Управление жильем: единственная возможность избежать социальных потрясений — развитие малого и среднего бизнеса

После создания ОСМД перед многими председателями возникает проблема содержания и обслуживания своих домов.

Очень часто по разным причинам самостоятельно управлять домом они не могут. Для этого во всем мире есть рынок управляющих и предоставителей жилищно-коммунальных услуг. В Украине он только лишь формируется. Впрочем, ожидать, что эти службы кардинально изменят ваш дом, не стоит. Если и будет ремонт, то только за ваши деньги.

Наиболее оптимальная форма самоорганизации дома для принятия решений - ОСМД. Общие собрания жителей, составление сметы, контроль над ее выполнением... Ничего лучше мир не придумал.

Сегодня рынок управляющих компаний в сфере ЖКХ в Украине только формируется. К тому же формируется довольно странно. Если в Польше и Литве управляющие компании возникали на основе реструктуризованных ЖЭКов, то в Украине создаются вокруг наиболее успешных председателей ОСМД и их ассоциаций. Многие председатели ОСМД поняли, что один дом - это общественная работа, а не экономически обоснованная деятельность. Что лишь имея в управлении несколько многоквартирных домов, можно наладить эффективную работу по управлению ими. Это дало огромный толчок развитию данного процесса. На основе ассоциаций выросли люди, которые стали ФЛП либо создали свои небольшие управляющие компании.

Как считает председатель правления ГО "Центр исследований местного самоуправления" Владимир Бригилевич, уже скоро, после реорганизации ЖЭКов, на этот рынок придут новые игроки - коммунальные управляющие предприятия. Закон не запрещает им участвовать в конкурсах. КВЭДы, разрешающие им эту деятельность, у них давно есть. Многое будет зависеть от политики каждого города в указанной сфере.

Вопреки небольшому сроку реформ в жилищной сфере и несовершенное законодательство, в Украине есть города, имеющие собственный опыт развития управляющих компаний. В частности, г. Новоград-Волынский. Там давно работают т.н. квартальные ОСМД по пять–семь домов. Это военный городок, хорошо организованный. ЖЭКи были переведены в управляющие компании. Немного другим путем пошел Кривой Рог. Еще четыре–пять лет назад там реструктурировали ЖЭКи, провели конкурсы.

Хорошая методика и документальная база для проведения конкурса по определению управляющих компаний была разработана в г. Ровно. Но, к сожалению, начались избирательные процессы, и дело отложили. Хороший опыт есть у Одессы и Днепра. Жаль, что жилищная сфера так и не дождалась качественного Жилищного кодекса.

"Жилищного кодекса в Украине нет и уже, наверное, не будет, - продолжает Владимир Бригилевич. - Многие государства чудесно живут без него. В Польше нет Жилищного кодекса, зато есть закон об управлении жилой недвижимостью. В Украине есть закон "Об объединении совладельцев многоквартирного дома", теперь принят закон "Об особенностях права собственности в многоквартирном доме". Но закона об управлении жильем мы так и не дождались.

Считаю, что это плохо. Потому что у нас нет отдельного закона, который регулировал бы сферу управления жилой недвижимостью. Его положения разбросаны между разными законами".

Особенно остерегаются города прихода больших управляющих компаний, которые монополизируют этот рынок.

"Чтобы этот рынок был стабилизирован и развивался, необходимо поддерживать развитие малых и средних управляющих компаний, - считает Владимир Бригилевич. - Ведь если придут монстры, у которых в управлении будут целые города, никакой возможности выбрать себе лучшего управляющего у жителей не будет. И тогда ситуация из известного российского фильма "ЖЭК-потрошитель", который в очень неприглядном свете показал управляющие компании в 2010 г., в Украине станет реальностью. Единственная возможность избежать социальных потрясений - развитие малого и среднего бизнеса, как, например, было в Польше, где у каждого дома есть право выбрать себе из нескольких управляющих. Договор подписывают с тем, чьи качество работы и цена услуг больше всего устраивают жителей".

Борьба за жилую недвижимость уже началась.

По словам эксперта, вскоре в Украине появятся частные управляющие, которые заберут лучшую часть жилой недвижимости. Самый лакомый кусок - новое современное жилье. Привлекают управляющих также дома 1980–1990-х гг. застройки. Они относительно добротно построены и еще не очень деградированы. К домам более старой застройки надо подходить крайне осторожно. Там огромные теплопотери. Чтобы вывести их "экономику" на качественный уровень без субсидий, необходимо сделать большие капиталовложения в термомодернизацию.

Останется много непривлекательных для бизнеса домов (а таких в Украине около 30–40%), которые просто будут отданы управляющим коммунальным предприятиям или частным компаниям. Сюда попадут хрущевки, панельные дома с плохими эксплуатационными характеристиками. И в этом кроется самая большая проблема. Кроме того, что такое жилье находится в плохом состоянии, его жители оформили льготы и субсидии и ничего не хотят менять.

Но, несмотря на это, жилой рынок бизнес интересует.

"Когда мне заявляют, что коммунальная сфера - сложная и неинтересная, - говорит Владимир Бригилевич, - привожу простой пример. В Польше есть 15 тыс. управляющих. Между ними ведется жесткая конкуренция. Из 100 желающих после первой попытки получают лицензии на право заниматься этим бизнесом не более семи–восьми человек. Остальные должны пробовать снова. Это свидетельствует о колоссальном потенциале, не говоря уже о финансах, которым владеет жилищная сфера. Когда спрашиваю своего польского коллегу, не ударил ли по его бизнесу кризис, он отвечает: люди всегда платили и будут платить за содержание жилья. Другое дело, что риски потерять дом из управления довольно высокие. Сейчас законодательство в Украине сформировано так, что совладельцы дома могут в любой момент созвать собрание и в течение двух месяцев изменить управляющего".

На мнение жителей могут влиять и конкуренты. Не следует отбрасывать и появления шарлатанов, которые наобещают золотые горы за никчемную сумму, а потом, окажется, что ничего из этого они не выполняют. И это Украину тоже ждет.

Независимо от того, будет это ОСМД или частная управляющая компания, все будет упираться в цену вопроса. Сейчас тендерное или конкурсное предложения сконструированы так, что 50% баллов фирма-претендент получает, предложив более низкую цену. К сожалению, есть угроза, что малый и средний бизнес отсекут от этих конкурсов. Управляющие фирмы малой или средней величины не смогут соревноваться с большими компаниями, готовыми взять несколько кварталов, а то и весь микрорайон.

Многих жителей интересует, готовы ли сегодня управляющие компании инвестировать в жилую недвижимость. Если кто-то из них будет говорить, что хочет вкладывать средства в ваш дом, значит, он надеется получить какую-то прибыль. Это бизнес.

Например, дом потребляет 1 гигакалорию тепла. За это люди платят деньги. Энергосервисная компания утепляет дом, и он начинает потреблять 600 мегакалорий, а 400 - экономит. Но жители и дальше платят за 1 гигакалорию. А после окончания действия договора компания передает дом жителям с новым потреблением носителей. Хорошая схема: вы ничего не вкладываете, а получаете экономию.

Но здесь, по мнению эксперта, есть один очень большой подводный риф. Вся эта схема в Украине не работает и разваливается из-за одного - наличия льгот и субсидий. Если жители получают льготы и субсидии, то зачем им играть в экономию, а потом платить за 600 мегакалорий, если они платят только за 10%? Остальное платит государство. Поэтому льготы и субсидии - это следующая проблема, которую надо решить для нормализации сферы управления жильем.