Ціна землі

«Не увіриш, доки не зміриш» — це українське прислів’я спадає на думку після узагальнення масиву всієї інформації щодо ціни сільськогосподарських земель після запуску їхнього ринку.

Обґрунтування грошової вартості земельних ділянок сільськогосподарських угідь — це монетарний еквівалент їхньої цінності. Проте на сьогодні достеменно відома лише нижня межа ціни, оскільки згідно із законом вартість землі не може бути меншою за її нормативну грошову оцінку. Та й це обмеження діятиме лише до 2030 року. Таким чином, нормативна грошова оцінка земель — це фактично показник їхньої мінімальної вартості.

Наразі, за даними Держгеокадастру станом на 1 січня 2021 року, вона коливається від 66 217 грн за гектар (2 210 дол./га) у Житомирській області до 121 893 грн за гектар (4 069 дол./га) у Черкаській (див. табл. ). Відповідно, середня вартість гектара земель сільськогосподарського призначення в Україні становить трохи більше 3 тис. дол.

Отже, поширене нині твердження, що ціна гектара сільськогосподарської землі, за нормативною грошовою оцінкою, в регіонах України становить від 1 тис. до 2,5 тис. дол., виявляється хибним, оскільки майже в півтора разу (точніше, в 1,4 разу) занижує фактичну мінімальну та максимальну вихідну початкову ціну гектара сільськогосподарської землі. Також помилковою виявилася дуже поширена в медіа думка, що стартова середня вартість гектара земель сільськогосподарського призначення з відкриттям ринку землі становитиме 2–2,5 тис. дол., бо, як переконливо показують наведені розрахунки за даними Держгеокадастру, вона орієнтовно становить 3,1 тис. дол.

За численними експертними прогнозами, нинішня мінімальна ціна сільськогосподарських земель поступово та постійно зростатиме. Так, за оцінками фахівців Міністерства аграрної політики та продовольства України, подорожчання земельних ділянок сільськогосподарського призначення становитиме близько 7–10% щороку, а на думку інших фахівців із земельних відносин, очікуваним є приріст ціни на 20% на рік і навіть збільшення ціни гектара сільськогосподарських земель на 76% у перші два роки після відкриття ринку. Уряд, посилаючись на власні експертні оцінки, стверджує, що протягом перших трьох-п’яти років роботи ринку ціна землі зросте щонайменше удвічі, а упродовж п’яти-десяти років ⎯ від 2 до 5 разів. Проте профільні експерти вважають таке зростання вартості землі неможливим. Що ж, варто із цим розібратися.

Вартість земельної ділянки формується під впливом її технічних, економічних характеристик і юридичного статусу в процесі землеустрою, причому кожна ділянка є унікальною, а тому необхідно ретельно проаналізувати і врахувати всі чинники впливу на її вартість.

На ціну землі впливають зональні, регіональні, соціально-демографічні, екологічні фактори, а також рівень розвитку відповідної законодавчої бази і фінансової системи, загальнополітичні та навіть глобальні чинники. По суті, комплекс цих чинників утворюється трьома основними групами зміни ціни гектара сільськогосподарських земель. Перша — загальні чинники формування ціни земель сільськогосподарського призначення, друга група — чинники підвищення ціни і третя — чинники зменшення ціни сільськогосподарських земель.

Аналізуючи фактори впливу на ціну сільськогосподарських земель, варто звернути увагу на такий чинник її підвищення, як розмір доходу від споживання екосистемних послуг, який дотепер ще не розглядався, оскільки внескам екосистемних послуг звично й традиційно присвоюється неявне значення нуля. Для розуміння цього чинника подорожчання сільгоспземлі необхідно спочатку нагадати економічний сенс екосистемних послуг, що продукуються екосистемними активами, які належать місцевій соціально-територіальній спільноті (наприклад, сільській територіальній громаді).

За офіційним міжнародним усталеним визначенням, екосистемні послуги «є внесками екосистем у вигоди, які використовуються в економічній та іншій людській діяльності». Тобто внесками екосистемних послуг у загальний добробут є вигоди або доходи, які отримують споживачі цих послуг у вигляді сприятливого для життя та суспільного виробництва навколишнього природного середовища, наприклад, економічного прибутку від природо-господарської діяльності, якісних продуктів харчування, оздоровлення населення, культурологічного та естетичного задоволення, нових знань тощо.

Для доказовості впливу розміру доходу від споживання екосистемних послуг на підвищення ціни земель сільськогосподарського призначення скористаємося результатами монетарного обчислення економічної цінності екосистемної послуги з постачання врожаю (англ. сrop provisioning service), яка надається ґрунтами земель сільськогосподарського призначення (без багаторічних насаджень) екосистемного активу територіальної громади села Семенівки Благодатненської об’єднаної територіальної громади Первомайського району Миколаївської області.

За моїми розрахунками відповідно до існуючих зарубіжних методик, вартість внеску цієї послуги в загальний дохід сільської територіальної громади становить 41,2 млн грн. Перерахунок вартості цієї послуги в гривнях і доларах за гектар показав відповідно такі величини: 11,5 млн грн/га і 386 тис. дол./га.

Доречно зазначити, що Миколаївська область належить до Степової зони України, в якій чорноземи звичайні/типові становлять основний фон ґрунтового покриву із середнім вмістом гумусу (3,4%), причому землі територіальної громади села Семенівки визначаються як чорноземи звичайні середньогумусні класу чорноземи звичайні на лесових породах. Тобто по Миколаївській області ґрунти земель сільськогосподарського призначення є однотипними. Це, своєю чергою, дає підстави для гіпотетичної екстраполяції вартості внеску екосистемної послуги з постачання врожаю, що надається чорноземними ґрунтами земель сільськогосподарського призначення екосистемного активу територіальної громади села Семенівки Миколаївської області, на розмір початкової ціни земель сільськогосподарського призначення екосистемного активу регіону. Внаслідок цього отримаємо значно дорожчу, проте більш реальну орієнтовну ціну гектара сільськогосподарських земель цього виду для Миколаївської області.

Справді, здійсненими розрахунками встановлено, що орієнтовна ціна земель сільськогосподарського призначення (без багаторічних насаджень) Миколаївської області з урахуванням вартості екосистемної послуги з постачання врожаю виявляється вищою за її нормативну грошову оцінку майже в 300 разів.

Безумовно, це дуже великі, проте достовірні цифри внеску даної екосистемної послуги ґрунтів. Зрозуміло, що в нинішніх стартових умовах відкриття ринку землі в Україні наведені цифри не будуть враховуватися насамперед через неможливість практичного включення їх у ціну, оскільки здійснення таких розрахунків потребує перш за все спеціальних знань і дій, не згадуючи вже про нерозвиненість ринкових земельних відносин, незаможність населення та інші неадекватні чи несприятливі умови. Проте очевидною є доказовість впливу на зростання ціни гектара сільськогосподарських земель такого вагомого чинника, як розмір доходу від споживання екосистемних послуг, але поки що масштабно не оціненого.

Окрім того, наведений приклад і попередні розрахунки також свідчать не лише про потужний потенціал зростання ціни сільськогосподарської землі в регіонах України, а й про фактичну неготовність стартових цінових позицій відкриття ринку землі в Україні насамперед через невідповідність нинішньої початкової ціни сільськогосподарської землі об’єктивним соціально-економічним реаліям. Саме тому наведеними розрахунками здійснено науково обґрунтовану спробу привернути увагу фахівців і можновладців до нагальності врахування всіх чинників зміни ціни сільськогосподарських земель та їхнього перехресного впливу на неї. Інакше замість статистично достовірного, чіткого визначення розміру ціни сільськогосподарських земель у регіонах України, через хибність її стартових розрахунків ризикуємо отримати ще одну загрозу розгортанню і без цього надто уразливого ринку землі в Україні.