ПРО ОРЕНДУ Й «ЕКОНОМІЮ НА СІРНИКАХ»

Так уже повелося, що основним завданням Фонду держмайна традиційно вважається приватизація. Але якщо казати про низові ланки ФДМ, то це не зовсім так. Давно канув у Лету період бурхливої приватизації магазинів, кафе й майстерень ремонту взуття. Приватизацію стратегічних об’єктів повністю взяв на себе центральний апарат Фонду. А що залишається регіональникам? Правильно, оренда. Гадаю, результат перших шести місяців 2001 року в цьому плані досить промовистий: якщо від приватизації держмайна регіональне відділення по місту Києву перерахувало в бюджет приблизно 3 млн. грн., то від оренди — майже вдвічі більше. І в 2002-му, судячи з усього, легкого життя не передбачається: за попередніми даними, в цілому по країні від оренди держмайна планується одержати вже не 52, а 100 млн. грн., і 12% цієї суми традиційно київські...

Звісно, весь комплекс орендних відносин для нас не новий. Відповідно до повноважень, делегованих Фондом держмайна, фахівці регіонального відділення почали займатися ними ще в листопаді-грудні 1992 року, коли про практичну приватизацію і не йшлося. Законом України «Про оренду майна державних підприємств і організацій» (у редакції 1992 року) для нас було створено поле діяльності з укладання договорів оренди цілісних майнових комплексів держпідприємств. Ринув величезний потік відвідувачів, документооборот зростав в арифметичній прогресії — і невдовзі на часі стало розширення штатів.

Питання оренди майна і в ті роки було дуже складним і багатогранним. Концепція оренди, що давала можливість підприємствам виявляти економічну самостійність, ставала ніби «сором’язливою» формою приватизації. Було ухвалено норми, що захищали орендаря й від несподіваного припинення довгострокових орендних відносин, і від незапланованого перегляду умов договору, і навіть від застосування законів, якщо вони були прийняті після укладання орендних відносин. Трохи пізніше з’явилося поняття «оренда з правом викупу» — коли після завершення термінів договору орендар одержував право викупити майно і стати власником.

Організаційний і економічний механізм оренди неодноразово змінювався задля максимального наближення умов приватизації орендного майна до загальних ринкових, паралельно надаючи соціальні гарантії орендарю й колективам у збереженні та компенсації вкладених в орендоване майно капіталів.

За договорами, укладеними в столиці до 1995 року, 90% орендованих підприємств після закінчення термінів оренди було приватизовано. Але 1995 року в закон про оренду внесли зміни й доповнення, що скасували право на викуп орендованого майна. Тоді ж ухвалили норму, відповідно до якої передача в оренду державного нерухомого майна стала можливою лише з дозволу Фонду державного майна України чи його регіональних відділень. У жовтні того ж року Кабмін затверджує постанову, яка передбачає погодження розрахунків орендної плати з Фондом або його регіональними відділеннями. З’явився новий напрям роботи.

Згідно з законом, наша організація лише в 1995—96 роках узгодила 220 договорів оренди державної нерухомості. Нам доводиться донині контролювати ці підприємства й організації, розсилати туди листи, вимагаючи узгодження договорів оренди та розрахунків з орендної плати, контролюючи точне виконання всіх умов, повноту та своєчасність сплати грошей, цільове використання орендних площ. Сотні підприємств звернулися до нас щодо укладання договорів оренди нерухомості, будинків, споруд, приміщень і в наступні роки. Приміром, 1997-го погоджено 700 документів, 1998-го — 650, 1999-го — 960, 2000-го — 565 документів.

Новий етап розпочався в січні 2000 року: постановою Кабінету міністрів України внесено зміни до Методики розрахунку та порядку використання коштів за оренду держмайна, яким встановлюються нові орендні ставки й передбачається відрахування певних відсотків від орендних платежів до держбюджету. Відтак фахівцям відділу оренди довелося провести величезну роботу з орендарями — адже йшлося про перегляд «святая святих» — ставок орендної плати. Лише за півроку регіональне відділення внесло близько 800 додаткових угод до договорів оренди, і я погрішив би проти істини, сказавши, що робота проходила безболісно.

На жаль, навіть зараз, маючи за плечима вже півторарічний досвід, ми не в змозі уникнути низки проблем і непорозумінь при встановленні орендних ставок залежно від того, з якою метою орендар використовує нерухоме майно. Приміром, при передачі в оренду приміщень для редакцій періодичних видань, розміщення радіокомпаній, інформаційних агентств Методика розрахунку велить встановлювати орендну плату 4,5% від експертної вартості, при оренді приміщень для літературно-художніх і науково-популярних видань, дитячих газет і журналів — 2%, видань, співзасновниками яких є органи державної влади, — 1%. Водночас, відповідно до ст. 6 Закону України «Про державну підтримку засобів масової інформації і соціальний захист журналістів» від 1997 року, «державні та комунальні телерадіокомпанії, редакції державних та комунальних періодичних видань, засновані об’єднаннями громадян, державними науково-дослідними установами, навчальними закладами, трудовими й журналістськими колективами, користуються орендою й послугами поштового, телеграфного та телефонного зв’язку в порядку й за тарифами, встановленими для бюджетних організацій». Відповідно до п. 10 згаданої Методики, річну орендну плату для бюджетних організацій встановлено в розмірі 1 гривня. Постає запитання: чи можливо застосовувати норми цього документа під час розрахунків орендної плати для згаданих вище орендарів?

При використанні приміщень для виконання ремонтно-будівельних робіт орендна ставка становить 5%. Знов-таки, можливе двояке трактування цього положення: чи то йдеться про розміщення ремонтно-будівельної організації, чи передбачається виготовлення на цих площах будівельних конструкцій, виробів, які потім встановлюються на будівельних об’єктах. А візьмімо питання використання приміщень під торгівлю шкільним приладдям (ставка 4%). Поруч із недорогими магазинами, які торгують шкільною атрибутикою, є й магазини, які продають супердороге приладдя для офісів, моделі ручок західних фірм, шкіряні дипломати тощо. Магазини, що торгують дорогим приладдям, не повинні претендувати на орендну ставку, встановлену для магазинів, які торгують товарами для школярів, проте методика про це мовчить.

Ще один дуже цікавий нюанс. Якщо приміщення використовують для підприємницької діяльності у сфері надання комунальних і побутових послуг, — орендна ставка на рівні 2%. Але в столиці функціонує величезна кількість елітних салонів краси та перукарень, оздоровчих комплексів з озонованою водою в басейнах і комплексом ексклюзивних послуг із вартістю місячних абонементів у кілька сотень доларів, шикарні готелі з євроремонтом — і все це поруч із загальнодоступними й дешевими перукарнями та лазнями, недорогими будинками побуту й готелями. Чи справедливо в такому разі встановлювати однакову плату за оренду?

Усі ці питання потребують конкретного й чіткого вирішення, уточнення чи коментарів із посиланням на нормативні документи, аби виключити двозначні ситуації й визначити конкретний перелік документів, яким має керуватися орендар, підтверджуючи правомірність застосування певної ставки. А невизначеність призводить до помилок, внаслідок чого або орендар, або держава зазнають збитків. Це ж при нашому досить убогому бюджеті видається взагалі кричущим — втрачати гроші там, де їх можна мати. Тому слід терміново внести зміни до Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна.

Хочу наголосити: закон України про держбюджет встановив Фонду державного майна та його регіональним відділенням на 2001 рік нові завдання щодо забезпечення надходжень орендної плати, які в 2,7 разу перевищують торішні. Йдеться про 52 млн. гривень, із них 5,8 млн. припадають на регіональне відділення по м. Києву. Торік ми свій план значно перевиконали, така сама тенденція простежується і за підсумками перших шести місяців 2001 року. Проте, постійно працюючи з державними підприємствами, ми з сумом констатуємо, що не всі вони з належним розумінням ставляться до вимог уряду, — багато з них продовжують незаконно здавати державне майно, плутаючи при цьому свою кишеню з державною. За підсумками перевірок наші фахівці неодноразово надсилали листи до міністерств, як до органів управління, з проханням проконтролювати своїх підвідомчих. Але, на жаль, під час перевірок постійно спливають факти укладання орендних договорів без участі Фонду держмайна та регіонального відділення (приміром, Транспортний університет здає в оренду 7,6 тис. кв.м).

Тривалу боротьбу довелося нам вести і з Національною академією наук України, яка в обхід чинного законодавства здає в оренду чималі площі — понад 80 тис. кв.м. Неодноразові звернення до органу управління не дали очікуваного результату, і лише наприкінці 2000 року спільним наказом ФДМУ та НАН України було врегульовано процедуру передачі в оренду державного майна, що перебуває на балансах підприємств і організацій Академії наук.

Деякі великі акціонерні товариства від свого імені здають державне майно в оренду, одержуючи на рахунки незаконні доходи. Проте з’ясувати, як використовується таке майно, виявилося дуже непросто. Приміром, керівництво ВАТ «Київський річковий порт» ніяк не відреагувало на листи регіонального відділення й відмовилося надати певну інформацію. Довелося звертатися до Державної податкової адміністрації. Як з’ясувалося, окремі споруди передано в довгострокову оренду безпосередньо акціонерним товариством. За результатами перевірки міська прокуратура подала позови до арбітражного суду з метою розриву чинних договорів і відшкодування збитків державі. Ми вважаємо, що це правильно. У таких серйозних питаннях потрібен безкомпромісний підхід, без страху зіпсувати з будь-ким стосунки.

Як я вже зазначав, регіональне відділення уклало понад 250 договорів оренди державного майна, а щомісячна заборгованість з орендної плати становить від 20 до 50 тис. гривень. Сума, погодьтеся, чимала. За постановою Кабміну, стягнення такої заборгованості здійснюється в безспірному порядку на підставі виконавчих написів нотаріуса, а регіональне відділення зобов’язане контролювати надходження коштів від оренди. Проте реально наші фахівці стикаються ще з однією проблемою. Кошти надходять на розрахункові рахунки держказначейства в кожному районі Києва, а не в регіональне відділення, і, відповідно, об’єктивної інформації про надходження орендної плати в нас немає. Далеко не всі підприємства надають у регіональне відділення — хоча зобов’язані це робити — копії платіжних доручень, тому й облік орендарів-боржників дуже умовний: дані про надходження плати за оренду держмайна, отримувані по місту податковою адміністрацією, традиційно вдвічі-втричі вищі, ніж ті суми, за які платники відзвітували перед нами.

Своєю чергою, не отримавши до певного терміну платіжного доручення, регіональне відділення починає претензійну роботу: надсилає орендареві лист із повідомленням і рахунок заборгованості, повідомляє Державну податкову адміністрацію, готує матеріали для вчинення виконавчого напису нотаріуса. У половині випадків виявляється, що орендар заборгованості не має, борг, внаслідок вищезазначених причин, фіктивний, і робота проводилася марно. У другій половині — заборгованість усе-таки є, але досі регіональне відділення не мало можливості звернутися до нотаріату. Причина банально проста — у нас немає коштів для оплати держмита, а без його сплати нотаріуси працювати не хочуть.

Ми порушували це питання з осені минулого року, але воно так і залишалося відкритим, поки рішенням сесії Київради від 3 квітня депутати не звільнили регіональне відділення від сплати держмита за вчинення виконавчого напису нотаріуса. Захід, звісно, тимчасовий, проте що вдієш, якщо звернення центрального апарату ФДМ до відповідних державних органів поки що так нічого й не дали. Знаю, наш приклад готові наслідувати регіональники з інших областей, хоча, якщо вдуматися, ситуація парадоксальна. Гроші від орендної плати повністю йдуть у держбюджет, а пільги з держмита надає бюджет місцевий (спасибі йому величезне!), який від оренди держмайна ні копієчки не одержує.

Та й фактично вся наша робота з орендних відносин виконується за нульового фінансування з боку держави — не передбачено навіть мінімальних сум на оргтехніку, купівлю бланків нотаріальних написів.

А в недалекому майбутньому на нас чекає ще одна чимала стаття витрат: за законом, якщо на оренду того самого об’єкта є два й більше претендентів, регіональне відділення зобов’язане провести конкурс. Для цього знадобиться як мінімум експертна оцінка. Але з яких коштів платити експертові? З грошей, отриманих нами за приватизацію держмайна, — і думати «не смій». Ось і виходить, що правильна в принципі процедура — конкурс орендарів —відкладається на невизначений час через відсутність грошей.

Тим часом непотрібно винаходити велосипед. У держбюджеті й держпрограмі приватизації визначено відсоток відрахувань на забезпечення процесу приватизації держмайна. Схожий принцип фінансування й по лінії місцевої влади на проведення приватизації комунальної власності: регіональне відділення одержує на ці цілі 4,8% доходів міського бюджету від приватизації. Цілком логічно, якщо в новому законі про держбюджет окремим рядком буде записано певний відсоток відрахувань — скажімо, від трьох до п’яти — на реалізацію орендної політики. Адже нерозумно гадати, що коли орендодавець бідний і не має навіть шести гривень на купівлю бланка нотаріального напису, то орендар цього не помітить і цим — рано чи пізно — не скористається. Чи «економія на сірниках» у нас переважує інтереси держави?

Наша робота полягає в точному й бездоганному дотриманні прав держави, і ми привчили всіх, що не підемо на порушення закону. У непростий для нашої країни період слід по-господарському ставитися до будь-якого джерела доходу, який поповнює державний бюджет, зокрема навчитися нарешті лічити гроші, що надходять за оренду державного майна.