Еще не рынок покупателя, но уже и не диктат продавца

Добротность строительства и репутация застройщика все чаще становятся основными критериями при выборе новостроя. Девелоперы готовы тратить средства, создавать подразделения по контролю качества и собственные эксплуатирующие организации, лишь бы привлечь покупателя. Не государство и не законы, а рынок вынуждает строить дома с ровными стенами и из экологически чистых материалов.

Кто так строит?

Некачественные отделочные материалы, дешевые окна вместо обещанных энергосберегающих и неработающие коммуникации - самые распространенные проблемы новостроек. Позволить себе низкое качество работ и материалов застройщики могут по двум причинам: из-за нечетко прописанного строительного законодательства и отсутствия у покупателей опыта инвестирования. Ведь часто люди вообще не знают, какие документы нужно требовать от застройщика, и кто отвечает за качество строительства.

Контролировать качество от государства должен инспектор Государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК). Но иногда эти люди творят чудеса, принимая в эксплуатацию дома с неоконченными строительными работами и неподведенными коммуникациями. Так, например, печально известный жилой комплекс "Брест-Литовский" под Киевом сдали в эксплуатацию несколько лет назад. Хотя электроэнергия на тот момент поступала по временной схеме через посредника, а вода - из скважины с пометкой "для технических работ".

Напуганные шумными историями о недобросовестных застройщиках, украинские покупатели долго не решались приобретать квартиры в новостроях. Тенденция преломилась только в этом году, когда наряду с выгодной рассрочкой и прочими привлекательными условиями продажи застройщики стали давать покупателям гарантии на качество строительных материалов и работ, а также массово переводить эксплуатацию построенных объектов на самостоятельное обслуживание.

Смотрим в оба

Как правило, застройщики показывают покупателям планировку будущих квартир, но не знакомят с проектной документацией, сертификатами на качество стройматериалов и лицензией генподрядчиков на выполнение строительных работ.

Сами покупатели тоже редко требуют документального подтверждения обещаний застройщика. В результате подписываются договоры, содержащие лишь описание состояния дел в самой квартире. А требования к строительным работам на остальном пространстве дома, например, к электропроводке на лестничной площадке или к лифту, остаются за рамками договоренностей.

"Инвестор имеет полное право потребовать от застройщика разрешительные документы, а также сертификаты качества на все строительные материалы, лифты и штукатурку", - говорит начальник отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрий Шостя. По его словам, государство не контролирует подобные вопросы, но если застройщик дорожит своими инвесторами и собственной репутацией, то он без проблем представит все документы.

"Не следует также забывать о том, что инвестор имеет право не принять квартиру до устранения в ней тех или иных проблем. Он также имеет право написать жалобу в ГАСК. Как бы иронично это не звучало, но это срабатывает, особенно если жалоба коллективная", - дополняет руководитель компании BGM Игорь Вишняков.

Следует иметь в виду, что жалобу, а точнее акт о выявленных недостатках на качество строительных работ, инвестор имеет право подать только один раз - при подписании акта технического осмотра помещения совместно со службой эксплуатации.

Качество на потоке

Беспрерывный контроль качества строительных работ достигается определенными усилиями и дисциплиной внутри строительной компании. "У нас на стройке все, начиная от заливки фундамента до отделочных работ, контролируют прораб, начальник участка, главный инженер, технический надзор заказчика, инспектор ГАСК, автор проекта", - рассказывает Д.Шостя.

Для достижения максимального эффекта застройщики используют так называемую "линейную систему" контроля качества. Ее суть заключается в том, что каждый вид работ проводится автономной бригадой, и каждая из них, приступая к своему участку после предыдущей, должна принять сделанные работы. "Каждая бригада - а это каменщики, электрики, штукатуры и т.д. - подписывает с генподрядной организацией договор на выполнение работ в установленные сроки. По завершении этих сроков они сдают работу и подписывают документ с гарантией качества, который передается инвестору. Кроме того, следующая бригада, пришедшая на стройку, может обнаружить недочеты коллег и сообщить об этом прорабу. А он применит соответствующие санкции к недобросовестным строителям", - подчеркнул Игорь Вишняков. Такую систему он внедрил на объектах компании BGM в Ирпени. По его словам, подобная схема работы выгодна, прежде всего, инвесторам, поскольку позволяет выявить брак на ранних стадиях. А значит - существенно сэкономить средства на переделку. Соответственно, эти расходы не будут заложены в себестоимость строительства.

Еще один фактор, влияющий на качество строительства, - наличие в новострое перспектив обслуживания в собственном ЖЭКе застройщика. Компаниям, которые сами будут предоставлять услуги в построенных домах, нет смысла оставлять недоработки, несвоевременно или некачественно подключать коммуникации. Ведь все проблемы эксплуатации тогда ложатся на их плечи. Покупатели отлично это понимают.

"После того, как у нас заработала своя эксплуатирующая контора, и мы стали говорить об этом покупателям, объемы продаж в жилых комплексах выросли примерно на 25%", - утверждает И.Вишняков.

Эксперты констатируют, что период огульного ажиотажного спроса на квартиру ради квартиры, характерный для первых посткризисных лет, уже проходит. Сегодня ровные полы, теплые стены и окна, работающие лифты и качественные коммуникации являются таким же конкурентным преимуществом, как и цена, район и площадь квартиры.