Куда ведет дорога, вымощенная дешевой ипотекой?

Симпозиум, который американский Федеральный резервный банк ежегодно проводит в Канзас-сити, является незаурядным событием для главных банкиров большинства стран мира. В этом году представительность гостей этого недавно завершившегося мероприятия была высокой как никогда, а порядок его проведения больше напоминал бенефис голливудской знаменитости, чем деловую встречу лучших экономических умов планеты. Алан Гринспен, председатель Федерального резерва и по совместительству главный виновник нынешнего торжества, был одним из немногих, кто не разделял всеобщего эйфорического настроения. Собратья по финансовому разуму дружно воспевали дифирамбы главному банкиру Америки, 18 лет пребывания которого на этом посту считаются самыми благополучными с экономической точки зрения. Однако сам «великий и ужасный Гринспен» понимал, что до 31 января — срока, на который намечена его отставка, — Америка еще вполне может пережить один из самых серьезных кризисов — обвал цен на рынке недвижимости. Более того, главной причиной этого обвала могут стать именно те действия Гринспена, за которые ему так щедро поют осанну сейчас.

Тогда, пять лет назад, мало кто мог удержаться от высказывания собственного авторитетного суждения о том, является ли беспрецедентный рост фондового рынка, особенно в области высоких технологий, очередным мыльным пузырем, готовым лопнуть, или же американская экономика вышла на качественно новый уровень развития, ведущий исключительно вверх, и ей больше вообще не грозят обвалы. Гринспен был тогда чуть ли не единственным, кто считал, что основные усилия нужно направлять не на раннюю «диагностику» и предупреждение роста таких пузырей, а на борьбу с последствиями их внезапной кончины. Поэтому, когда пузырь таки лопнул, он не стал тратить время на бесплодные дискуссии, а стремительно понизил процентную ставку до исторически низкого уровня. Это позволило существенно снизить стоимость ипотеки, и Америка, вместо того, чтобы впасть в обещанную ей глубокую рецессию, отделалась легким экономическим испугом. Увеличение цен на недвижимость стало одним из главных факторов, стимулировавших в стране экономический рост, и Федеральный резерв, посчитав свою основную миссию выполненной, с лета прошлого года стал регулярно повышать процентные ставки. Сейчас, после очередного, девятого по счету повышения на четверть процента, правильная лестница роста уверенно подбирается к четырем.

Тем не менее набравший космическую скорость рост цен на недвижимость это не остановило. Эксперты опять до хрипоты спорят о том, действительно ли этот рынок перегрет так сильно, как о том говорят, или ему еще есть к чему стремиться. Франк Нотафт, главный аналитик Freddie Mac, например, считает, что никаких оснований для паники нет. Его исторические аналогии особого доверия не вызывают, хотя США действительно остаются единственной страной в мире, где за последние десятилетия не регистрировались общенациональные обвалы цен на жилье. Правда, самим американцам от этого легче не становится, так как каждый штат в отдельности имеет немало горьких исторических уроков — взять хотя бы опыт Техаса 1986 года, Южной Калифорнии в 1989 году, Массачусетса и Коннектикута в 1991-м. Тем не менее Нотафт убежден, что о реальной опасности обвала цен на недвижимость можно говорить лишь при очень слабой экономике и стремительном росте безработицы — например, до тех 25%, которые были зарегистрированы в годы Великой депрессии, когда и произошло последнее в истории США снижение цен на жилье в масштабах всей страны. Правда, сам Нотафт упоминает еще один фактор риска — спекулятивные настроения. Вот их-то и подогрела до беспрецедентно высокого уровня самая низкая за последние 40 лет стоимость ипотеки.

Многие аналитики указывают и на другие признаки перегретости американского рынка недвижимости. Ричард ДиКайзер, главный аналитик National City Corp., сравнил, например, рост цен на жилье со средними историческими показателями, ростом дохода, стоимостью ипотеки и плотностью населения в 299 городах, представляющих 80 процентов общеамериканского рынка. В 69% из них стоимость недвижимости оказалась завышенной в среднем на 30%. А ведь еще в 2004 году аналогичные расчеты показали завышение цен на жилье лишь на 2% территории США.

Какую роль в раздувании этого мыльного пузыря играет ипотека, можно понять из следующей статистики: долгие годы самым популярным в США был 30-летний кредит с фиксированной выплатой процента. Это означало, что домовладелец, оформивший в январе 2004 года такой кредит по существовавшей тогда ставке 5,58% годовых на дом стоимостью 250 тыс. долл, в течение всего времени контракта будет выплачивать по 1400 долл. в месяц. Хоть ему будет обидно переплачивать лишние проценты при сокращении ставки, зато и предохранит от необходимости выплачивать неподъемные суммы при ее повышении. Однако именно после резкого снижения процентной ставки все большую популярность стала приобретать ипотека с гибкой процентной сеткой. Даже более того — схема, по которой в течение нескольких лет разрешалось выплачивать одни лишь проценты по кредиту. В 2001 году, например, по этой схеме приобреталось только 2% всего жилья в Калифорнии, в прошлом году — 48. Именно этот штат и считается самым «перегретым» в смысле стоимости жилья, так как рост цен на недвижимость за последний год составил там 33% при общем показателе инфляции в 3%.

Как поведут себя обладатели таких кредитов при существенном повышении ипотечного процента, догадаться несложно. Не менее очевидно, что потенциальных покупателей недвижимости в этой ситуации окажется значительно меньше, чем продавцов. Ведь не секрет, что для многих сейчас покупка недвижимости является не способом решения жилищной проблемы, а инвестицией. Это косвенным образом подтверждается тем фактом, что еще в марте объем американского рынка недвижимости составлял 145% ВВП, тогда как объем фондового рынка лишь 82%. И хотя сам Алан Гринспен пока еще избегает знакового выражения «мыльный пузырь рынка недвижимости», о «пене» он уже упоминает. И, без сомнения, готовит все необходимое для борьбы с последствиями ситуации, когда лопнут те мелкие пузырьки, из которых, как подчеркнул журнал The Economist, эта пена и состоит.