Останні зміни, що вносяться в законодавство, зокрема законопроєкт №5600, розбурхали ринок нерухомості. Люди активно цікавляться та купують житло, побоюючись підвищення цін ще й за рахунок податкової складової. Спробуємо розібратися, що до чого.

Чому ціни на нерухомість зростають

ZN.UA уже неодноразово писало про те, що останнім часом зросли ціни на нерухомість, особливо на квартири. Причин цього чимало і основна — це відсутність в Україні інших надійних інвестиційних інструментів для вкладення накопичень: ніхто не довіряє банківській системі, яка живе сама по собі, а народ сам по собі; відсутній ринок акцій і облігацій або він недоступний. А от нерухомість, як і раніше, може дати дохід від 5 до 15% річних при розумному вкладенні. І тому заміняє всі мислимі та немислимі «інвестиційні інструменти».

Другою причиною зростання цін на нерухомість є сприятлива для України зовнішньоекономічна ситуація, коли ціни на метал і залізну руду усе ще досить високі, так само, як і ціни на зернові разом із хорошими видами на цьогорічний врожай. Багато хто запитає: який зв'язок між нерухомістю та металом чи зерном? Тим паче що високі ціни на метал призводять лише до подорожчання будівництва. Але насправді зв'язок є, оскільки високі доходи України не тільки дають змогу платити податки до бюджету, а також підвищують доходи компаній та їхніх співробітників; ці доходи створюють масу грошей (валюти), яка тисне на ринок і підвищує ціни на багато товарів, у тому числі й на нерухомість.

І третя причина — зростання в усьому світі маси грошей завдяки тому, що всі держави, особливо провідні економіки світу, підтримували своїх громадян виплатами під час епідемії та певною мірою знецінили всі світові валюти. Тому валюти стали дешевшими, отже, товари, у тому числі й нерухомість, дорожчими.

Чому важливе розуміння причин подорожчання нерухомості

Саме для того, щоб приймати такі важливі рішення, як купівля-продаж нерухомості. Адже останнім часом уся нерухомість обростає чутками, як собака блохами, людям починає здаватися, що можна зараз купити, а потім дорожче продати, і що це так просто! А крім того, наполегливо розпускаються чутки про те, що в Україні запроваджується ПДВ при продажу нерухомості фізичними особами. От із цим ми спробуємо розібратися, але спочатку згадаємо (хто знав) про циклічність цін на нерухомість.

Сподіваюся, що не відкрию великого секрету, якщо скажу, що ціни на нерухомість зазнають коливань. Причому найгірші з таких коливань — це коли ціни починають зростати, і створюється враження, що вони зростатимуть завжди. Але бульбашка на те й бульбашка, щоб одного чудового дня банально луснути. Подібні відчуття були в учасників ринку в період останньої кризи 2007–2008 років. І саме через це багато хто потрапив у капкан, коли зрослі ціни в один момент обвалилися, й так, що усе ще не повернулися до цін того часу. І тоді тільки ледачий не казав, що треба купити сьогодні дешево та продати завтра дорожче. Ну так, продали!

А що ж усе-таки з ПДВ? Платитимемо?

Усі ці коливання та бульбашки ринку нерухомості світ проходив багато разів, хоча аргументи, якими зацікавлені учасники ринку підштовхують покупців вкладати кошти в нерухомість, щоразу і схожі, і різняться. Чого лише вартий аргумент про подорожчання у зв'язку із запровадженням ПДВ у законопроєкті №5600! Найцікавіше полягає в тому, що для компаній-забудовників ПДВ скасували, а приватні особи як не платили ПДВ, так його і не платитимуть. Любителі чуток посилаються саме на цей законопроєкт, у якому в розділі, присвяченому ПДВ, насправді немає жодного пункту про додавання ПДВ на нерухомість, зате є пункти саме про звільнення від сплати ПДВ.

Наприклад, пункт 197.1: «…звільняються від оподаткування операції першого постачання доступного житла та житла, що будується з залученням державних коштів». Тобто держава хоче звільнити від податку житло економ-класу, фінансоване з бюджету. Хіба це погано?

Хочеться запитати: де тут додаткове оподаткування ПДВ? Адже тут саме звільнення від сплати ПДВ при постачанні доступного житла!

Невже в нас настільки далеко зайшло бажання піаритися на нерухомості, що можна на цьому ґрунті придумувати що завгодно? Адже звільнення прописане для юридичних осіб, що саме може знизити ціни, а не підвищити. Хоча не ці фактори впливають на вартість нерухомості, а саме ті, що перелічені вище.

Що ж до оподаткування ПДВ фізичних осіб, то цим у законопроєкті навіть не пахне. Я не знаю, як ще переконати людей у тому, що ніякого ПДВ на продаж квартир у законопроєкті №5600 немає від слова зовсім! Знайомий американець при моїй спробі обговорити будь-яку нову інформацію насамперед запитує про джерело цієї інформації. Американці давно пройшли той період, коли «це правда, у телевізорі так сказали», вони навчилися перш за все дивитися на джерело, а серйозні видання завжди передусім перевіряють інформацію, тому не друкують фейків. У нас же фейки про нерухомість і підвищення податків — улюблена річ для підняття рейтингів.

Які ціни зростають?

Однак повернемося до цін на нерухомість.

Насамперед треба розуміти, що ціни змінюються дуже нерівномірно за сегментами ринку. Найбільше піднялися ціни на нове житло. Найвищий попит має нове житло, але введене в експлуатацію, бо багато хто обпікся на вкладеннях у будинки, які зводяться незаконно та роками не вводяться в експлуатацію, а люди живуть там без світла та води. Чому люди вкладають кошти у незаконно зведені будинки? Просто там дешевше, і є надія, що «держава нас не кине». От тільки після знесення таких будинків надій (слава Богу) поменшало.

Там, де є підвищений попит, спостерігається найбільше зростання цін. Водночас забудовники вирішили: «Навіщо давати заробіток тим, хто купує на рівні котловану і потім перепродає? Ми й самі можемо на цьому заробляти». І підняли ціни.

Хоча тут теж усе по сегментах, і економ-клас не дорожчає, а от комфорт став користуватися більшим попитом, — люди хочуть жити комфортніше й готові за це платити.

Житло, побудоване до незалежності України, дорожчає повільніше, а в багатьох випадках не дорожчає взагалі, хіба що в центральних районах, де звести новий будинок практично неможливо через щільну забудову.

Підвищився попит і на заміську землю та нерухомість, особливо на нові невеликі будинки в хорошому місці — біля річки або лісу, в селищі, що охороняється, з гарною інфраструктурою та за умови хороших під'їздів до нього. Цей попит активізувався ще з початком пандемії, і був навіть деякий сплеск, хоча він швидко згас, тому що з’ясувалося, що важко жити без міської інфраструктури — супермаркетів і салонів краси й навіть лікувальних клінік. Забудовники перейнялися цими питаннями і тепер пропонують нове, більш якісне житло.

А от у старих садових товариствах, де немає достатнього обсягу електроенергії, водопостачання та каналізації, ціни не зростають, а іноді навіть падають, тут основною цінністю виявляється земля, але відсутність інфраструктури її все-таки знецінює. Тому в майбутньому дедалі більшим попитом користуватимуться закриті комплекси з хорошою інфраструктурою та такими послугами, як салони краси, лікувальні клініки тощо, не кажучи вже про електропостачання, воду та каналізацію.

Щоправда, не завжди ще власники розуміють, що ці блага коштують недешево. Але це тимчасово. Наприклад, уже є розуміння, що заміський будинок не має бути великим — 300 або 500 кв. м, на такі будинки взагалі немає попиту. Нині дедалі більше шукають будинки площею 150–200 кв. м, тому що обслужити та обігріти таке житло набагато легше.

Купувати чи продавати?

Є просте правило бізнесу: купуй, коли всі продають, і продавай, коли всі купують. Найгірший радник при прийнятті рішення про купівлю нерухомості — це аргумент «усі купують» і причини на кшталт «завтра гроші знеціняться», або «завтра буде дорожче», або «завтра доведеться платити додаткові податки», «усі друзі купують» тощо. Усі ці причини цілком непридатні для прийняття рішення про купівлю нерухомості. А які придатні?

Насамперед це бажання поліпшити свої житлові умови, але навіть тут не можна діяти стрімголов. Будь-яке таке рішення потребує кропіткого аналізу варіантів, перегляду безлічі об'єктів, а іноді навіть попередньої оренди об'єкта в будинку, який сподобався, що допоможе зрозуміти всі плюси та мінуси потенційного житла. Адже воно вибирається надовго, і змінити його завжди дуже складно й витратно.

Якщо ж ви вирішили купити нерухомість із метою інвестицій, то тут прийняття хорошого рішення, яке дасть змогу швидко окупити нерухомість, буде ще складнішим. Зрозумійте, усе найкраще та найбільш окупне розкуповується потенційними інвесторами ще на початковому етапі, тому що вони цим займаються постійно та відслідковують ринок, а ви банально ні: у вас є своя робота, дім і сім'я, й вам ніколи цим займатися. Тому тим, в кого немає часу, дістаються не найбільш солодкі залишки на ринку, де вершки вже знято.

Ще раз про додаткові податки

До речі, ZN.UA уже публікувало статтю на тему про 18% при третьому продажу.

Наскільки цей податок торкнеться простих інвесторів, які купують квартиру для здачі в оренду? Найшвидше, ніяк не торкнеться. А тих, хто купує на стадії котловану кілька квартир? Хоч як дивно, теж не торкнеться, тому що на стадії котловану квартири ще немає, а інвестор купує право на оформлення квартири в майбутньому, після введення будинку в експлуатацію.

Оскільки податок платиться при перепродажу квартири, на яку оформлено права власності, то ці інвестори шукатимуть реального покупця раніше, ніж житло буде введено в експлуатацію. І навіть якщо відбудеться введення житла й права будуть оформлені, можна або відразу оформляти його на родичів, або рік почекати. Отже, й у цьому плані розмови про те, що уряд підвищує податки, теж лише піар і пил в очі: жодного впливу на вартість нерухомості зміни в законодавстві не справлятимуть. Тому не треба слідувати інстинкту юрби й бігти вкладати з трудом зароблене в непотрібні квадратні метри, які потім неможливо буде ні продати, ні навіть здати в оренду.