ИПОТЕКА ВО ВРЕМЯ МОРАТОРИЯ ЗА РИСК ПРИДЕТСЯ ПЛАТИТЬ ЛИШНИЕ ПРОЦЕНТЫ

Сегодня украинские аграрии имеют возможность получать лишь краткосрочные кредиты — до года — под залог будущего урожая.

Для полной модернизации парка сельхозтехники в Украине необходимо около 60 млрд. грн. У крестьян же сейчас нет никаких источников для получения суммы, даже в несколько раз меньшей. Общая сумма банковских кредитов, предоставленных в 2001 г. производителям АПК в целом, в том числе и предприятиям пищевой и перерабатывающей отраслей, составляет 5,6 млрд. грн. Все кредиты, полученные сельхозпроизводителями, были использованы для проведения посевной и сбора урожая.

Рынок земли сегодня находится в зачаточном состоянии. Иначе и быть не может в условиях моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения — основной и самой ценной части земельного ресурса Украины. Нет и ипотеки на земли сельхозназначения (кредитование под залог земли). Однако августовский указ Президента «О мерах по развитию ипотечного рынка в Украине» пытается активизировать работу правительственных структур по разработке законодательной и нормативно-правовой базы земельной ипотеки. В частности предполагается создание системы гарантий и прозрачных условий деятельности участников ипотечного рынка; определение видов ипотечных ценных бумаг и контроль за их оборотом; создание специализированных ипотечных банков и филиалов коммерческих банков Украины для ипотечного кредитования. Уже до 1 октября 2002 г. Кабмин должен подать на рассмотрение Верховной Рады проекты законов «Об ипотеке», «Об ипотечных ценных бумагах», «О доверительном управлении имуществом». Но в условиях моратория на продажу земли эти меры имеют, скорее, теоретическое, чем практическое значение.

Между тем представители правительства декларируют намерения ввести в Украине земельную ипотеку сельхозземель как можно быстрее. Объясняют они это прежде всего заботой о крестьянах. А именно — желанием дать сельхозпроизводителям возможность получать долгосрочные кредиты (до 10 и более лет), поскольку лишь «долгие» займы помогут крестьянам модернизировать и расширить крайне устаревший и поредевший за последние годы парк сельхозтехники.

В правительстве ипотеку сельхозземель рассматривают почти как панацею от безденежья крестьян. По мнению вице-премьер-министра Леонида Козаченко, используя возможности ипотеки на украинском черноземе, в АПК можно привлечь за несколько лет 10—15 млрд. грн. А для ее внедрения в Украине требуется около 10 млн. грн. Эти средства необходимы для выполнения технических требований ряда соответствующих законов. В частности на приобретение технического оборудования для регистрации прав собственности, на подготовку специалистов, которые будут работать в ипотечной системе, и т.п.

Таким образом, путем несложных арифметических операций (сравнением затрат и возможных доходов) власть пытается максимально убедительно продемонстрировать преимущества земельной ипотеки.

Относительно сроков появления в Украине краеугольного камня ипотеки — Земельного (ипотечного) банка — вице-премьер еще весной заявил, что его создание реально в первом квартале 2003 г. Главным условием этого он назвал наличие соответствующей законодательной базы и надлежащего финансирования.

Пожалуй, особое внимание следует обратить на принятие закона, который урегулировал бы право кредитора на отчуждение заложенной земли в случае, если заемщик не сможет вернуть полученный кредит. Ведь действующее законодательство не содержит механизмов отчуждения залога или других форм возмещения убытков кредитора, если заемщик не выполняет перед ним свои обязательства, то есть не возвращает кредит. Зато сегодня имеется много законодательных систем защиты прав и интересов заемщика. Без решения этого вопроса создание ипотеки сельхозземель невозможно, поскольку на таких условиях банки не будут давать кредиты.

Кроме того, для создания указанной ипотечной системы необходимо законодательно решить вопросы, связанные с регистрацией недвижимости и прочих средств, которые используются или будут использоваться в качестве залога. А также проблему доступа банковских структур к информации о заложенной недвижимости. Кредиторы должны наверняка знать, в частности, находится ли имущество в залоге, если да, то у кого, каково состояние расчета и т.п.

Теперь о сроках. Эксперты Всемирного банка считают, что для создания ипотечной системы сельхозземель нужно от 3 до 7 лет. Наши эксперты называют меньший срок», — заявил господин Козаченко.

Консультант проекта программы ООН «Аграрная политика для человеческого развития» Роман Коринец считает, что сроки связаны с эффективным функционированием залога земель сельскохозяйственного назначения как системы. А чтобы этого добиться, необходимо выполнить большую работу.

Прежде всего это касается ряда правовых проблем. То есть нужно создать законодательные условия для существования земельной ипотеки, урегулировать процесс оборота сельхозземель. Ведь залогодержатель (банк) до 1 января 2005 г. не сможет реализовать земельный участок как предмет залога при невозвращении кредита заемщиком, поскольку, в соответствии с переходными положениями Земельного кодекса, до этой даты продажа сельхозземель в Украине запрещена.

По этой же причине, даже если Земельный (ипотечный) банк будет создан в первом квартале 2003 г., то он, по мнению господина Коринца, не сможет осуществлять к началу 2005 г. операции с землями сельхозназначения. Разумеется, здесь возможны соглашения с условием отсрочки, но риски — слишком неопределенны.

Другая проблема — ограничение землевладения до 2010 г. не более чем 100 га земли. Цели всего общества и отдельной его части — представителей бизнеса — не всегда совпадают. Аргументы сторонников введения подобной нормы — предотвращение формирования латифундий — вполне понятны. Но у бизнеса свои интересы. Вызовут ли интерес банков земельные участки площадью менее 100 га при нынешних неопределенных, преимущественно виртуальных, ценах на землю? То есть ограничение размеров землевладения усложняет для аграриев процедуру получения крупных кредитов, поскольку они не будут иметь соответствующего залога — большого земельного участка.

В общем, речь идет о неразвитости рынка земель сельскохозяйственного назначения и отсутствии реальных, проверенных временем и практикой, цен на земельные участки. Это вынудит банки чрезмерно страховать свои риски при предоставлении кредитов под залог земли — повышать стоимость кредитов. Закономерный вопрос: будет ли спрос на подобные кредиты?

Сегодня, видимо, оптимальным вариантом разработки и внедрения механизмов ипотеки земель сельхозназначения является отработка механизмов земельной ипотеки на землях несельскохозяйственного назначения, продажа которых уже разрешена. Со временем эти механизмы, с соответствующей корректировкой, можно использовать при внедрении механизмов ипотеки земель сельхозназначения.

С учетом этих необходимых, но в то же время не всегда достаточных условий внедрения ипотеки сельхозземель, становится очевидным, что в ближайшей перспективе использование собственной земли в качестве предмета залога для получения долгосрочного кредита для украинских аграриев остается проблемным.

Правда, при этом, пожалуй, стоит помнить слова Конфуция: «То, что неясно, следует прояснить. То, что трудно создавать, следует делать с большой настойчивостью». А в вопросе введения залога земли настойчивость правительства очевидна, поэтому будьте бдительны...