Розкріпачення

Власники землі повинні мати право вільно розпоряджатися землею, головними ознаками якого є право власника землі розривати договір оренди з власної ініціативи та право самостійно господарювати на своїй землі. Але надати власникам землі право вільно розпоряджатися нею, збільшити прибуток від землі та підвищити її цінність неможливо, якщо влада діятиме в інтересах орендарів і монополій.

Ми вже знаємо, що та сукупність законів про так званий ринок землі, які прийняла і прийматиме діюча влада, не має нічого спільного з правом розпоряджатися землею, — без доброї волі орендаря власник землі не зможе нічого з нею зробити. Тому необхідно в будь-який спосіб уникати, ухилятися від переукладання договорів оренди. Припинення дії договору у зв’язку з закінченням строку, на який його було укладено, — поки що єдиний спосіб припинити ненависну оренду землі.

До Закону «Про оренду землі» було внесено певні зміни стосовно строку дії договору. Тепер відповідно до частини першої статті 19 цього закону дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Отже, до дати укладання треба додати строк дії договору й отримати дату його закінчення.

Ми знаємо, що останніми роками орендарі намагалися нав’язати власникам паїв думку, що договір діє з моменту реєстрації, та затягували реєстрацію договорів, чим хотіли подовжити своє царювання на чужій землі (хоча давно вже бачать чужу землю своєю і роздумують, як дешевше і швидше цю землю відібрати). Тепер ці аргументи від орендарів про «моменти реєстрації» та про незворотність дії закону в часі виглядатимуть ще більш нахабними спробами надурити власників землі.

Також Законом №340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» внесено корективи до Закону «Про оренду землі» (до статей 322 і 33) щодо поновлення договорів оренди землі та створено нові правила поновлення договорів оренди і застосування переважного права орендарем.

Тепер з 16 липня 2020 року договір оренди може бути поновлений автоматично, без відома власника землі! Щоб цього не сталося, власник землі має скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніше ніж за місяць до дати закінчення дії такого договору, подавши до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

Оскільки закон не має зворотної дії в часі, може скластися враження, що автоматичне подовження договору і відмова від автоматичного подовження договору, що передбачено новими змінами до Закону «Про оренду землі», поширюються тільки на договори, укладені до початку дії цих змін, а саме — до 15 липня 2020-го. Але ж дата закінчення строку дії договору оренди є фактом припинення договору оренди. Якщо вона виникає після набрання чинності новими правилами припинення договору оренди землі, то до порядку припинення застосовується діючий закон, і, відповідно, необхідно здійснити всі передбачені новим законодавством дії щодо припинення дії договору оренди. І загальний принцип про незворотність дії закону в часі тут не працює.

Нав’язування думки (помилкове чи свідоме), що автоматична пролонгація без укладання додаткової угоди діятиме тільки щодо договорів, укладених після 15 липня ц.р., призведе до того, що власники землі не подаватимуть заяв про відмову орендареві в автоматичному режимі, і цим скористаються орендарі, продовжуючи користуватися землею, судитися з її власниками. І не дивуйтеся, якщо суди ставатимуть на бік орендарів, говорячи про те, що факт (подія) припинення дії договору відбувся під час вступу в силу нових умов припинення договорів оренди землі, і власник землі мав припиняти дію договору оренди земельної ділянки за новими нормами закону.

Доречним тут є ще одне запитання. Для чого ініціаторам закону приймати його, якщо він почне діяти тільки щодо нових договорів оренди, закінчення дії яких (а відповідно, і дії норм про автоматичне подовження договорів оренди та строків дії договору) буде не раніше, як через сім років? Це вони так боролися проти так званого рейдерства? Думаю, що вони теж вважають, що нові норми поширюються на всі договори оренди незалежно від того, коли їх було укладено.

Нова схема поновлення договорів оренди земельних ділянок розрахована на те, що власники землі вчасно не подаватимуть заяв про заперечення щодо поновлення договорів, а для подовження оренди вже не потрібні додаткові угоди.

Тож аби не дати шансів орендарям і надалі користуватися вашою землею без вашого дозволу, аби мінімізувати будь-які зачіпки для орендаря судитися з вами, пропоную діяти за процедурою як попередніх норм (норм Закону «Про оренду землі» до 15 липня 2020 року) припинення договорів оренди землі, так і нових норм (норм Закону «Про оренду землі», які діють після 15 липня 2020 року). Ці дії необхідно виконувати паралельно і незалежно одна від одної.

1. Якщо орендар надіслав власнику землі (орендодавцю) лист-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк, то власник землі впродовж місяця має надіслати орендарю лист-повідомлення про заперечення щодо укладення (переукладання) договору оренди (додаткової угоди) землі на новий строк.

Таке повідомлення орендар повинен надіслати не пізніше ніж за місяць до закінчення дії договору оренди. Але навіть якщо орендар надішле лист-повідомлення з порушенням визначених законом строків, то необхідно надати йому заперечення в поновленні орендних відносин.

2. Якщо до кінця дії договору оренди землі ви не отримали від орендаря листа-пропозиції про подовження орендних відносин, то мусите самі надіслати орендареві впродовж місяця після закінчення договору оренди заперечення у поновленні договору оренди землі. Інакше за умови, що орендар продовжуватиме обробляти вашу землю, він вважатиме, що отримав від вас мовчазну згоду на подальшу експлуатацію вашої земельної ділянки.

3. Не підписуйте за жодних обставин додаткових угод з орендарем чи інших паперів, які він міг би використати для подовження дії договору оренди вашої землі. Для поновлення договору оренди землі в будь-якому випадку з вами, власником землі, має бути укладена додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення в обов’язковому порядку. Тобто без такої угоди орендар не може продовжувати обробляти вашу землю — ви не дійшли згоди.

Однак, розуміючи, що без додаткової угоди орендар нічого не вдіє, і ви можете проігнорувати листування, все ж таки ігнорувати вимоги закону не варто, — не треба забезпечувати орендареві додаткових можливостей не віддавати вам землю в будь-який спосіб.

Одразу після завершення дії договору, а він припиняє її на наступний день після закінчення строку, на який його було укладено, ви маєте подати заяву до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію припинення прав оренди. До заяви додаються підтвердження сплати державного мита та документ, що підтверджує припинення права оренди земельної ділянки.

Документом, який підтверджує припинення права оренди земельної ділянки, в цьому випадку є договір оренди землі, строк дії якого закінчився відповідно до діючого законодавства з урахуванням останніх змін до статті 19 Закону «Про оренду землі», що почали діяти з 17 січня 2020 року. Дата закінчення визначається додаванням строку оренди до дати укладання договору оренди земельної ділянки.

4. Паралельно власники землі повинні не пізніше як за місяць до дати закінчення дії такого договору подати заяву до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. Ця заява і буде вашою відмовою в поновленні договору оренди вашої земельної ділянки.

Вам можуть відмовити у прийнятті такої заяви про виключення з Державного реєстру речових прав відомостей про поновлення договору, але ви матимете на руках відмову про прийняття заяви, яка буде доказом у можливих судах, що ви дотрималися процедури припинення дії договору згідно з діючими законодавчими нормами.

Отже, робимо все вчасно і звільняємося від орендарів.