Чому кругліють суми за квадрат

З перших днів осені на ринку нерухомості України намітилася тенденція, обіцяна експертами ще кілька місяців тому, — ціни поповзли вгору. За даними компанії SV Development, тільки за тиждень, із 7 по 13 вересня, середня ціна продажу одно-трикімнатних квартир у Києві зросла на 5 дол. США, до 1526 дол. за 1 кв. м.
Аналогічна ситуація в Одесі та Дніпропетровську — зростання, відповідно, становило вісім і три долари за один квадратний метр. А за підрахунками аналітиків Realt. ua, у новобудовах середня ціна продажу, за підсумками серпня, зросла на 1—2% і становила 14834 грн. за кв.м. Ріелтори в Києві впевнені, що найближчим часом ціни на столичну нерухомість знову стануть високими. На це є досить істотні причини.

Дефіцитні площі

Основна причина зростання цін на нерухомість — переважання попиту над пропозицією. На ринку сформувався дефіцит площ. На перший погляд, їх достатньо. Навіть надмір, якщо говорити про певну якість. Але українцям набрид ширвжиток, зокрема хрущовські малометражки, і люди придивляються до більш якісного товару. Тож очевидні найближчі тенденції.

Нерухомість економкласу в перспективі перейде в розряд стартового майданчика для новоприбулих у велике місто. Купивши таку напівквартиру, людина з самого початку розуміє, що в перспективі її необхідно замінити на якісніше житло. Останнього ж в Україні бракує. Перспективи задоволення такого попиту поки що туманні. Якісна нерухомість — довгострокова і не продається власником через кілька років після купівлі. Частину таких квартир, у принципі, купують «на все життя». Отже, основне джерело пропозиції «вилизаних» квадратів — первинний ринок, який сьогодні практично мертвий.

За даними Держкомстату, в Україні обсяги будівельних робіт у січні 2009-го скоротилися, порівняно з аналогічним періодом 2008-го, на 55%. Згідно з результатами дослідження девелоперської компанії NAIPickard, пропозиція нерухомості в Києві катастрофічно падає. Протягом першого півріччя на первинному ринку скорочення становило 20%. На первинці укоренився дефіцит, насамперед якісної нерухомості. Чи надовго? У цьому питанні слід брати до уваги, що забудовники продовжують скорочувати обсяги робіт. А попит просто затих через кризу. З цього випливає, що дефіцит на первинному ринку існуватиме довго. Навіть якщо припустити, що криза закінчиться вже на початку наступного року, перші новобудови надійдуть у продаж, на думку експертів, місяців через 10—12. Тому можна прогнозувати, що ціни на первинну нерухомість у середньостроковій і довгостроковій перспективі не впадуть. Заяви деяких експертів про те, що ціни найближчим часом знизяться, очевидно, безпідставні. На думку президента Союзу спеціалістів з нерухомості міста Києва Ігоря Однопозова, повідомлення, буцімто ціни на нерухомість знижуватимуться, — вигадка, яка при детальному розгляді не витримує критики. «Стратегічно я не бачу іншого ефективного вкладання вільних коштів, окрім як у нерухомість», — вважає І.Однопозов.

Кому вигідно «відвернути» покупця? В експертів із цього приводу є дві версії. Перша — відплив готівки з депозитів у реальну економіку невигідний деяким великим банкам. Друга — українців від купівлі нерухомості «відраджує» міжнародний посередницький капітал, який підминає все, що становить собою надійне сховище для ненадійних грошових знаків. Зрозуміла річ — підвищений попит на первинну нерухомість спекулятивному капіталу ні до чого.

Гроші — це все-таки папір

Інша причина подорожчання нерухомості на первинному ринку — страх населення за свої заощадження. Навіть якщо вони конвертовані в надійні валюти. «Тверді» долари, на думку більшості експертів фінансового ринку, на сьогодні істотно «обм’якли». Розраховувати на те, що заробленим капіталом, збереженим в американській валюті, можна буде без втрат скористатися в довгостроковій перспективі, сьогодні навряд чи доводиться. На думку Ігоря Бураковського, директора Інституту економічних досліджень і політичних консультацій, у світі немає жодної країни, де б національна валюта була забезпечена золотом або іншим схожим товарним наповненням. «Сьогодні в нас «паперовий» стандарт грошей. А паперові гроші мають багато в чому символічну структуру», — вважає І.Бураковський.

Вітчизняні й міжнародні експерти заявляють у ЗМІ, що долар зжив себе і в перспективі йому необхідна заміна — нова світова валюта. Недвозначні коментарі ми чуємо і про подальшу долю євро.

Глобальні проблеми з єдиною грошовою одиницею середньому українцю не дуже цікаві. Його турбує насамперед доля власної скарбнички з європейськими або вітчизняними грошовими знаками. Тим більше що рівень розуміння суті фінансової системи серед наших співвітчизників останніми роками значно зріс. Люди усвідомлюють: гроші — це папір. Контролювати його вартість і надійність вони не в змозі. Набагато надійніший — матеріальний капітал, проте він швидко знецінюється. Власник, наприклад, новенького автомобіля, щойно купленого в автосалоні, може продати його, навіть не обкатавши, тільки якщо поступиться у ціні. У цьому плані нерухомість є унікальним винятком. «Квартирний» капітал не знецінюється і приносить прибуток як за рахунок правильного використання його в оренді, так і завдяки зростанню цін через перевищення попиту над пропозицією.

Хоча, правду кажучи, в Україні актуальніше питання не «як заробити», а «як зберегти зароблене». На думку політологів, у країні політично підтримується відносна стабільність економіки напередодні виборів. Скільки вона триватиме, ніхто не знає. Більшість українців відчувають, що «потому» ситуація різко зміниться. У який бік — не кажемо, щоб нас не звинуватили в політичній антирекламі. Загалом, очікувати зниження цін, і не тільки на нерухомість, навряд чи варто. Логічно припустити, що кожному власнику краще почекати, ніж продавати собі на шкоду. На підтвердження беремо факт зняття деякими столичними забудовниками з продажу нової нерухомості. Від пояснень продавці ухилилися. Все це свідчить про те, що будівельні компанії наблизилися до межі компромісів. Тобто надалі питання поступок у ціні вже не буде актуальним. Натомість постане інше, вже для покупців, — питання пошуку достойного об’єкту капіталовкладення.

Робіть висновки самі

Якщо ще на початку літа експерти прогнозували на осінь незначні цінові зрушення на ринку нерухомості у бік зростання, то сьогодні прогнози звучать більш упевнено. На весь 2010-й спеціалісти ринку обіцяють зростання цін. Тим більше що кризові віяння зійшли нанівець і на найбільшому світовому ринку нерухомості — у США. За даними агентства Bloomberg, обсяги продажів уже нинішнього року можуть зрости на 11%, порівняно з 2008-м. За словами головного економіста найбільшого американського іпотечного агентства Freddie Mac Френка Нотхафта, недавня низка позитивних новин про збільшення обсягів продажів і квартальне зростання цін свідчить про те, що ринок нерухомості США стабілізується. Згадаймо, як розгорталася світова криза: в український ринок нерухомості негативні процеси прийшли через рік після початку фінансової кризи у США.

Звісно, можна не враховувати глобальних чинників. Але це саме те, чим ми всі зазвичай і займаємося. А потім запитуємо, «що робити, і хто винен?».