Американская недвижимость: пузырь приговорен

Рекордный пятилетний период двузначного процентного роста цен на жилье в Америке, лихорадивший рынок и будораживший аналитиков, остался позади. И этот приговор, в отличие от сотен тысяч аналогичных, обжалованию не подлежит, ибо сделан самым авторитетным экономистом не только в США, но и во всем мире — Аланом Гринспеном. Бывший глава Федеральной резервной системы, 18 с половиной лет прочно державший штурвал американской экономики и прокладывавший путь экономике глобальной, вот уже пятый месяц пребывает в статусе частного лица. И свой первый комментарий в этом ранге он обронил совсем недавно, на торжественном обеде Ассоциации участников рынка облигаций. Можно было не сомневаться, что без внимания ни сами члены ассоциации, ни журналисты его не оставили…

Казалось бы, формальных оснований для такого вывода не так уж много — даже шестнадцатое последовательное повышение процентной ставки особого эффекта на инфляционные ожидания не возымело. Хотя предпринималось оно именно с целью охладить рынок недвижимости. При пяти процентах базовой ставки стоимость ипотеки возвращается на уровень 6—7, а то и 8% (против 2—3% в 2003 году).

Последние официальные данные, касающиеся рынка недвижимости, показывают пока лишь возникновение проблем на первичном рынке недвижимости. Да и то не слишком определенно. Так, значительно выросла частота отказов от оговоренных сделок. Наибольший процент отмен зарегистрирован в Вашингтоне — до 25%, что вдвое выше прошлогоднего показателя. А в наиболее бедных районах расстраивается каждая третья сделка.

Обычно при оформлении сделки продавцы берут небольшой задаток. Сначала это была символическая тысяча долларов, потом 5% от стоимости жилья, затем, для снижения спекулятивных настроений, ее долю подняли до 7,5—10%. Однако с учетом резкого обострения борьбы за покупателя и связанного с этим снижения темпов роста цен на первичном рынке покупателям стало выгодно потерять даже десятипроцентный задаток и купить аналогичное жилье за еще меньшую стоимость. К тому же многие покупатели уже пытаются отсудить свой задаток обратно.

Правда, с такой ситуацией сталкиваются далеко не все американские строительные компании. В частности, крупнейшая из них — Toll Brothers Inc. — процент отказов удержала на уровне 8,5. И за счет высокого задатка, и за счет предоплаты эксклюзивной отделки (компания специализируется на элитном жилье). Да и цены на недвижимость в том ценовом диапазоне, в котором работает эта компания, будут падать, по всей видимости, в последнюю очередь. Ее клиентам нет необходимости обращаться в банк за кредитом, так что рост ипотеки их мало волнует.

Примечательно, что, по данным журнала Forbes, эта прослойка американского общества не так уж и мала. В докладе Американского бюро переписи населения, опубликованном в 2005 году, говорится, что количество владельцев домов стоимостью свыше миллиона долларов с 2000 года удвоилось. Более того, в анкетах бюро даже пришлось изменить сегментацию жилищного сектора и последнюю строчку в этом разделе переделать с «жилплощадь стоимостью 500 тысяч долларов и выше», которая была введена в 1990-х годах, на «жилплощадь стоимостью миллион и выше».

В Калифорнии, например, в таких домах проживает каждый 25-й житель штата. В Коннектикуте, Колумбии, Массачусетсе и Нью-Йорке их несколько меньше — от двух до трех с половиной процента.

Впрочем, подавляющее большинство американцев вопрос стоимости ипотеки волнует в гораздо большей степени. Тем более, что за последние годы значительно изменилось соотношение между стоимостью аренды и покупки равноценного жилья. Так, в 2000 году дом с медианной ценой (то есть ценой, при которой 50% сделок оформляется по меньшей стоимости, а 50 — по большей) в 161 400 долларов обходился домовладельцу в 816 долларов ежемесячных выплат. Условия кредита тоже были средними для того времени — 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой). Аренда такого дома обходилась в 1344 доллара в месяц, то есть почти вдвое больше чем ипотечные выплаты. Кроме того, считалось, что деньги, выплаченные за аренду, оказываются выброшенными на ветер, а деньги, вложенные в собственную недвижимость, — становятся фундаментом светлого будущего.

Теперь же ситуация изменилась. Медианная цена дома в Америке в 2005 году составила 412 600 долларов. Размер ежемесячных выплат достиг 1720 долларов в месяц. А стоимость аренды составляет лишь 1899 долларов, то есть всего лишь на 10% больше ежемесячных выплат. По мнению Майкла Шклярца, эксперта компании Fidelity National, основной движущей силой, заставлявшей простых американцев делать выбор в пользу покупки, а не аренды жилья, было желание сыграть на галопирующем росте цен. Теперь же этого стимула не будет (более того, на первичном рынке уже регистрируется снижение цен, правда, при еще большем росте объемов продаж, но и при существенном сокращении новых лицензий).

В наибольшем выигрыше сейчас оказались те, кто успел купить дом в начале этого тысячелетия и уже продал его в прошлом или этом году. Как, например, 35-летний инженер, случай которого подробно анализирует International Herald Tribune. В 2002 году он купил себе жилье за 125 тысяч долларов. Аренда аналогичного помещения стоила тогда 1200 долларов. Прошлым летом он в течение трех дней продал дом за 280 тысяч. Полученный «навар» вложил в ценные бумаги из расчета на 8% годовых, то есть тысячу долларов в месяц. В действительности он получает даже больше и без труда выплачивает арендную плату за аналогичное помещение в размере двух тысяч долларов.

Иными словами, после обвала фондовых рынков в 2001 году именно старательно раздуваемый Аланом Гринспеном «недвижимый» пузырь стал стабильным источником наличности, стимулировавшей потребительскую активность и удержавшую американскую экономику от катастрофического обвала. Теперь же было бы неплохо обеспечить обратный переток капитала. Правда, для этого нужно обладать не только виртуозностью легендарного финансового кудесника, но и его мистической способностью внушать веру в правильность своих действий и предсказаний. А также оказываться в нужное время в нужном месте. Или делать таковым заурядный обед высокопоставленных брокеров.