Частные капиталовложения в «камень истории»

Только в этом году около 40—50% всех банковских кредитов в Украине было направлено на ремонт и реконструкцию жилой застройки. Одним из лидеров в этом процессе выступает Львов, имеющий значительную часть недвижимости в исторической части города.

Обычно многочисленные туристы, приезжающие во Львов поознакомиться с архитектурными памятниками, остаются довольны увиденным, охотно делятся своими впечатлениями со своими друзьями и родными. Однако немногие из них знают об истинном состоянии этих памятников с их поврежденными плесенью стенами, затопленными подвальными помещениями, облезлыми воротами и аварийными лестничными площадками. Как правило, такие дома в старой части города продолжают ветшать и разрушаются. Сейчас, чтобы привести их в нормальное состояние, в среднем на каждую из более чем двух тысяч памятников (большинство из которых являются жилыми домами) нужно от пяти до 10 млн. грн.

Шанс выжить многим львовским памятникам дают частные капиталовложения. Обычно после завершения реставрации эти здания в большинстве своем превращаются в отели, магазины, офисы и т.д.

Стоимость желанного квадрата

Среди наиболее коммерчески привлекательных риелторы называют здания, расположенные на пл.Ры­нок, пр.Свободы, пр.Шевченко, пл.Мицкевича, ул.Подвальной и близлежащих к ним улицах. Боль­шим спросом пользуются офисные помещения с видом на жемчужину Львова — Стрыйский парк, парки им. Франко, «Высокий замок», памятники Шевченко, Грушевскому, Мицкевичу и т.д. В зависимости от привлекательности месторасположения и транспортного обеспечения стоимость одного квадратного метра недвижимости достигает 3—10 тыс. долл. Называют и значительно большие суммы. Правда, приобретя в собственность желанную недвижимость, владельцы вынуждены вложить в ее ремонт и восстановление еще столько же средств. Для работы с ними приходится приглашать профессиональных реставраторов, услуги которых недешевы.

Как рассказала директор АН «Мегаполис-Центр» Вероника Немира, в основном покупателями такой недвижимости выступают крупные торговые, промышленные компании и банковские структуры. Если не удается приобрести в собственность, то они предпочитают по крайней мере арендовать расположенные в исторической части города помещения. Поскольку наибольшим спросом пользуется именно эта часть, то мало-помалу еще недавно густонаселенный центр города постепенно превращается в деловой центр. На нынешний день отдельные компании скупили целые жилые дома, в которых после проведения ремонта меняют функциональное предназначение.

Ипотека на ремонт

Людей, пытающихся выгодно продать или обменять свою квартиру в исторической части города, понять нетрудно. Иметь жилье здесь — это еще не значит пользоваться всеми благами цивилизации. Как известно, уже в послевоенный период многие элитные жилые дома были приспособлены для проживания в них как можно большего количества людей. В просторных и удобных квартирах меняли планировки, превращали их в тесные коммуналки, при этом устанавливались многочисленные перегородки. О существовании отдельных коммунальных удобств для каждой квартиры и речи не было. Сейчас эти неудобства, к тому же отсутствие средств на ремонт и содержание жилья заставляет их обитателей искать другие варианты.

Вторая, более зажиточная часть львовян, пытается как-то обустроить свои квартиры и сдавать их в аренду под жилье и офисы, а сами хозяева переселяются в другие районы города. Кредиты на ремонт берут в банках под залог имущества.

Не менее активно ипотечные кредиты на ремонт недвижимости берут и юридические лица. Сейчас на счету инвесторов десятки значительных объектов, обретших вторую жизнь благодаря выполненным там ремонтам и перепрофилированиям.

Такие разные истории

В 2005 году в старой части Льво­ва насчитывалось около 700 жилых домов, требующих немедленного ремонта. Около 50 из них вообще грозили рухнуть в любой момент. Несколько таких домов расположены на улицах Театральной и Шевской. С большими трудностями местными властями было принято решение об отселении жильцов. Этот процесс оказался продолжительным и непростым делом, ведь дома были буквально «нашпигованы» владельцами, квартиры которых не имели нормальных коммунальных удобств. Начались поиски инвесторов. В домах-памятниках архитектуры нужно было сохранить их планировочную структуру и элементы декоративной отдел­ки. Сейчас новый владелец зданий на улицах Театральной и Шевской — ЗАО «Европейский дом» — завершает большой комплекс ремонтно-восстановительных работ. Новое предназначение зданий — гостиничный комплекс «Леополис». На очереди — дома по ул. Шевской, к моменту перехода в собственность общества являвшие сплошные развалины с рухнувшими межэтажными перекрытиями, сорванными кровлями и т.п.

По словам технического директора общества Василия Кравцива, прежде всего были применены современные методы и технологии для сохранения аутентичности архитектурных и декоративных элементов исторических сооружений. В процессе ремонтных работ была подведена новая несущая основа под фундаменты здания и вместе с тем решен вопрос с использованием подвальных помещений. Не менее сложным делом оказалось решение инженерного обеспечения отеля, учитывая требования по его бесперебойному снабжению теплой и холодной водой, отоплением, электрической энергией и т.д.

Неизвестно, что сейчас было бы на месте памятника XVIII в., в котором размещалась бывшая гостиница «Украина», если бы конкурс на приобретение дома, пребывавшего в залоге, выиграла другая коммерческая фирма. Как рассказал управляющий филиалом Укрэксимбанка Александр Иванов, банк изначально задекларировал свой «памятникоохранный» подход к реконструкции здания. Такую позицию львовян поддержало и руководство головного банка в Киеве. А дальше началась напряженная работа. Так, возникла потребность в отселении нескольких семей из квартир аварийного флигеля во дворе дома. И хотя речь шла об отселении только из четырех квартир, это оказалось не таким уж простым делом. Например, одному владельцу жилья пришлось предложить десятки вариантов других квартир, прежде чем было достигнуто взаимное соглашение.

Благодаря средствам банка, к центральной части Львова была подведена силовая кабельная линия длиной 5,5 км и построена распределительная электроподстанция. Творческие усилия специалистов таких проектных институтов, как «Укрзападпроектреставрация», ЗАО «Гипрогражданстрой» (г.Киев), ГП «Містопроект» (г.Львов), ОАО «Геотехнический институт» (г.Львов) были сосредоточены на реализа­ции этого проекта. Ныне первая очередь комплекса зданий для филиала банка уже сдана в эксплуатацию, еще примерно 1,5 года уйдет на реализацию второй очереди.

Есть и менее оптимистические примеры. Один из них — история здания бывшей гостиницы «Дніпро» (ныне — «Опера»). Здание было полностью разобрано инвестором. А дальше по неизвестным причинам он отказался от своей затеи. Быть может, это было связано с его коллизиями с местными властями. У объекта появился новый владелец — фирма «Світанок», которая совершенно не намеревалась восстанавливать первоначальный вид сооружения. Несмотря на протесты общественности и специалистов, с нарушением действующего законодательства фирма реализовала свой вариант здания. И только очередной (уже третий по счету) владелец пошел на уступки городу и перестроил последний этаж.

А ремонт должен быть комплексным

И все-таки, несмотря на успешные примеры, процесс восстановления исторической застройки имеет немало подводных камней. Например, инвестор вложит немалые средства в ремонт отдельной квартиры, при этом неотремонтированными остаются конструкции дома, лестничные пролеты, балконы, входные двери, внутридомовые коммуникации и т.д.

В центральной части города внешние инженерные коммуникации имеют высокий процент износа. Поэтому даже после реконструкции и подсоединения современных внутридомовых коммуникаций к старым городским сетям нет гарантии их нормальной работы.

Несколько лет назад по заказу Управления охраны исторической среды города институт «Укрзападпроект­реставрация» разработал программу, предусматривающую поквартальную регенерацию исторической жилой застройки. По мнению специалистов, такой подход дает возможность восстанавливать инженерные коммуникации, которые проходят через все дома. Эту инициативу поддержали на государственном уровне. Но средств в государственном бюджете на спасение памятников, как всегда, не хватает...

Проблему могли бы решить частные инвестиции, ведь инвесторы, вкладывающие в недвижимость миллионные средства, больше других заинтересованы в надежном сохранении и эффективном использовании своего имущества. Ныне же, как известно, действует мораторий на передачу в частную собственность памятников архитектуры.

По мнению специалистов, сдерживает инвесторов и земельный вопрос. В соответствии с действующим законодательством, землю на территории исторической части города передавать в частные руки не разрешено, разве что брать в аренду. Но и это право для инвесторов чрезвычайно осложнено — решение вопроса аренды может тянуться годами.

Комментарии

Денис Шмигаль, директор по коммерции и экономике ОАО «Комфорт-Инвест»:

— С точки зрения девелопмента Львов — уникальный город, поскольку его старая часть отнесена к всемирному наследию ЮНЕСКО. Многие компании это хорошо понимают. Это чрезвычайно перспективное направление бизнеса. Дома в центре Львова являются очень выгодным вложением. Вместе с тем это один из путей восстановления памятников архитектуры. Процесс уже начался. В частности, на площади Рынок уже сегодня многие дома покупают за огромнейшие средства как отечественные, так и зарубежные девелоперы. Интересуются этой недвижимостью итальянцы и немцы, покупающие отдельные квартиры и даже целые этажи.

Владимир Швец, директор института «Укрзападпроектреставрация»:

— Самой большой проблемой в процессе инвестирования в восстановление исторических зданий является не отсутствие средств, а неурегулированность правовой базы, в частности неопределенность имущественного статуса. Ныне почти все здания находятся в государственной или коммунальной собственности, тогда как многие помещения в них — в частной собственности. Это ощутимо сдерживает процесс их реставрации. Ведь если дом имеет несколько собственников, очень трудно договариваться о проведении каких-либо работ в доме. Когда имеешь дело с одним владельцем, то любые дела решать намного легче, а уровень инвестиций значительно выше. Ведь, если владелец имеет большой объект, он не станет экономить на 10 тыс. грн., нужных для выполнения исследований.

На мой взгляд, объявление моратория на приватизацию архитектурных памятников является непродуманным шагом со стороны государства. Намного актуальнее было бы создание и укрепление памятнико-охранной системы, создание разветвленной службы в регионах, предоставление ей серьезных полномочий, финансирование научных и археологических исследований с тем, чтобы все это могло работать вместе с инвесторами.