Земля реальная – права на нее виртуальные

Может, кто не знает, но украинские черноземы, по самым скромным подсчетам, оцениваются в 340 млрд. долл. Правда, пока нам не удается сполна воспользоваться этим богатством. Разгосударствление земли, к сожалению, не принесло ни продовольственного изобилия, ни снижения цен. В село не пришел эффективный собственник, который, говорят эксперты, появится только вместе с рынком земли. Хозяйствовать же на наделенных паях крестьянам оказалось не так просто.

Начавшаяся на селе реформа изобилует множеством больших и малых проблем. Люди жалуются на то, что с неимоверными трудностями могут получить земельный участок — и то чисто теоретически, на схеме, а не, как говорится, в натуре, на местности. Что им не выдают или выдают с большим опозданием государственные акты на землю, что, получив пай, его владелец не может распорядиться собственностью по своему усмотрению. Речь не только о продаже, на которую еще действует мораторий. Даже сдать участок или его часть в аренду, а особенно расторгнуть договор аренды – большая проблема.

В общем, земельные отношения у нас забюрократизированы до такой степени, что подарок государства крестьянину не в радость, а в тягость. Даже структуры, взявшиеся помогать людям налаживать новые земельные отношения, стонут от боли за то, что вокруг земли творится, и ищут справедливости в газете. Как, например, частное предприятие «Земсервис», которое оказывает услуги как физическим, так и юридическим лицам по составлению проектов отвода земли и сбора документов для оформления земельных участков.

С чем ежедневно приходится сталкиваться, пытаясь помочь крестьянам, рассказал «ЗН» специалист-землеустроитель этого предприятия Михаил МАСЛЯК.

— Давайте начнем с того, как получить в нашей стране уже наделенный тебе земельный участок. Скажу из личной практики: на это потребуется не менее года со дня подачи заявления — быстрее наши специалисты, даже самые опытные, просто не в состоянии оформить все документы. Ведь проектная документация должна проходить три сессии сельских рад или утверждаться распоряжением районной администрации (в зависимости от места расположения земельного участка). А сессии собираются, как известно, раз в квартал. То есть в нормативах сознательно заложено, что раньше, чем через девять месяцев, получить землю не получится. А дальше – куча согласований, проектные предложения, различные комиссии… Вот вам и год на исходе.

Таким же большим количеством документов сопровождается и выдача государственных актов на право собственности на землю юридическим лицам. Всего лишь одна бумажка, а сколько хлопот! Согласование со множеством служб: землеустроительной, архитектурной и многими другими. Документы гуляют по кругу от учреждения к учреждению по четыре-пять раз. Поэтому в законодательно отведенный месячный срок вложиться невозможно, процесс опять затягивается. Заказ на выдачу госактов очень велик, мы не в состоянии его выполнить в срок. Этот процесс настолько забюрократизирован, что не случайно большинство граждан и юридических лиц все еще не получили акты на землю.

Да что там согласование! Тут напечатать бумажку — проблема. Если вы посмотрите, сколько лежат дела на выдачу актов в нашем областном центре регистрации, впору за голову хвататься, — долгие месяцы, хотя самой работы на 15—20 минут. Вот только наших, «Земсервиса», документов, уже прошедших все инстанции, но все еще не напечатанных там несколько десятков — ожидают своей очереди уже более четырех месяцев. Я понимаю, что в области около двух миллионов пайщиков, и отпечатать столько актов трудно. Но почему бы не передать это дело в районы? Разве не быстрее было бы?

— В чем же дело? Кто ставит палки в колеса? Разве управлений земельных ресурсов не коснулось требование президента в двухмесячный срок повсеместно организовать «единое окно» для более оперативной регистрации бизнеса? Ведь госакт на землю для селян – это почти то же свидетельство на право предпринимательской деятельности…

— К сожалению, за эти два месяца для открытия «единого окна» в управлениях земельных ресурсов, по крайней мере, в нашей области, ничего не сделано. И мне неизвестно о том, что где-то, в каком-то отдельно взятом районе, такое «окно» вскоре появится. Но дело не только в том, что кто-то, как вы говорите, ставит палки в колеса. Даже при большом желании пропустить селян через «единое окно» не удастся. Для этого нужны четкие законы, нормативы… А у нас тут такое творится!

Я вот подсчитал: для того чтобы взять землю в аренду для предпринимательской деятельности, необходимо 36 соответствующих согласований. И каждый из этих этапов еще надо пройти! Например, санэпидстанция только для решения вопроса в принципе – дать «добро» на аренду или нет – зачем-то требует все технические условия: на свет, газ, воду и все остальное. Еще неизвестно, получишь ли землю, а уже приноси все согласования. Хотя они потребуются только на этапе проектных работ.

Надо многое менять. Прежде всего, сузить бюрократический круг, по которому гражданам приходится крутиться, как белка в колесе. Если проанализировать земельное законодательство и заложенные в нем сроки, то ничего удивительного в том, что на получение земельного участка уходит год. Значит, и сроки надо поджимать. А ведь это не меняет сути реформы, но значительно облегчает ее продвижение. Я не говорю уж о том, что многие нормативные акты были приняты с опозданием, а некоторых и доныне нет. Вот как интересно получается! С 2002 года введен в действие Земельный кодекс. Но мы вынуждены работать по правительственному постановлению 1997 года, принятое в соответствии со старым законодательством. Потому что нового постановления, так сказать, руководства к действию Кодекса, нет до сих пор.

Сколько шума поднято из-за этого в судах, ведь какая чехарда происходит! Но процессы эти бесперспективны. Кого обвинять? Тех, кто руководствуется новым законом, не получив «добро» от правительства, или тех, кто выполняет его инструкции, но к устаревшим законам? И при этом еще кто-то там сетует, что дядьке на селе больше года не выдают акт на землю? Можно только удивляться, как вообще выдают.

Почему в закон заложили норму о том, что местные органы власти имеют право в пределах населенных пунктов выделять какие-либо земли для каких-либо потребностей? А теперь их обвиняют в том, что они разбазаривают рекреационные гектары! Надо было ввести ограничения на эти земли, которые должны выделяться с согласия, скажем, облгосадминистраций. Не было бы тогда земельных скандалов ни в Киеве, ни в Крыму. И у нас тоже.

— Почему так происходит? Ведь у нас же есть, помимо Минагрополитики, и Государственный комитет земельных ресурсов. Разве там чиновники не видят, что происходит в селах? За столько времени уже можно было отладить механизм распаевания земли, чтоб заработал, как часы.

— На мой взгляд, не хватает компетентности. И где ее взять, если даже в главном земельном штабе – том же Госкомземе – на одного специалиста-землеустроителя приходится три-четыре неспециалиста. А среди руководства ведомства – почти все «любители». Такая же ситуация и на местах. Если проанализировать, кто возглавляет землеустроительные структуры, то, как правило, люди без опыта практической работы, а зачастую и без соответствующего специального образования. Имеется даже случай, когда вчерашнего выпускника какого-то неспециального вуза назначили начальником областного управления земельных ресурсов. Им (специалистам) надо, по меньшей мере, три-четыре года, чтобы только войти в курс дела. А реформа не может ждать – ее нужно толкать дальше, направлять…

— А если говорить конструктивно, вы сами что-то предлагали?

— Конечно. Еще в 2002 году мы вносили предложение, чтобы продажа земельных участков коммунальной собственности происходила только на конкурентной основе. Но по сей день ничего для этого не сделано. Законопроект о рынке земли, в котором учли это предложение, прошел только первое чтение. А ведь ему уже три года, жизнь не стоит на месте, она изо дня в день вносит свои коррективы. Боюсь, пока этот закон появится, он уже безвозвратно устареет.

А закон этот нужен уже сегодня. Вот сейчас правоохранительные органы обвиняют некоторых предпринимателей в том, что те получили право собственности на землю с нарушением законодательства – не на конкурентной основе, а вследствие прямой продажи. Но законодательством не запрещено ни одно, ни другое, все зависит от местных органов власти – какой вариант они предпочтут. К тому же существует государственная экспертиза, есть на сей счет соответствующий закон – «О порядке проведения государственной землеустроительной экспертизы». Если, скажем, моя документация прошла эту проверку, то какие могут быть ко мне претензии? А правоохранительные органы начинают разбираться с предпринимателем – почему он получил право собственности на этот земельный участок?

Если я прошел экспертизу, получил все положительные выводы, значит, я получил участок по закону. Предъявляйте претензии к тем, кто, может быть, что-то нарушил в ходе этого процесса. Но контролирующие органы предпочитают все нарушения земельного законодательства валить на предпринимателей.

— Может, следует нарисовать и утвердить такую официальную таблицу-схему – куда, сколько раз, к кому крестьянин или предприниматель должны обратиться за подписью или справкой, чтобы собрать все документы, необходимые для получения земельного участка или акта на землю? И где сколько денег по пути они должны оставить?

— Боюсь, получится лабиринт. Только к землеустроителю надо ходить раз шесть-семь. Что касается денег, то за проведение геодезической съемки для выделения участка в натуре установлена плата в 156 гривен. На саму процедуру потребуется потратить не менее дня. Сама же регистрация земельного участка стоит не меньше 144 гривен (из расчета 36 грн. за одну поворотную точку). Для этого регистратору нужно потратить максимум 30 минут.

На практике же услуги землеустроителя, архитектора, центра регистрации реально обходятся в 200—500 гривен. На мой взгляд, существует очень большая диспропорция в оплате работ, которые, скажем, выполняют геодезисты в поле и регистраторы в офисе. Не в пользу первых, конечно.

И знаете, если фермеры или иные юридические лица еще как-то справляются с этими трудностями, то простые люди просто в тупике оказались: кому жаловаться, если отдел земельных ресурсов является структурой центральной власти? Я не хочу ее ни в чем обвинять, она сама во многом – заложница сложившейся ситуации. Но, смею утверждать, некоторые землеустроительные службы сознательно тормозят реформы на селе.

Возьмем, к примеру, наш Стрыйский район. Там людям почему-то не выдают государственные акты на землю. Вот вам конкретные примеры: жительница села Дулибы Ирина Брык, Надежда Грищенко из села Добряны с прошлого года хлопочут о том, чтобы заменить свои сертификаты на акты. Но ничего у них не получалось до тех пор, пока не обратились в СБУ, к нам, а мы – к вам, в газету. Начальник районного отдела земресурсов занимался отписками – что нет схемы распределения частных паев, нет какого-то другого документа… Но если взять положение о порядке выдачи актов, то это же его, начальника, прямые обязанности – побеспокоиться и о схеме, и о документах, и пайщиков собрать, чтобы разъяснить им права и обязанности, согласовать с ними спорные вопросы.

От человека требуется только одно – написать заявление, а дальше имеются соответствующие службы, которые должны выполнить свою работу. Но на практике получается, что ворох всех проблем взваливается на того, кто хочет оформить пай. Неудивительно, что в том же Стрыйском районе селяне готовят иски в суд, чтобы землеустроители возместили им ущерб. И не только моральный. Ведь еще весной они должны были засеять свои земельные участки и получить урожай, но не сделали этого, поскольку не имели на руках документов на землю. А значит, понесли потери.

— Во время первой нашей встречи вы мне передали жалобы этих крестьянок из Стрыйского района. Позже я по этому поводу общался с заместителем начальника райотдела земельных ресурсов Ольгой Гуменной. Она мне сообщила, что на их заявления еще в прошлом году было ходатайство в райадминистрацию. Как следует из объяснений г-жи Гуменной, дело в том, что эти женщины хотели отказаться от части своих участков в пользу сельского совета. Но они не имели на это права, поскольку у них не было актов о праве собственности на землю. Как говорит Ольга Александровна, им письменно разъяснили порядок выхода с паем. И претензий у них не было. Им уже подписано и выдано техническое задание на изготовление необходимых документов, заказаны кадастровые номера на участки…

— Это не совсем так. Заявление Ирины Брык и ходатайство в райгосадминистрацию были поданы еще в начале ноября прошлого года. По закону, их надлежало рассмотреть в течение пяти дней, но в данном случае документы пролежали под сукном восемь месяцев. А теперь говорят: вот видите, когда еще они подписаны, почему же вы не являлись? Но дело в том, что, согласно Закону «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев)» и постановления Кабмина от 4 февраля 2004 года «Об организации работ и методике распределения земельных участков между владельцами земельных долей (паев)», методическим рекомендациям облсовета, гражданин обращается с заявлением — и больше его ничего не волнует до того момента, когда надо заключить договор на выполнение работ и заплатить деньги. А гражданка ожидала почти девять месяцев – с ноября по июль — только разрешения на изготовление технической документации. И вопрос решился лишь благодаря ее заявлению в СБУ и нашим постоянным обращениям, поездкам в Стрый. Похожая ситуация и у Надежды Грищенко.

И еще. В статье шестой Закона «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков…» говорится о том, что органы исполнительной власти, местного самоуправления, государственные и другие землеустроительные организации обязаны бесплатно предоставлять геодезические, картографические материалы и документы, необходимые для выполнения работ. От меня же, когда я хотел получить техническое задание на выполнение работ, потребовали деньги, которые я уплатил, и доверенности от граждан. Хотя по закону, когда имеются договора на выполнение работ, документы выдаются землеустроительным организациям бесплатно и без каких-либо доверенностей. Считаю, что приведенные мною случаи свидетельствуют о предубежденном отношении к нашему предприятию и упомянутым гражданам.

— Чем объясняются такие проволочки с выделением земли?

— Скажу одно: выделение земельных участков блокируется сознательно. Я не берусь комментировать, с каким умыслом, могу только догадываться.

— А может ли предприниматель получить земельный участок на территории какого-то сельсовета для расширения своего бизнеса? Например, он хочет построить там цех или мотель...

— Теоретически — да, а вот практически — нет. Не знаю, как в других областях, но на Львовщине до сих пор процесс непрозрачен, земля делится, как правило, кулуарно, по договоренности с органами местной власти. Попробуйте написать официальное заявление в сельсовет или райгосадминистрацию с просьбой выделить вам землю под строительство или для других целей, я уверен, что будет отрицательный ответ. Никто не разрабатывает предложения в зависимости от спроса, никого не интересует, где бизнесмен должен взять землю, на что он ее использует. Вы посмотрите: за последние годы в области был проведен единственный земельный аукцион в сельской местности. Говорят, сейчас готовятся новые, но когда это еще будет и будет ли вообще?

Скажу больше. До сих пор нет полной ясности в таком вопросе, который интересует многих, – может ли владелец земельного пая развернуть на нем свой бизнес, то есть, изменить целевую направленность его использования? Законодательством предусмотрено, что в случае отчуждения земель сельскохозяйственного назначения на несельскохозяйственные цели государству должны компенсироваться потери. Но в 2003 году были внесены изменения в порядок, регулирующий целевое назначение земель. И стало непонятно, должен ли человек, имеющий в собственности пай и желающий на нем заняться каким-то видом предпринимательской деятельности, возмещать государству его убытки? Ведь в законе идет речь об изъятии земли, лишении права собственности на нее, а это же не тот случай.

Хотя, с другой стороны, построив на этом участке, скажем, ресторан, а не выращивая свеклу, предприниматель все же нанес ущерб сельскохозяйственному интересу государства. То есть, вопрос не отрегулирован.

Что касается земельных аукционов, то еще в 2002 году было сказано, что они должны проводиться согласно закону, но его, об этих самых аукционах, до сих пор нет. Значит ли это, что такие продажи вообще противоправны? Нет и закона о земельном кадастре, то есть нельзя нормально оценить даже качество земель. Вообще, для того чтобы эффективно работал Земельный кодекс, необходимо было принять более 30 сопутствующих законов, но приняты только пять-шесть. Не разграничены даже земли государственной и коммунальной собственности, и поэтому из первой во вторую никто еще ни одного гектара не передал. Вот и происходят постоянные разборки – правомерно принял сельсовет решение по тому или иному участку или нет?

И наконец, об ведомственной недоработке Госкомзема. В 2001 году впервые заговорили о том, что необходима регистрация прав собственников земли и землепользователей. Но и по сей день ничего для этого не сделано. Вот в каких условиях приходится сегодня работать тем, кто хотел бы получить как можно большую отдачу от земли. А мы удивляемся, почему в аграрной стране с такими черноземами картофель на базаре по полторы-две гривни за килограмм?