят снизиться стоимости жилья в ближайшие три—четыре года. Наиболее оптимальный вариант — 500 долл. за квадратный метр, который и предлагает большинство закрепившихся на рынке жилья застройщиков. Впрочем, говоря о росте цен на новостройки, днепропетровские риэлторы имеют в виду всего 4 % годовых.

Причины роста цен вполне понятны и объяснимы. Это в первую очередь стабилизация экономической ситуации в Украине, активность коммерческих банков в реализации различных программ на заданную тему «Жилье в кредит». Кроме того, растет интерес населения к жилью как способу получения дохода (от сдачи его в аренду) и обретению постоянного места жительства в городах-миллионниках. Действительно, по разным оценкам, от 10 до 30% жилья в Днепропетровске приобретают иногородние, в том числе для детей-студентов покупается 2—5%.