Замінована земля

Загальний висновок: законопроєкт №2178-10 порівняно із початковим варіантом, прийнятим за основу у першому читанні, містить кілька суттєвих поправок. Однак у ньому так і не запроваджено жодного запобіжника від масового скуповування землі, а крім того, попри те, що ліміт сукупного землеволодіння було знижено, він навіть полегшує масове скуповування земель як іноземними юридичними особами, так і вітчизняними вертикально орієнтованими агрохолдингами.

Коротка характеристика законопроєкту: містить рамкові норми, які визначають, хто саме може купувати землю та в яких обсягах, які обмеження накладаються на осіб, що можуть набувати у свою власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Мета цього законопроєкту - "прецедент першого продажу", який уможливить набуття земельних ділянок за цивільними угодами купівлі-продажу (пропоновані зміни до статті 131 Земельного кодексу). Однак самого процесу набуття, а також регулювання правових відносин, що пов'язані із комерційним обігом земельних ділянок, він не регламентує, - вони винесені в додаткові закони, які становлять "земельний пакет", а саме:

- №2194 (який фактично скасовує контроль землекористування);

- №2195 (за яким земельні ділянки зможуть продаватися лише на електронних аукціонах);

- №2548 (за яким дозволяється вільне використання будь-яких пестицидів, у тому числі тих, які не дозволені європейським законодавством).

Безпосередньо в законопроєкті №2178-10 можна виокремити перелічені нижче ризики.

Ризик 1: фактичний дозвіл придбання сільськогосподарських земель іноземцями через володіння корпоративними правами на отримання вигоди.

Пропоновані зміни до статті 130 Земельного кодексу передбачають, що земельні ділянки можуть купувати юридичні особи України, створені та зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава. Юридичні особи, в яких серед бенефіціарів - людей, які мають корпоративні права управління та є набувачами прибутку, - є іноземці, набувати земельні ділянки не можуть.

Однак легального способу з'ясувати, чи є іноземці чи іноземні держави серед бенефіціарів тієї чи іншої юридичної особи, не існує. Є лише припис відкрити вигодонабувачів від юридичних осіб, закріплений Законом "Про бенефіціарних власників" від 14 жовтня 2017 року, а санкція за невідкриття дуже незначна. В результаті на сьогодні закон фактично не діє, - за повідомленнями Міністерства юстиції, своїх бенефіціарів відкрили лише 20% зареєстрованих юридичних осіб. А це означає, що земельні ділянки зможуть і будуть купувати юридичні особи, які повністю контролюються іноземним капіталом, і це не можна буде якось відстежити.

Ризик 2: фактичний дозвіл придбання сільськогосподарських земель іноземцями через подвійне громадянство.

Пропоновані до статті 130 Земельного кодексу зміни передбачають, що земельні ділянки можуть набувати громадяни України, але не робиться застереження щодо існування у них іншого громадянства. Таким чином, земельні ділянки після введення в дію законопроєкту №2170-10 одразу зможуть купувати іноземці, які отримали українське громадянство, наприклад, в обмін на інвестиції.

Ризик 3: відсутність технічних і юридичних засобів контролю за сукупним землеволодінням.

Зазначений ризик має два аспекти. Перший полягає в тому, що через неможливість встановити бенефіціарів юридичної особи можна легко обійти будь-який ліміт на сукупне землеволодіння (за даною редакцією законопроєкту №2178-10, це 10 тисяч гектарів - зміни до частини 2 статті 130) у результаті створення фірм-прокладок.

Другий аспект полягає в тому, що інструментом контролю за сукупним землеволодінням є Державний кадастр, який у поєднанні з іншими державними реєстрами має показувати наявне землеволодіння. Однак згідно із змінами, які пропонуються законопроєктом №2178-10 до Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно", взаємодії між різними державними реєстрами не налагоджено, - її тільки пропонують забезпечити.

Відповідно, після прийняття законопроєкту №2178-10 у цілому виникне ситуація, коли угоди купівлі-продажу уже активно укладаються, а технічні засоби перевірити сукупне землеволодіння відсутні. Що дасть можливість легко накопичити будь-які обсяги землі, а також сприятиме "реєстровому" рейдерству через несанкціонований доступ до реєстрів і використання їх неузгодженості.

Терміни забезпечення узгодженості та взаємодії між цими реєстрами законопроєктом не встановлюються, відтак, період відсутності ефективного контролю за сукупним володінням може бути достатньо тривалим для повномасштабного скуповування земель.

Ризик 4: сприяння масовому викупу земель вертикально орієнтованими аграрними холдингами та банками з іноземним капіталом.

Вертикально орієнтованим аграрним холдингом називається такий холдинг, до складу якого, окрім власне земельного володіння, входять допоміжні структури, а також банк. Практично всі українські агрохолдинги мають подібну структуру.

Згідно із пропонованими до пункту 2 статті 130 змінами обмеження щодо сукупного володіння земельними ділянками не поширюються на банки, які можуть набувати їх у рамках застави за кредитами. Таким чином, аграрні холдинги, які мають у своїй структурі банки, отримують можливість швидкого викупу не тільки своїх земель, а й додаткових нелімітованих обсягів через схему заставного кредитування.

Точно таку саму можливість отримують і банки з іноземним капіталом, які мають представництво в Україні, оскільки завдяки зазначеному вище винятку на них не поширюються обмеження, запроваджені статтею 130 стосовно юридичних осіб.

Отже, одразу після ухвалення законопроєкту №2178-10 може розпочатися масовий викуп земель іноземцями (land grabbing) на абсолютно законних підставах.

Норма про відчуження цих земель протягом двох років після конфіскації застави (зміни до статті 130) фактично є недієвою через комбінацію третього і п'ятого ризиків.

Ризик 5: викуп земель юридичними особами через схему переважного викупу.

На сьогодні практично всі землі, якими оперують великі агрохолдинги, є орендованими. Відповідно до Земельного кодексу ці землі можна буде викуповувати на відкритому аукціоні за бажанням власника. Аналогічно на земельних торгах мають продаватися заставні ділянки, що перебувають у володінні банку, які той цілком може здати в оренду.

Агрохолдинги або юридичні особи, які представляють інтереси агрохолдингів або іноземних громадян через корпоративні бенефіціарні права і є формальними орендарями землі, завдяки змінам до пункту 2 статті 131 отримують можливість швидкого викупу цих земель через переважне право.

Переважне право - це право поточного орендаря сплатити максимальну ціну, запропоновану на земельних торгах, замість того, хто їх виграв. Оскільки фінансовий ресурс, яким оперують агрохолдинги, значно більший за ресурс будь-якого іншого учасника торгів, вони зможуть заявити це право як поточні орендарі практично в будь-якому випадку.

Таким чином, земельні торги перетворяться на спосіб легалізації уже накопичених земель банками або агрохолдингами.

З огляду на зазначені ризики можна зробити висновок, що законопроєкт №2178-10, запропонований до другого читання, не є кращим за попередню редакцію, а в ключових питаннях - навіть гірший, тому що сприяє масовому скуповуванню земель іноземними структурами.