Ни купить, ни продать… Арендовать

Вначале совершенно сенсационные цифры, ранее нигде и никем не обнародованные. По информации столичных риелторов, рынок недвижимости Киева с января текущего года и по сей день находится в состоянии коллапса. Если еще в прошлом году мелкие и средние агентства, в которых работают опрошенные риелторы, проводили 50—100 сделок купли-продажи квартир ежемесячно, то сейчас даже одна-две сделки в месяц считаются большой удачей.

Таким образом, рынок недвижимости Киева в количественном выражении упал не менее чем в 50 раз. В то же время активность на рынке аренды рекордна, ведь потенциальные продавцы не могут продать свое жилье, а потенциальные покупатели не могут купить его по текущим ценам.

Только цифры

Усредненная арендная плата за столичное жилье, регулярно публикуемая различными изданиями, в принципе мало кому интересна. Для относительно небогатого съемщика квартиры, как правило, более актуален вопрос стоимости аренды жилья низшего ценового сегмента. Ведь порог вхождения на киевский рынок аренды за последние два-три года значительно вырос. Еще несколько лет назад за 200 у.е. можно было снять вполне приличную меблированную советскую двушку возле метро, сейчас же за такие деньги можно претендовать лишь на комнату в квартире с хозяйкой.

Если говорить о низшем рубеже на аренду отдельной квартиры, то киевские однушки стартуют нынешней осенью от 350—380 у.е. Однако за эти деньги вам предложат, как правило, полностью «убитую» квартирку в страшненьком доме в одном из не слишком благополучных районов столицы.

Претендентам на однокомнатную квартиру в более-менее вменяемом состоянии, со стареньким телевизором и холодильником а-ля «советская власть», в не сильно отдаленных от метро районах, с мебелью образца конца 80-х годов прошлого века придется выкладывать за такое счастье не менее 450 у.е. ежемесячно.

Но это если сильно повезет. На самом деле агентства сейчас просто завалены заявками на аренду квартир по цене в 400—450 у.е. в месяц. В то же время предложений по аренде таких квартир единицы. Поэтому даже обладателю лишних 450 у.е. в месяц за право владеть однокомнатной чешкой придется выдержать миниаукцион с потенциальными конкурентами или же искать связи в агентско-риелторской среде. Тогда изредка появляющееся предложение может осчастливить именно его.

Как уже подчеркивалось, отечественный арендатор весьма небогат, поэтому в ценовом сегменте однокомнатного жилья, начинающемся с 500 у.е. в месяц, конкуренция, как правило, весьма незначительна или вообще отсутствует.

Что касается двухкомнатных апартаментов, то, конечно же, можно снять двушку и за 450 у.е., однако это наверняка будет настоящий экономвариант на околицах столицы. За 550—600 у.е. вам предложат немногочисленные варианты «без излишеств» в районах, приближенных к метро. Если вы готовы выложить 650 у.е. ежемесячно, то можете стать удачливым обладателем стиральной машинки-автомата в таких же, расположенных в неплохих районах двушках. Причем, если эта обычная «советская» двушка находится в пешей досягаемости от метро, не исключено, что ее могут «забрать» с обычной косметикой и достаточно старенькой мебелью и за 700 у.е.

Кроме указанных сумм, наниматель практически всегда оплачивает все счетчики: электричество, вода, естественно телефон. Иногда этот перечень по желанию хозяев пополняется квартплатой и другими расходами.

Пик спроса и резкий взлет арендной платы на столичное жилье пришлись на конец августа — начало сентября. Однако и сейчас, хотя очереди претендентов на аренду существенно уменьшились, снять хорошую квартиру не так-то легко, соответственно, и цены не падают.

Определенный интерес всегда вызывает состояние «соседнего» рынка аренды — московского. Там, как и у нас, неуклонно сокращается доля предложений недорогих квартир в общем объеме рынка. Стоимость вхождения на московский рынок аренды составлял в августе текущего года 600 у.е. — именно за такую сумму можно снять на окраинах мегаполиса однокомнатную квартиру без ремонта. Что касается экономкласса, то, по данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», усредненная стоимость найма однокомнатной квартиры в этом сегменте рынка составляет 760 у.е., двухкомнатной — 947 у.е., а трехкомнатных — 1103 у.е. в месяц.

Однако, по сведениям той же компании, доля квартир стоимостью до 1000 у.е. в месяц в общем объеме предложения составляет всего лишь чуть более 14%.

В Киеве, как видим, ценовые уровни пониже, так же, как и средний доход не сравним, — средний заработок москвича уверенно перешагнул рубеж в одну тысячу долларов и в настоящее время составляет около 1200 у.е. в месяц.

В пролете

Несмотря на довольно резко возросшую арендную плату, индекс доходности жилищных инвестиций в обозримом будущем все еще будет находиться в крайне отрицательном значении. Напомним, индекс доходности жилья, или экономическая целесообразность инвестиций в жилье, является показателем эффективности вложения средств в покупку квартиры. Он основывается на идеологии доходного метода оценки недвижимости, согласно которому стоимость квартиры оправдана, если последняя может приносить соответствующий доход. В этом смысле жилье (готовое к сдаче в аренду, а не новостройка, сданная в эксплуатацию, но не подготовленная к проживанию) рассматривается как инструмент для инвестирования, потенциальный доход которого, с одной стороны, складывается из двух составляющих:

1. Арендные платежи.

2. Изменение стоимости жилья в зависимости от изменения уровня цен на рынке.

С другой стороны, принимается во внимание доход, равный депозитному вознаграждению от суммы стоимости квартиры, размещенной в банковском учреждении.

К примеру, квартира может приносить 5% годовых за счет аренды плюс еще 25—100% годовых за счет общего роста цен на жилье, которые в сумме и формируют уровень ее потенциальной доходности.

При остановке роста цен на недвижимость общая доходность жилья резко снижается. Если же цены идут вниз, доходность может стать даже отрицательной. Так, в настоящее время у владельца киевской малометражной двушки в принципе есть два варианта: сдавать ее за 550—600 у.е. ежемесячно либо попытаться продать за 120—130 тысяч у.е., и, разместив вырученные деньги на валютном депозите под усредненные 9% годовых, получать ежемесячно до 1000 у.е. в виде процентов.

В развитых странах мира сдача в аренду считается довольно таки хлопотным бизнесом. В мире принято учитывать такие детали, как возможные накладные расходы на содержание квартиры, амортизацию, возможный простой жилья, налоги, страховку и другие индивидуальные издержки, которые могут снижать потенциальную доходность.

Сотня плюс

Пересдача ранее сдаваемого жилья, по договорам аренды годичной давности, нынешней осенью в основном происходит по весьма нехитрому принципу. К цене аренды годичной давности, как правило, добавляется 100 американских долларов, т.е. если двушку сдавали годом ранее за 500 у.е., сейчас ее цена автоматически повышается до 600 у.е.

Ввиду того, что качественного предложения не так много, а наплыва студентов и миграции более взрослого населения никто не отменял, и миграция эта происходит, как вы догадываетесь, в одном направлении — «на Киев», — за некоторые малометражные варианты хозяева не стесняются выставлять цену и на 150 у.е. больше, чем это было еще в прошлом году.

«Ценники», конечно же, неподъемны для большинства простых граждан. Причем если хозяева не особо протестуют против заселения в свое сокровище — одно- или двухкомнатную квартиру — двух-трех студентов, то заселение дружных «семей» закарпатских гастарбайтеров из 10—15 человек не приветствуется.

Цены зашкаливают. Рынок аренды, похоже, совсем утратил тормоза. У обладателей нескольких лишних зеленых сотен появляется виртуальная перспектива выбора оплачивать аренду жилья невдалеке от зеленых парижских лужаек или же — сурового отечественного «хруща» послевоенного времени.

И тем не менее снять квартиру стало труднее, и вот почему.

Накануне дефолта

Понимая, что для журналистов у риелторов одна правда, а для простых граждан — совсем другая, автор инкогнито прозвонил два десятка столичных агентств с просьбой посодействовать продать собственную двухкомнатную чешку в шаговой доступности от станции метро «Левобережная». Поскольку в последние годы автору как-то не довелось поучаствовать в спекуляциях и перепродажах киевского жилья (а сейчас начинать, очевидно, уже поздновато), понятно, что на самом деле продавать единственное семейное жилье реального намерения не было, и опрос производился исключительно с целью установления истины. Полученные данные, по правде сказать, обескуражили.

Как уже подчеркивалось, настоящим праздником для мелкого или среднего агентства является проведение всего лишь одной-двух сделок купли-продажи квартиры в Киеве ежемесячно. У крупных агентств ситуация ненамного веселее, они проводят больше сделок, однако в количественном выражении, по сравнению с цифрами времен жилищно-покупного бума число их так же мизерно.

Что же касается обращения автора к риелторам, то, конечно, никто напрямую не отказал поспособствовать в реализации квартиры, но специалисты по продажам настоятельно советовали пока лишь «засветить» квартиру в базах предложений и ждать окончания негативной тенденции. Мол, вдруг после выборов произойдет оживление цен на рынке, и хоть что-нибудь можно будет реально продать.

Выборы позади, а активности покупателей пока не наблюдается. Не помогла их оживить и волна сомнительных публикаций (якобы рынок столичной недвижимости активизировался и цены пошли вверх), захлестнувшая СМИ в начале осени.

Запредельные цены отбили покупательский интерес к квартирному рынку. Дальнейшим повышением цен их уже не испугаешь. Похоже, прошло незамеченным покупателями отрадное для них реальное падение цен на киевское жилье (на 15—20 тысяч за малометражную квартиру), произошедшее де-факто в течение этого года и почему-то не отображенное ни на одном портале недвижимости в Интернете.

Еще одна тенденция. Из опроса риелторов следует, что около 80% все еще проводимых сделок купли-продажи совершается в кредит. Учитывая наши отечественные проценты по ипотеке (от которых любой успешный европейский менеджер давным-давно бы превратился в не менее успешного собирателя стеклянной тары), логично предположить, что карточному домику рынка недвижимости осталось существовать весьма недолго.

«Спортлото»

Накачиваемый обещаниями риелторов и застройщиков о скачкообразном росте цен осенью, рынок недвижимости Киева потихоньку входит в преддефолтное состояние.

Под стены КГГА зачастили обманутые инвесторы, уже давно и полностью проплатившие свои инвестиционные договора и которым представители строительной компании заявили, что у них закончились деньги на достройку объектов.

Следует сказать, что даже крупные строительные фирмы в текущем году на некоторых домах резко сбросили обороты, чего раньше никогда не наблюдалось. При этом получить инвестору свои деньги обратно от ставшей сомнительной в условиях падающего рынка компании сейчас все равно что выиграть в лотерею.

«Элита-центр» абсолютно ничему не научила ни наши власти, ни отдельно взятых граждан, ведь у любого нашего доморощенного «инвестора» в одно прекрасное утро вместо документа, подтверждающего право собственности на квартиру, на руках могут оказаться просто «билеты МММ».

Пока «счастливые» обладатели таких билетов бегут за помощью в кабинеты мэрии. Однако, если обманутых инвесторов станет слишком много, вряд ли власти смогут за счет налогоплательщиков обеспечить их всех жильем, ведь даже «элитовцев» — самых первых — и то не всех обеспечат.

Дело в том, что ранее рост цен списывал профессиональную безответственность и несостоятельность многих авантюристов, буквально захлестнувших строительный бизнес, как некогда американский Клондайк прельстил целые армии искателей приключений.

Многие отечественные «старатели» пока еще не заметили, что украинский строительный Клондайк на исходе, что в будущем на рынке останутся лишь игроки, готовые работать с общепринятыми по крайней мере 10—20% рентабельности, но никак не с рентабельностью, исчисляемой в сотнях процентов. Спекулятивный бум на рынке столичного жилья не может продолжаться бесконечно — годами, рано или поздно рынок просто обязан стать цивилизованным.