Беззащитная земля

Вопрос земли — кардинальный для дальнейшего развития Украины. Земли Украины уникальны не только тем, что это почти 2/3 черно­земов в мире. Особую актуальность приобретает земля в условиях угрозы исчерпания ресурсов углеводородов и возникновения спроса на биотопливо. По самым скромным расчетам выходит, что если ввести у нас интенсивное земледелие, то Украина способна прокормить 700—800 млн. человек. Бизнес же в Украине живет сиюминутными, тактическими интересами, в основном нацеливаясь на земли под застройку. В погоню за земельными участками устремились люди, как правило, состоятельные. Зе­мельные участки — капитал надежный и пользующийся особым доверием банков. Следовательно, под участки земли (ипотеку) легко можно получить любые кредиты.

Европейский банковский капитал как-то незаметно скупил уже ряд серьезных украинских банков и готов к выдаче кредитов под ипоте­ку. Есть немало фирм, спе­циализи­рующихся на продаже земли. Их спе­циалисты проявляют глубокие знания в области права и особую изощренность в разработке схем, с помощью которых земля отчуждается. Поскольку правоохранительные органы спят, а политики развлекаются дискуссиями о том, продавать или не продавать землю, эти схе­мы работают более чем успешно.

Дело в том, что продавать сельско­хозяйственные угодья государст­во то разрешает, то устанавливает запреты на такую продажу. Поэтому заинтересованные фирмы и отдельные лица привозят с собой нотариусов в села и на месте удостоверяют доверенности на распоряжение земельными паями (один пай — это два-три и больше гектаров). В других случаях заключаются соглашения о займах под залог земельного пая. При этом выплачиваются на месте суммы по 15—20 тысяч долларов за гектар. В зависимости от нахождения земли такой гектар впоследствии можно продать за 200 — 800 тыс. долларов, а то и больше.

С точки зрения закона эти схемы небезупречны. Поэтому в дело вовлекаются и суды. Например, гр. К., жителю Запорожья, очень захотелось иметь земельный участок под Киевом. В установленном порядке он подает заявление на выделение ему земельного участка. Вопрос об очередности выделения участ­ков, о преимуществе тех, кто в этом селе живет, законом надлежа­щим образом не урегулирован. По­скольку никто вожделенный участок К. не выделяет, он обращается в суд по месту жительства (то есть в Запорожье) с жалобой на бездеятельность сельского головы, ставит вопрос о его понуждении решить вопрос о выделении участка, пишет жалобы во все инстанции, требует снять чиновника с работы. Таких исков может быть подано несколько десятков и столько же — аналогичных жалоб. За спиной таких К. обычно стоят серьезные бизнес-структуры, либо фирмы, скупающие землю впрок. Это, кстати, расплата за непродуманную норму Кодекса административного судопроизводства, согласно которому жалобы подаются не по месту нахождения органа власти, а по месту проживания жалобщика.

Суд в Запорожье удовлетворил заявление К. об обеспечении иска. Само по себе определение очень показательно. Сельскому совету запрещено совершать какие-либо действия с землей до решения спора о выделении участка. Таким образом, работа сельсовета из-за одного не предоставленного участка парализована, а жалобы продолжают поступать. Ставится вопрос о возбуждении уголовного дела за невыполнение решений суда. И порой сельсовет идет на компромисс. В конкретном случае от докучливого запорожского суда сельсовету удалось отбиться. Уж слишком одиозным было определение суда. Более того, по жалобе сельсовета судью даже привлекли к дисциплинарной ответственности. Но проблема существует.

Недавно по телефону за консультацией ко мне обратилась женщина, не пожелавшая себя назвать (назовем ее условно Н.). Она поведала, что за 500 долларов ей предложили продавать от своего имени, а также от чужого имени земельные участки для ведения подсобного хозяйства под Киевом. Ее больше всего интересовала примерная стоимость участков. Очевид­но, она боялась продешевить. Как можно было понять, несколько операций она уже провела. Мое предостережение о том, что такие действия чреваты привлечением к уголовной ответственности, впечатления на нее не произвели.

Юрист средней руки сразу же поймет, какая схема в этом случае разрабатывается. Если Н. продает от своего имени участки, ей не принадлежащие, то необходимо иметь поддельные государственные акты на землю, что непросто. Дальнейшее трудностей не составляет. Земель­ный участок продают так называемому «добросовестному приобретателю», он в свою очередь берет в банке краткосрочный кредит под залог «купленной им земли», который не возвращается. Банк в свою очередь удовлетворяет свои требования через суд, и земля продается третьим лицам уже в порядке исполнения судебных решений. В соответствии с Гражданским кодексом, это исключает возврат земельных участков настоящему собственнику. Поскольку новые собственники получают и новые уже легальные государственные акты о праве собственности на землю, подобная схема вполне работоспособна. Бланки актов находятся в земельных ресурсах, они имеют серию и номер, что требует участия работников земельных ресурсов в этой схеме.

Есть и другой путь. Более простой и, как оказалось, более надежный. Но в схеме должен участвовать нотариус. Государство облекает нотариуса особым доверием и предоставляет ему право удостоверять сделки и иные действия, в частности подписи под доверенностью. Такая доверенность дает право на реализацию от имени доверителя имущества либо на представительство в суде (третейском суде) либо получение каких-либо документов. Если проследить дискуссии нотариусов в Интернете, то легко можно убедиться в существовании различных схем при продаже земель, когда нотариусы выступают только статистами при удостоверении сделок, формально безупречных с точки зрения закона, но сомнительных по существу.

Например, с помощью третейского суда устанавливается факт принадлежности земли или другой недвижимости определенному лицу. Этот факт становится преюдициальным для всех судов, после чего беспрепятственно производится отчуждение земли или недвижимости. И никому невдомек, что стороны в третейском суде искусственно провели «междусобойчик» именно для того, чтобы установить определенный факт, который становится преюдициальным. Практика применения статьи 35 Хозяйственного процессуального кодекса Украины этому способствует, поскольку признает де-факто преюдициальную силу за решениями третейских судов в хозяйственных спорах.

Чтобы продать земельный участок, дом или другую недвижимость, лицо, которое обратилось к нотариусу с просьбой оформить такую сделку от чьего-то имени, должно предоставить нотариально заверенную доверенность. Если такая доверенность есть, то другой нотариус удостоверит куплю-продажу или дарение имущества и недвижимости. Если же речь о супругах, то при продаже совместного имущества, например земельного участка или дома, нотариус обязан истребовать письменное согласие супруга на совершение такой сделки. Это письменное согласие также должно быть удостоверено нотариально. Но и это для нотариусов не проблема.

Оказывается, получить фальшивую доверенность на продажу или представительство в суде, удостоверенную нотариусом, не так уж сложно («Зеркало недели» об этом писало неоднократно). Имея такую доверенность, можно без проблем продать любой участок, квартиру или усадьбу. Доверенность можно оформить на случайного человека. Цена такой услуги примерно 500 долларов. Следовательно, необходимо обратить особое внимание на работу нотариусов с целью недопущения возможности выдачи фиктивных доверенностей. Следует дополнить Инст­рук­цию о порядке совершения нотариальных действий условием об оставлении в материалах дела копии паспорта доверителя и предусмотреть собственноручное написание текста доверенности. Это необходимо для обеспечения эксперта-почерковеда достаточным для исследования материалом в случае спора. Следовало бы предусмотреть и другие возможности, в частности оставление отпечатков пальцев доверителя, чтобы раз и навсегда снять проблему установления идентичности подписи. К вопросу об отпечатках пальцев государству, очевидно, придется обратиться и в связи с крайне напряженной ситуацией с нелегальной иммиграцией.

Отыскивание «дыр» в законе всегда было привилегией квалифицированных юрисконсультов и адвокатов. Они, как говорится, с этого живут. Но ведь кто-то должен эти «дыры» затыкать, обеспечивая интересы государства и людей. Кто-то должен выявлять пробелы в законодательстве и устранять их принятием изменений и дополнений в законодательных актах. У нас защищаются десятки диссертаций на общетеоретические проблемы. Почему бы не поставить перед юридической наукой более конкретные, прикладные цели, в частности изучение вопросов, связанных со сделками в отношении земли. Безусловно, и Верховный суд Украины, и высшие суды также должны продумать меры по корректировке судебной практики в вопросах земли с учетом происходящего.