Житловий Кодекс України - прийняти не можна відхилити

Бути найсильнішим і найкрасивішим у дворі, у класі чи в державі - добре. Дати, кому хочеш потиличника, притиснути дівчинку в роздягальні або провести будь-який законопроект - команданте Че махнув рукою, і готово. Проте це не означає бути найрозумнішим. Історія з «податковим майданом» показала, що можна й нарватися.

На виході з ВР - новий Житловий кодекс України (ЖКУ), який викликав безліч запитань і заперечень з боку юристів, експертів і простих громадян. На жаль, розробники законопроекту перебувають у ситуації цугцвангу: будь-який хід тільки погіршує становище. З одного боку, за процедурою вносити зміни після того, як проект винесено на друге читання, не можна, тобто поліпшити його основні принципи неможливо. З іншого боку - приймати проект у нинішньому вигляді - означає піти на прямі порушення Конституції і Цивільного кодексу України. Саме про це свідчать висновки експертів, зокрема юридичного управління самої Верховної Ради. Більше того, ухвалення такого проекту поставить усіх громадян країни в залежність від забудовників, комунальників і банкірів. Саме їхні лобістські інтереси чітко прозирають в одіозних новелах законопроекту («Нежилий кодекс», «ДТ» №6 від 11.12.2010).

Ухвалення такого ЖКУ не викличе, мабуть, «житлового майдану» (занадто роз’єднані власники окремих квартир), але зростання соціальної напруги і «міні-майдани» - гарантовані. Тому спробуємо спокійно розібратися, де поставити крапку в заголовку.

Житловий кодекс - не Сodex

Кодекс (у перекладі з латинської «книга») - це єдиний законодавчий акт, що систематизує (узагальнює) одну галузь права і переглядає раніше чинні закони. У житловому праві крім ЖК УРСР діє ціла низка інших законів: «Про приватизацію державного житлового фонду», «Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків» (ОСББ), «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілої забудови», «Про житловий фонд соціального призначення» тощо.

Логічно було очікувати, що ЖКУ збере їх під однією обкладинкою і замінить. Проте з перехідних положень ми дізнаємося, що, наприклад, Закон «Про приватизацію» продовжує діяти як базовий, а він у деяких принципових моментах (див. нижче) суперечить новому ЖКУ. Закон про ОСББ також діє, але «з урахуванням вимог цього кодексу і Загальнодержавної програми розвитку та реформування житлово-комунального господарства на 2010-2014 роки».

Отже, ні про яку кодификацію не може бути й мови. Для чого він тоді писався?

Навіщо потрібен ЖКУ

Є кілька принципово нових проблем, які просто не могли виникнути у радянський час. По-перше, приватизація житла 90-х років призвела до парадоксальної ситуації: усі квартири в будинку перебувають у приватній власності, а сам будинок - у комунальній або «на балансі» району. В одних випадках місцева влада опирається створенню ОСББ (оскільки здає в оренду або розпродує горища й підвали), а в інших і вона, і держава хочуть позбутися головного болю під назвою «утримання житлового фонду».

Фактично багатоквартирний будинок перебуває у спільній власності власників квартир, а юридично це ніяк не оформлено. Те, що квартира не висить у просторі, а над і під нею є інші квартири, підвал або дах, не увійшло ще у свідомість українця. Відповідно громадяни не в змозі захистити себе від сваволі монополістів-комунальників і безладного обслуговування жеком. Отже, перша проблема, яку мав вирішити ЖКУ, - об’єднання власників приватизованих квартир.

По-друге - застарілий житловий фонд. З одного боку, його хоче позбутися держава, але не має грошей на нове будівництво, з іншого - само населення у своїй масі не приймає відповідальності за будинок у цілому, - тільки після порога, - і зовсім не думає, що будинок не вічний і треба збирати гроші на новий. Отже, друге завдання для ЖКУ - законодавче упорядкування процесів реконструкції, реновації і заміни (знесення) старого житлофонду, спрощено - проблема хрущовок.

По-третє і по-четверте, квартирна черга. За дев’ять місяців 2010 р. (останні статдані) в Україні збудовано 5,2 млн. кв. м житла, з них 70,7% - приватні будинки, а скільки - за рахунок державного бюджету, тобто черговикам? Присядьте, черговики, - 0,3%. Фактично будівництво безплатного житла для квартирної черги припинилося. Єдиний реальний спосіб роздобути квартиру - купити її. Купити відразу - для більшості українців непосильно, у кредит - теж дуже непросто. Тут виникає відразу два запитання: що робити зі старою чергою (чи мають переваги ті, хто в черзі, приміром, понад 20 років) і як не опинитися на вулиці, якщо сім’я в силу життєвих обставин не може виплачувати кредит? Назвемо це проблемами черги та іпотеки.

Є, щоправда, третій спосіб отримання квартири - безплатне соціальне житло. Тут виникає інша проблема - визначення когорти сімей, які згідно зі ст. 47 Конституції «потребують соціального захисту» і, отже, мають право на безплатне житло або за «доступну для них плату», останнє теж треба визначити. Це - п’ята проблема для ЖКУ.

Отже, маємо п’ять загальних проблем, які мав вирішити новий ЖК України. Чи вирішив він їх?

Залізною рукою заженемо громадян у світле майбутнє

Юрій Хіврич під час перебування міністром ЖКХ пообіцяв: «Ми приймемо закон, щоб з 2015 року були тільки об’єднання співвласників багатоквартирних будинків, а жеки будуть скасовані» (//zaxid.net/newsua/2010/7/26/122047/). (Правда, неясно, хто тоді підмітатиме подвір’я, не самі ж власники? - А.С.)

Загалом вітаючи ОСББ як світле майбутнє, слід зауважити, що шлях до нього не такий короткий і простий, як здається екс-міністру. По-перше, держава не має грошей для приведення житлофонду у пристойний стан, коли б громадяни погодилися взяти на себе відповідальність за його утримання. По-друге, в нас ще живе «колгоспна психологія» стосовно спільної власності, і це головне гальмо на шляху ОСББ. Творці нового кодексу, не надто переймаючись цими питаннями, відіслали громадян зі старих будинків до старого закону про ОСББ, а для нових прописали: якщо новосели за три місяці не об’єднаються, то виконавця комунальних послуг їм вибере місцева влада.

Виходить, що окремий громадянин не має права укласти прямий договір, наприклад, з «Київенерго» або з «Житомирводоканалом», а отже, й спитати за якість послуг теж не може. Більше того, при нав’язуванні виконавця послуг порушуються норми Цивільного кодексу про добровільність при укладанні договорів. Ясно, що питання ці - непрості, але й вирішувати їх так брутально і примітивно, як записано в проекті, просто протизаконно. З погляду конституційних прав і свобод громадян те саме - явне порушення.

Добровільно-примусове виселення

Проблема хрущовок зводиться до проблеми відселення або виселення. (Не враховуючи, звісно, хабарів за доступ до земельних ділянок.) Цю проблему намагалися вирішити з допомогою окремого закону, прийнятого ще 2006 р. («Елітні хрущовки», «ДТ» №9 від 08.03.2007). Тепер те, що регулювалося цілим законом, розробники ЖКУ «запхали» в одну-єдину статтю 166. Природно, до неї не потрапили ні критерії відбору житла, яке підлягає реконструкції, ні права тих, кого переселяють, ні гарантії від зловживань влади чи забудовника (усе описано скупо і... тупо). Фактично людей залишають сам на сам з потужними будівельними компаніями, зі зграєю безпринципних юристів і бритоголових охоронців. А влада може зробити ще простіше - довести будинки до такого стану, коли люди будуть готові переїхати будь-куди, аби переїхати. Подібний «сценарій» промайнув у телевізійному сюжеті про один з мікрорайонів Києва.

Вести тут мову про такі високі матерії, як недоторканність приватної власності, що гарантована ст. 41 Конституції, просто немає сенсу - товариші не зрозуміють.

Черга в гості до Бога

В Україні 1,2 млн. сімей мають ілюзії або про всяк випадок стоять у квартирній черзі. До останньої кризи середній термін очікування в ній становив 73,9 року («Черга завдовжки в життя», ДТ, №43 від 15.11.2008), це за середньої тривалості життя українських жінок - 74 роки, а чоловіків - 62... (Яка ситуація сьогодні - навіть не хочу рахувати. Щоб не засмучуватися.)

Припустимо, вам пощастило, ви отримали ордер на нову державну (безплатну!) квартиру. Не надто радійте - якщо ваш будинок буде побудовано після ухвалення ЖКУ, то стати повноцінним власником, тобто приватизувати квартиру, вам не дозволить ст. 117 нового кодексу. А якщо у вас «до того» була квартира, то приватизувати нову можна тільки «після того», як: «громадяни… передають безоплатно належне їм на праві приватної власності житло органу, який здійснює поліпшення житлових умов» (ст. 36).

Мало того, що названі статті суперечать одна одній - одна каже «не можна», а інша - «можна», то ще й... віддай свою стару квартиру (за так). Народний депутат Ігор Лисов, один з авторів кодексу, в розмові зі мною визнав, що останнє, звісно, дурість, яку слід виправляти. (Але ця - далеко не єдина.) Така норма звужує права громадян, що категорично заборонено ст. 21 і ст. 22 Конституції.

Новий кодекс може поділити людей з черги на два сорти і за іншою ознакою. Мало того, що приватизувати отриману з комунального фонду квартиру не можна, то ще й договір найму буде не безстроковим (як це було завжди), а до певного строку. Якого? Невідомо, але люди житимуть під страхом виселення. Нормально?

Можна отримати безплатну квартиру з фонду соціального призначення, для цього середній дохід члена сім’ї має бути не більшим, ніж сума прожиткового мінімуму та «опосередкованої вартості винаймання (оренди) житла в цьому населеному пункті». Що таке «опосередкована вартість» - не ясно. Річ у тім, що новий кодекс, крім плати за обслуговування будинку та прибудинкових територій, запроваджує плату за оренду соціального житла (ст. 109). Мається на увазі ця плату чи ринкова вартість оренди квартири - незрозуміло, а це вкрай важливо, бо якщо ваші доходи перевищать названий вище критерій, вас виселять з соціального житла, і вам доведеться винаймати квартиру вже за ринковою ціною!

Виселення з соціальної квартири (при збільшенні доходів) може здаватися логічним, але насправді воно провокуватиме родину на приховування доходів або взагалі - байдикування. Навіщо заробляти більше, якщо виселять з квартири?

По-моєму, достатньо, тому зупинимося. Будь-який кравець вам скаже - якщо тканину розкроєно неправильно, то пошити гарний костюм з неї не вийде. З проектом Житлового кодексу України - саме той випадок.