Европа в составе Украины. Почем жилье?

На самом деле у Украины две столицы. Самый большой город на западе страны Львов - это столица украинской Европы. И если вы хотите увидеть будущую Украину, не надо никакой машины времени, просто приезжайте во Львов и смотрите - он уже в Европе.

758 лет истории. Немыслимое сочетание древнерусской, польской, австрийской, советской, еврейской, армянской, ну и, конечно же, украинской культуры. Особое настроение и стиль, интернационализм - вас всегда поймут на украинском, русском и польском языках. Европейский шарм и удивительная архитектура, экология и безопасность, туристы из всех стран мира - все это неповторимый и удивительный Львов.

В списке самых дорогих городов Украины Львов традиционно занимает "призовое" третье место. На первом месте столица - Киев, на втором - курортная Одесса.

Во львовском супермаркете недвижимости есть товар на любой кошелек - австрийские и польские дома, хрущевки, сталинки, брежневки и новостройки эконом-, бизнес- и премиум-класса.

Теперь -
по "штуке" за метр

Рынок недвижимости старинного города развивается синхронно с тенденциями рынка недвижимости всей страны. В ретроспективе прошедшего десятилетия цены на львовские квартиры повторяли общенациональную динамику. В начале 2004 г. период затишья на рынке квартир закончился и стартовала длительная фаза подъема рынка, достигшая своей высшей точки в пузыре образца 2007-2008 гг. В конце 2008 г. - в начале 2009-го "пропало все": дешевые иностранные деньги, рост экономики, стабильность гривни и уверенность в бесконечном скачкообразном росте рынка недвижимости. Пузырь на рынке недвижимости схлопнулся - цены во Львове рухнули, как и везде, почти в два раза. Средняя цена за весьма посредственное жилье едва ли не мгновенно слетела с 2500 до 1200 долл. за кв. м. Наряду с обычными квартирами в "спальниках" во Львове в то время предлагалось и жилье по 3-4 тыс. долл. за "квадрат".

В среде местных риэлторов до сих пор вспоминают случай, когда за двухуровневую квартиру (на верхнем этаже новостройки в самом сердце исторической части центра города) площадью около 230 кв. м реальный покупатель предлагал 1 млн долл. наличными. Хозяин, впрочем, настаивал на 1 млн 200 тыс. долл. и готов был скинуть максимум "сотку". Сделка не состоялась. А небезупречную квартиру (имеющую проблемы с отоплением, звукоизоляцией и др. нежелательные нюансы) владелец продает до сих пор… Только теперь она выставляется за 350 тыс. долл., но все равно не находит своего покупателя.

После обвала наступил период стагнации, продолжившийся в 2009-2013 гг. На протяжении пятилетки цены на массовку медленно сползали, в целом понизившись еще на 15-20% и достигнув усредненных 1 тыс. долл. за кв. м "вторички".

Цены на "штучные" варианты либо стояли на месте, либо даже отмечался рост, в отдельных исключительных случаях достигавший 20-50%. Так что играть на стороне "быков" можно даже на падающем рынке, главное - правильно выбрать объект инвестиции.

К примеру, риэлторы рассказывают, как 80-метровую двухкомнатную квартиру (в состоянии от застройщика в новостройке в зеленой зоне тихого центра), приобретенную в середине 2010 г. "на дне цен" за 80 тыс. евро, в середине 2013-го успешно перепродали почти за 120 тыс. евро, правда, уже с неплохим ремонтом. В еще одном, схожем по параметрах доме, 110-метровую четырехкомнатную квартиру, купленную на нулевом цикле за 150 тыс. долл. в 2010 г., под новый год 2013-го продали в состоянии отличного ремонта за 250 тыс. долл. В обоих случаях покупатели - киевляне, причем не бизнесмены, а госслужащие.

Обвала не будет

Драматический 2014-й принес экономике страны резкий "занос в красную зону" всех основных макроэкономических индикаторов. Отрицательными стали темпы роста ВВП и промышленного производства, вот уже полгода в полуобморочном состоянии пребывает банковская система страны, головокружительно упала и пока не поднялась национальная денежная единица.

Казалось бы, львовский рынок, как и рынок недвижимости всей страны, был обязан повторить сценарий первой волны финансово-экономического кризиса образца 2008 г., когда девальвация гривни на 60% повлекла просадку цен на жилье фактически в два раза всего за несколько месяцев.

То есть, если по состоянию на конец 2013 г. усредненная цена за кв. м в городе составляла 1 тыс. долл. США, то после произошедших финансово-экономических катаклизмов цены обязаны были просесть до 500-600 долл. за "квадрат". Однако, этого не произошло и не произойдет в обозримом будущем ни во Львове, ни в других крупных мегаполисах страны.

Цены в долларовом эквиваленте, конечно, просели, но незначительно - на 5-15%, и фактически так в среднем и "крутятся" возле психологической отметки в 1 тыс. долл. Более того, цены на так называемые "бриллианты" рынка недвижимости - добротные квартиры, расположенные в особо удачных местах Львова, в цене не просели вовсе. За них просят полновесные доллары, без скидок и учета курсовой разницы по сравнению с прошлым годом. Если же квартиры не находят своего покупателя, они попросту временно снимаются с продажи.

В некоторых районах тихого центра города и близлежащих районах в последние годы построены дома-вставки в исторически сформировавшуюся среду, за квартиры в которых состоятельные граждане до сих пор готовы платить по 1500-2000 и более долл. за кв. м. В числе изюминок, за которые фактически и платятся столь немалые деньги, - соседство с зелеными зонами, импортные лифты даже в 5-6 этажных домах (иногда и со спуском в подземный паркинг), оригинальные неповторимые проекты, заранее построенные помещения для охраны, собственная огражденная придомовая территория, ну и, конечно, неповторимые виды на прекрасный старинный город с просторных балконов и открытых террас.

"Иногда лучше жевать, чем говорить…"

Рынок недвижимости несколько просел, но не обвалился. Во-первых, основополагающая причина - добротные квартиры в одном из самых красивых городов Европы, туристически неповторимом Львове, равно как и в столице будущего полноправного члена европейской семьи Киеве, или в "жемчужине у моря" Одессе не могут стоить дешево и быть соизмеримыми со стоимостью дорогой автомашины, которые все равно штампует конвейер. Штучные же варианты на рынке недвижимости Львова иногда просто уникальны. Всего в 15 минутах ходьбы от исторического центра города есть красивые старые и новые дома, утопающие в зелени мини-парков и садов, на деревьях которых щебечут птицы и прыгают белки. Подобных оазисов в других мегаполисах страны почти не осталось. Так что иногда - ниже просто некуда.

В то же время ничем не примечательные квартиры в непрестижных районах города дешевеют и скорее всего продолжат медленно дешеветь, пока не произойдет коренной перелом в финансово-экономическом состоянии страны.

Во-вторых, в отличие от 2008 г. в канун экономических потрясений на рынке не было сформировавшегося пузыря. Квартиры не были особо доступными (впрочем, никогда, за исключением редких непродолжительных периодов, жилье не было доступным массовому покупателю), но цены на них более-менее соответствовали долларовому эквиваленту доходов населения.

В-третьих, 50-процентная девальвация гривни - экономически необоснованна. Причины "безбашенных" текущих валютных курсов не только во внешних факторах, но и в достаточно неоднозначных решениях властей, в частности НБУ. И результатом этой политики как раз и явилось то, что хорошая недвижимость опять становится едва ли не самым надежным средством сохранения и умножения финансовых накоплений. Покупатели спешат истратить заработанное и одолженное у родственников и знакомых. Продавцы же зачастую размещают полученные суммы не на счетах финансовых учреждений, а в банковских ячейках, забрать из которых в случае необходимости сумму в валюте можно будет одномоментно, а не выстаивая в ежедневных изнурительных очередях в банках много десятков дней и получая по 920 евро или 1270 долларов в день. Можно, конечно, востребовать всю сумму в гривне - отдадут сразу, только вот рынок недвижимости давно привязан именно к валютным ориентирам.

Первичка повышает цены

Институт проектирования "Комфортбуд" приводит следующие значения цен на квартиры во львовских новостройках по состоянию на май текущего года.

В связи с повышением курса валют цены на жилье в новостройках города в 2014 г. в гривневом исчислении выросли. Рост был характерен для всех без исключения районов города. В зависимости от района цена за метр увеличилась в гривнях от 10 до 16% по сравнению с 2013 г. Средний прирост гривневой цены по городу - 12%.

Как и в минувшем году, самая дорогая недвижимость остается в Галицком и Франковском районах, самая дешевая в пригороде (Винники, Солонка,Брюховичи).

Галицкий р-н - цена в среднем от 14350 грн за кв. м, в ноябре 2013 г. - от 13 тыс грн.

Франковский р-н - от 9970 грн. за кв. м, в конце 2013 г. - 8600 грн.

Лычаковский р-н - от 9810 грн за кв. м, в конце 2013 г. - 8700 грн.

Сыховский р-н - от 7950 грн за кв. м, в конце 2013 г. - 6950 грн.

Шевченковский р-н - от 7780 грн за кв. м, в конце 2013 г. - 6800 грн.

Зализнычный р-н - от 7150 грн. за кв. м, в конце 2013 г. - 6350 грн.

Пригород - от 6600 грн за кв. м, в конце 2013 г. - 5350 грн.

Средняя цена по городу - от 9000 грн. за кв. м.

Еще в ноябре 2013 г. средняя по городу цена едва превышала 8 тыс грн.

Цены на недвижимость в городе существенно зависят от стадии строительства дома и площади квартир, находящихся в продаже (известные принципы: чем ближе к сдаче дома, тем дороже, и чем больше площадь квартиры, тем, как правило, дешевле).

В центре дешевле,
чем в "спальниках"

Что касается вторичного рынка недвижимости Львова, то тут ценовая сегментация районов отличается почти от всех других городов Украины именно тем, что в центре жилье иногда дешевле, чем в отдаленных спальных районах. Дело в том, что наряду с дорогими австрийскими и польскими люксами и полулюксами (шикарные подъезды, мрамор, очаровательная лепнина на фасадах, высокие до 5 м потолки и т.п.) в центре города расположены и "красивые снаружи, но ужасные внутри" те же австрийские и польские, но старые изношенные дома с достаточно сомнительными нюансами типа узких дворов-колодцев, входа в квартиру по балкону, санузла на балконе, печного отопления, пожароопасного деревянного перекрытия и т.п. Цены на такое жилье могут быть значительно ниже обычной хрущевки в отдаленном районе.

В то же время еще с советских времен сохраняет свой престиж расположенный на окраине города район ул. Научной и ул. Владимира Великого с широкими проспектами, удобной инфраструктурой и хорошим сообщением с центром. Усредненная цена - без ремонта 1 тыс. долл. за кв. м в обычном доме советской постройки. Новостройка обойдется дешевле, но и в ремонт голых бетонных стен придется вложиться порядочно, да и метражи больше, что соответственно тянет вверх стоимость всей квартиры.

Набирает популярности и район Сыхова, еще не так давно считавшийся львовской Троещиной, но теперь сравнимый с киевскими Позняками. Цены - около 1 тыс. долл. Да, добираться до центра иногда приходится в забитых до отказа маршрутках, и жить в одной из многих десятков новостроек, когда соседи буквально "заглядывают" к вам в квартиру, не каждому по душе. Но эти неудобства во многом перекрывает отличная инфраструктура, современные торговые объекты, фитнес-центры, кинотеатры, удобные рынки и ослепительная вечерняя иллюминация, создающая своеобразную ауру "города в городе" по вечерам.

Примечателен и Шевченковский район, только не весь, а тот, что соседствует с ул. Черновола, известной как улица многочисленных новостроек, достаточно престижных и востребованных покупателями в силу непосредственной близости к центру Львова.

Одним словом, покупателям есть из чего выбирать.

В противовес этим районам непопулярными и дешевыми, как и во всех крупных городах Украины, являются районы промзон, в частности квартиры дешевле некуда в районах Рясне и Рясне-2. Не отличаются высокими ценниками район Галицкого перекрестка и некоторые другие места, воздух которых зависит от розы ветров, иногда преподносящих сюрпризы с городской свалки.

Зато одним из самых дорогих и престижных является примыкающий ко Львовской политехнике кусочек современного Франковского района, в старину носившего название "Кастеливка", который в свою очередь является частью большего района, в старину называвшегося "Новый свет". Этот сравнительно небольшой треугольник, зажатый между двумя длинными улицами Чупрынки и Котляревского, состоит из соединения новой элитной, как правило, малоэтажной (до 5 этажей плюс 2-3 мансардных) современной застройки, а также домов и вилл, построенных знаменитыми архитекторами Иваном Левинским и Юлианом Захаревичем, попытавшимися создать своеобразный "город-сад". В отлично сохранившихся очаровательных виллах столетней застройки в начале ХХ века проживали преподаватели политехники и университета, врачи, адвокаты, полицмейстеры, городские чиновники. Отличительной чертой неповторимой застройки является почти обязательная широкая полоска зеленого палисадника при входе в подъезд.

Сейчас в домах, ранее рассчитанных на одну состоятельную семью, живут по нескольку семей обычных львовян, которым посчастливилось жить в утопающем в зелени районе с просто потрясающей аурой и архитектурой. Непосредственная близость и фактически примыкание к центру (1 км до центрального проспекта Свободы и Оперного театра) только подчеркивает статус района, а вот ценники на вторичное жилье в районе значительно демократичнее и доступнее киевских Липок (от 60 тыс долл за двухкомнатную квартиру).

Да и цены на почти что клубные 20-30-квартирные новостройки в этом районе (от 150 тыс. долл. за прекрасные 93-метровые двушки с видами на зелень внутренних садиков в малоэтажных оригинальных проектах с подземными паркингами) очень далеки, к примеру, от цен на жилье в свечке на Институтской. Еще один старинный микрорайон, примыкающий к центру, относится к Лычаковскому району и примыкает к многочисленным застройкам мединститута. Там также много и старинных роскошных "люксов", и полуклубных, строящихся и уже сданных в эксплуатацию новостроек премиум-класса. Есть и достаточно удобные для проживания так называемые обкомовские дома 70-х годов прошлого века, в которых ранее проживали высокопоставленные советские партийные функционеры.

Финансам спокойнее
в недвижимости

Во Львове пока что не замечено строительных пирамид, хотя некоторые компании под подозрение время от времени попадают. Как и в целом по стране, в фаворе у покупателей именно достойные объекты на рынке первичной недвижимости. На вторичке покупается в основном сравнительно малобюджетное недорогое жилье, спрос на объекты стоимостью свыше 60-70 тыс. долл. сильно ограничен.

Общий спрос на рынке поддерживается не только львовянами и жителями области, значительную часть из которых составляют "заробітчани" из европейских стран. Среди покупателей традиционно киевляне, а также, что является особенностью текущего года, жители многих крупных областных центров страны.

Выбор очевиден - по возможности украинцы уже сегодня хотят почувствовать себя настоящими европейцами и поселиться во Львове.

В частности, риэлторы отмечают возросший в геометрической прогрессии поток заявок от состоятельных покупателей из Харькова и Днепропетровска.

Среди претендентов, желающих прикупить для постоянного проживания либо просто "для души" "кусочек Европы" в Украине, есть госслужащие, бизнесмены, футболисты и просто обычные граждане, зачастую продавшие недвижимость в других крупных городах страны.

Именно поэтому депрессии на рынке недвижимости Львова нет, хотя стагнация и медленное сползание цен на массовое жилье присутствуют. Рынок работает, хотя пока еще не на достаточных оборотах.