Ринок землі: звідки стартуємо і де фінішуємо?

Пакет законів про ринок землі нарешті сформував певний базис, і Україна готується до фінального етапу завершення земельної реформи, який стартує 1 липня цього року. Ми вирішили розглянути можливі напрями розвитку подій і підготували низку порад для ключових учасників ринку — власників паїв.

Щоб розуміти, які вектори розвитку подій домінуватимуть, необхідно дослідити сформований законодавчий базис з погляду можливостей та обмежень, поведінки учасників і подальших трансформацій земельного ринку.

Тож які вектори розвитку ринку землі можливі за нового законодавства?

Вектор 1. Свавілля орендарів. Прийняті до земельного законодавства зміни формують можливість виключно для орендарів скуповувати землю за ціною на їхніх умовах. Для орендарів не встановлено й не існує обмежень щодо концентрації землі в оренді чи концентрації землі у фактичній власності. Що більше землі в оренді, то більше орендар зможе її викупити.

Отже, орендарі намагатимуться скуповувати землю, формуючи первинний «ринок землі», щоб потім мати можливість сконцентровану землю перепродати на вторинному ринку за вищою ціною чи продовжувати заробляти на тепер уже на сто відсотків своїх наділах.

Вектор 2. Демарш одноосібників. З кожним роком дедалі більше власників землі мають бажання припинити орендні відносини та обробляти землю одноосібно. Прийняті негативні для власників землі зміни до земельного законодавства збільшуватимуть кількість охочих припинити оренду й пожвавить процес виходу з орендних відносин. Цьому сприятиме розвиток самостійного господарювання через участь у товариствах власників землі, яка дає можливість збільшити прибутки власника у 1,5–2,5 разу порівняно з одноосібним господарюванням і у 5–10 разів, якщо порівнювати із прибутками від здачі землі в оренду.

Об’єднання одноосібників у товариства і відмова власників землі від продовження орендних відносин можуть круто розвернути земельну реформу у напрямі до самостійного господарювання.

Вектор 3. Переосмислення реформи. Позитивний приклад самостійного господарювання через участь у товариствах власників землі, так само як і негативні приклади концентрації земель у великих орендарів сформують суспільний запит на перегляд подальшого розвитку реформи та подальших законодавчих змін. Тож про завершення земельної реформи говорити відверто зарано.

***

Підставою для визначення таких векторів є законодавчі зміни до Земельного кодексу України, зокрема нові статті 130, 130-1 і 131.

Стаття 130 Земельного кодексу України визначає, що землю у власників землі можна купувати (відчужувати) в кількості 10 тис. га в «одні руки» громадянам України, юридичним особам України, створеним і зареєстрованим за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади, територіальні громади, держава.

Утім, ані держава, ані територіальна громада не можуть бути набувачами прав власності на земельні ділянки. Відповідно до статті 13 Конституції України «від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією». Тож розпочати варто було б із переписування Основного Закону.

Обмеження в 100 га в одні руки діятиме лише до 2024 року — це просто час на «розкачку» й замилювання очей. Обмеження в 10 тис. га і походження покупця (тільки громадянам України) вирішуються однаково: створенням фіктивних товариств із різними засновниками, які діятимуть в інтересах фактичного набувача землі, в тому числі й іноземця.

Референдум, який може зробити іноземців набувачами землі, розглядати як обмежувальний фактор теж не слід. Референдум може відбутися й надати іноземцям право бути набувачами землі, і для цього є всі можливості, а точніше, можливості сформувати таке бажання в українців — власників землі. Бо логіка проста: що більше покупців, то вища ціна.

Стаття 130-1 Земельного кодексу України визначає переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення. І йдеться про таких суб’єктів:

«а) у першу чергу — особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення…»;

«б) у другу чергу — орендар земельної ділянки».

А доповнена частиною 3 стаття 131 Земельного кодексу встановлює таке.

Земельні ділянки сільськогосподарського призначення приватної власності:

«а) можуть бути відчужені за договором дарування, довічного утримання, спадкового договору лише на користь іншого з подружжя, родичів (дітей, батьків, рідних (повнорідних і неповнорідних) братів і сестер, двоюрідних братів і сестер, діда, баби, онуків, правнуків, рідних дядька та тітки, племінниці та племінника, пасинка, падчериці, вітчима, мачухи);

б) без згоди суб’єкта переважного права купівлі земельної ділянки:

…не можуть передаватися власниками у заставу;

не можуть бути внесені до статутного (складеного) капіталу».

Тобто без згоди орендаря власник землі може продати земельну ділянку тільки родичу, що ніяк не змінює для орендаря статусу земельної ділянки. Та й для чого чоловікові продавати чи дарити ділянку дружині, хіба що перед розлученням.

Розвиток подальших подій не передбачає жодних вигід для економіки та суспільства. Не буде ніяких популістичних вигід і для діючої влади.

Власники ж землі реально вірили й вірять, що з «відкриттям ринку землі» вони зможуть припиняти договір оренди й робити із землею що завгодно, — таку думку з трибуни парламенту вселяла діюча влада. Але розчарування власників землі виникне вже незабаром, як незабаром впаде і підтримка влади.

Приблизно 80–90% землі, яка належить громадянам, офіційно перебуває в оренді. Решта землі обробляється одноосібно чи береться в оренду без договорів користування.

Орендар не дасть власнику землі згоди на її продаж, а запропонована ним низька ціна не влаштовуватиме власника землі. Для збільшення пропозиції ціни орендареві необхідно мати зростання прибутковості та кредитний ресурс. Так, банки вже зможуть кредитувати орендаря під заставу землі, яку він викуповуватиме. Тому процес кредитування залишиться залежним від прибутковості. Зростання прибутковості збільшує ціну оренди й ціну на землю та породжує бажання власників землі припиняти договори оренди. Банкам нецікаво кредитувати купівлю землі. Банкам цікаво кредитувати виробництво, а земля може використовуватися як забезпечення повернення кредиту на виробництво. В свою чергу, орендарі не гратимуться в кредит — це фінансове навантаження на виробничу діяльність і посилення ризику втратити те, що є, разом із новопридбаною землею. Кредитного земельного дива не відбудеться.

Та земля, що вільна від оренди і належить власникам, які обробляють її самостійно, під продаж не потрапить. Популяризація й розвиток самостійного господарювання або участь у товариствах власників землі знижуватимуть схильність власників до продажу, а орендарів — до купівлі. Чистий прибуток у розмірі 15–25 тис. грн з гектара при самостійному господарюванні формуватиме цінність землі в межах 300–500 тис. грн за гектар, — це занадто дорого для орендарів.

Обмеженість землі та заборона орендарем її продажу орендодавцем унеможливить створення навіть ілюзії ринку землі. Все, що формуватиме продаж, — це переоформлення землі, яку було куплено за «сірими» договорами безпосередньо орендарями. І настання дати 1 липня 2021 року ніяк не вплине ні економічно, ні психологічно на орендарів і власників землі. Ми залишимося у видозміненому мораторії на продаж землі. Землю можна продавати тільки орендарям, землею користуються тільки орендарі. Рух до колапсу наразиться на економічний, суспільний і, як наслідок, політичний спротив.

Суспільна та економічна необхідність потребує вже зараз змінювати базис земельних відносини під очевидний вектор розвитку — розвитку самостійного господарювання власників чи їхньої участі у товариствах власників. Що, хоч як дивно, є успішною практикою розвинених країн.

Усі статті Романа Головіна читайте тут.