ЖИТЛОВА ПРОБЛЕМА — ОГОЛЕНИЙ НЕРВ СУСПІЛЬСТВА

Попри те, що в колишньому Радянському Союзі житлова проблема була однією з найгостріших, житла в тій, уже не існуючій країні будувалося багато. З цією метою витрачалися величезні бюджетні кошти. Однак і тоді житла всім не вистачало, низькою була його якість. СРСР поступався багатьом розвиненим країнам за забезпеченістю середньостатистичного громадянина житловою площею. Вона була в три-чотири рази менша, ніж у розвинених країнах Європи, Америки, Японії, хоча там держава і не виділяла таких великих коштів на будівництво в цій сфері.

За минуле десятиліття в Україні відбулися кардинальні зміни в житловому секторі, пов’язані з переходом країни на ринкові умови господарювання. Держава перестала бути основним гравцем на ринку житла. Вихід держави з цього ринку, на жаль, не компенсувався своєчасним створенням нових механізмів залучення коштів у житлове будівництво, що успішно діють у країнах Заходу. Ідеться насамперед про іпотечне кредитування будівництва житла. Тобто про систему, яка дозволяє кожному громадянинові з середніми доходами отримати в банку або іншій фінансово-кредитній установі кредит, купити за нього квартиру, заодно використовуючи цю квартиру як заставу. При такій системі громадянин, отримуючи стабільні доходи протягом 10—30 років, успішно розраховується з боргами і стає повноправним власником купленої в кредит квартири.

На жаль, таку схему будівництва житла було запущено лише в акціонерному комерційному банку «Аркада». На цьому експерименті ми зупинимося трохи пізніше. Внаслідок відходу держави з ринку житла в житловій сфері України виникла щонайглибша криза. Її прояви багатоликі.

У країні різко знизилися темпи житлового будівництва та обсяги його введення в дію. Приміром, 1987 року в Україні було введено 21,3 млн.кв.м, 1991 року — вже 14,5 млн.кв.м. 2000 року в Україні було побудовано всього 5,6 млн. кв.м житла. При цьому слід врахувати, що 1 млн.кв.м припадає на столицю. За 1991—2000 рр. загальні обсяги капіталовкладень у житлове будівництво знизилися в 4,5 разу. Фінансування ж будівництва житла з державного бюджету за цей період зменшилося в 60 разів.

Різко знизилися темпи розв’язання житлової проблеми. Якщо 1990 року квартири отримали 235 тис. сімей, то 2000-го — лише 32 тис. Це означає, що коли 1990 року квартиру отримала кожна 12-та сім’я, що стояла в черзі на її отримання, то 2000 року — лише кожна 55-та сім’я. З урахуванням нинішніх темпів, знадобиться 50—60 років для того, щоб люди, котрі стоять у черзі, отримали квартиру. Багато їх втратило на це надію і розпрощалося з планами одержати житло від держави. Черга за десять років скоротилася фактично на 1 млн. сімей. Люди дедалі більше покладаються не на державу, а на власні сили. Проте в черзі ще перебуває майже 1,8 млн. сімей. В основному це так звані пільговики чи інші категорії громадян, яким купити свою квартиру явно не по кишені.

До негативних явищ, що виникли в житловому секторі, слід також зарахувати значне зменшення частки капіталовкладень на житлове будівництво в структурі валового внутрішнього продукту України. Якщо 1993 р. капіталовкладення в житлове будівництво становили 5,5% ВВП, то 2000-го — лише 2%. Падіння частки капіталовкладень на житлове будівництво в структурі ВВП дуже негативно позначилося на економіці України. Відомо, що житлове будівництво найбезпосереднішим чином впливає на стан багатьох галузей економіки, які працюють на внутрішній ринок країни. Одна гривня, вкладена в житлове будівництво, дає приріст ВВП на 3 гривні. Не говоритимемо вже про те, як впливає житлове будівництво на обсяги промислового виробництва, сферу зайнятості населення, на розв’язання інших важливих соціальних проблем.

Що ж стосується самого будівельного комплексу країни, то в результаті зменшення обсягів будівництва він сьогодні практично паралізований. Його потужності використовуються на 15—20%, хоча в країні є понад 10 тисяч різних будівельних організацій. Спостерігається депрофесіоналізація будівельників, пов’язана з відсутністю замовлень і джерел фінансування.

Невчасне створення нових фінансово-кредитних механізмів у житловому будівництві негативно позначилося і на житлово-комунальному господарстві країни. Воно сьогодні перебуває в плачевному стані, а відомо ж, що житлове будівництво — це найважливіший чинник, який стимулює розвиток житлово-комунального господарства.

Перед Україною стоїть ще одна дуже велика проблема, щонайтіснішим чином пов’язана з можливостями мобілізації ресурсів у житлову сферу. Йдеться про модернізацію, реконструкцію так званих хрущовок, побудованих у 50-ті—на початку 60-х рр. Термін їх експлуатації фактично завершився. Більшість їх перебуває сьогодні в аварійному чи напіваварійному стані.

Житлова проблема в країні має й інші аспекти. Вкрай складно буде розв’язати питання отримання житла молодими сім’ями, які не мають необхідних доходів, звільненими в запас військовими та деякими іншими соціальними категоріями населення. Заходи, яких вживає у цій сфері уряд із використанням коштів державного бюджету, явно недостатні і не можуть кардинально вплинути на ситуацію.

Особливо контрастне становище з забезпеченням житлом в Україні на тлі стандартів розвинених країн у цій сфері. Там стало нормальною практикою, що людина має можливість 7—8 разів упродовж свого життя поміняти житло, поліпшивши при цьому своє становище в суспільстві. Є країни, де люди міняють житло кожні п’ять років. Причому треба зробити застереження: йдеться не про товстосумів, а про так званий середній клас, що становить до 80% усього населення розвинених країн.

В Україні ж фактично продовжують діяти сформовані ще за радянських часів стандарти забезпечення житлом. Діє радянський житловий кодекс. Багато людей узагалі не мають власного житла. 3,5 млн. сімей і самотніх людей мешкають у комунальних квартирах, гуртожитках чи орендують житло у приватних осіб. Понад 7 млн. чоловік мешкають в аварійних будинках або в будинках, що незабаром стануть аварійними. Понад 7 млн. чоловік забезпечені житлом у розмірі менше 7 кв. м на людину.

На жаль, Українська держава не змогла своєчасно створити необхідну правову базу, відпрацювати організаційні й економічні аспекти впровадження іпотеки в країні. У нас досі немає закону про іпотеку, хоча такі законопроекти ухвалено практично в усіх сусідніх з Україною країнах, у тому числі й Росії.

Не відпрацьовано фінансових механізмів державного сприяння розвитку іпотечного кредитування, які, з одного боку, складалися б з державного субсидування громадян, котрі отримують іпотечні кредити, і таким чином значно підвищували б купівельну спроможність українців. З другого боку— немає механізму податкових пільг як для тих, хто отримує іпотечні кредити, так і для тих, хто їх видає. Високими залишаються кредитні ризики — одна з головних причин дорожнечі кредитів, що видаються на житлове будівництво. Не створено також механізмів використання коштів пенсійної системи і коштів сфери страхування з метою фінансування житлового будівництва. Пенсійна реформа невиправдано затягнулася. Більше того, практично не відпрацьовано її фінансово-економічних механізмів, щонайтісніше пов’язаних з іпотечним кредитуванням. Немає ринку іпотечних цінних паперів, який є, з одного боку, найважливішим інструментом рефінансування іпотечних житлових кредитів, з другого — стабілізатором фондового ринку. Іпотечні цінні папери можуть стати надійним інструментом значного збільшення легальних заощаджень населення. Адже не секрет, що на руках у громадян України, за різними оцінками, як інструмент заощадження перебуває від 10 до 20 млрд. дол. Сім мільйонів українців працюють за кордоном. Навіть при середньому їх заробітку 500 доларів на місяць, річний фонд заробітної плати цих людей становить 42 млрд. дол. Іпотека могла б стати важливим інструментом репатріації хоча б частини цих доходів в Україну. При цьому, можливо, фінансовий потік таких коштів був би значно більший за обсягами, ніж потік іноземних інвестицій в економіку України. Адже за весь період існування держави обсяг іноземних інвестицій у її економіку не перевищує кількох мільярдів доларів. Навпаки, спостерігається тенденція переважання сум відпливу капіталу з України, порівняно з сумами іноземних інвестицій у країну.

Держава так і не змогла створити надійної системи реєстрації права власності та угод із нею, а також системи реєстрації іпотек та іпотечних кредитів. Як наслідок, на житловому ринку трапляються всілякі шахрайства, діяльність у цій сфері пов’язана з багатьма ризиками. Країні потрібен єдиний державний реєстр прав власності, передусім на житло. Зі створенням такого реєстру ми відстаємо практично від усіх сусідніх країн.

На часі розробка нової ідеології житлової політики держави в сучасних умовах. Суть її полягає в тому, що держава безпосередньо забезпечує на умовах найму соціальним житлом лише пільгові категорії населення. Водночас держава мусить стати активним суб’єктом ринку житла, створити систему інститутів та інструментів, що стимулюють розвиток іпотечного житлового ринку, забезпечують його стабільне і малоризикове функціонування. Створення такого ринку, а також пенсійна реформа мають стати тими новими моторами, які рухатимуть розвиток економіки України в сучасних умовах.

Швидкий розвиток іпотечного житлового кредитування міг би покласти край безглуздому омертвінню коштів на вторинному ринку житла. Як відомо, сьогодні багато квартир скуплено з метою збереження заощаджень і не використовуються. Лише в Харкові, завдяки неплатежам за житлово-комунальні послуги, виявлено 8 тис. квартир, у яких ніхто не мешкає.

Важливим елементом нової державної житлової політики має стати сприяння громадянам у побудові добротного й просторого житла, у тому числі котеджного типу, розрахованого на кілька поколінь, як це роблять у розвинених країнах. Такі підходи вже використовуються в сусідніх з Україною країнах. Так, у Російській Федерації розроблено і засновано цільову програму «Свій дім». Такі підходи допоможуть переосмислити роль так званого дачного будівництва. У дачне будівництво вкладено величезні кошти. Більшість дач використовуються лише в літній час. Люди повинні мати реальну можливість побудувати не дачу, а власний житловий будинок, у якому вони зможуть жити протягом усього року. Це докорінно змінить умови життя людей і всю соціальну інфраструктуру в містах і навколо міст.

Іпотечне кредитування сприятиме вирішенню й інших завдань, які стоять перед Україною. У нинішніх умовах велике значення має впровадження зарубіжного досвіду іпотечного кредитування, а також розширення масштабів застосування відпрацьованих у нашій країні фінансово-кредитних механізмів житлового будівництва.

Що стосується зарубіжного досвіду, то в Україні доцільно використовувати як американську схему іпотечного кредитування, що дозволяє створити дворівневий іпотечний житловий ринок, так і традиційну європейську схему іпотечного кредитування. Слід піти шляхом розширення банківського іпотечного кредитування, створення будівельно-ощадних кас, які добре себе зарекомендували у багатьох країнах Європи та у США. Своє місце в системі іпотечного кредитування мають посісти кредитні спілки, інвестиційні фонди та інші інституції, що акумулюють кошти населення. Необхідно створити правову базу для обертання іпотечних цінних паперів — як іпотечних облігацій первинного іпотечного ринку, так і облігацій вторинного іпотечного ринку, які випускаються його операторами на базі пулів іпотек. Остання форма цінних паперів особливо розвинена у США. Там випущено іпотечних облігацій на суму, що перевищує п’ять трильйонів доларів. Своє місце мають посісти вже згадувані оператори вторинного іпотечного ринку житла, а також система рейтингових агентств, що дозволить виявляти ризики, пов’язані з діяльністю інституцій ринку житла й інструментів, які вони використовують. Доцільно створити в Україні іпотечне агентство з функціями розвитку системи іпотечного житлового кредитування.

Україна має необхідні об’єктивні передумови для початку широкомасштабного впровадження нових іпотечних фінансово-кредитних механізмів розв’язання житлової проблеми. Водночас треба буде вирішити таку дуже важливу для іпотечного кредитування проблему, як значне підвищення платоспроможного попиту населення на ринку житла. Адже не секрет, що більшість людей в Україні сьогодні належать до категорії бідних.

Об’єктивні передумови розвитку ринку житла — це те, що міста й інші населені пункти мають у своєму розпорядженні значні земельні ресурси. Їх можна використати для житлового будівництва, це понад 600 тис. га землі, у тому числі 120 тис. га в містах. На цих землях у містах може бути побудовано понад 30 млн. кв. м. житла. Коли в центрах міст буде звільнено території під численними підприємствами, що є нонсенсом для сучасної практики містобудування, то можливості територіального розширення ринку житла стануть ще більшими.

Слід ретельно вивчити досвід розвитку іпотечного кредитування, нагромаджений у ході експерименту на базі компанії «Київміськбуд». Масштаби цього експерименту треба значно розширити і сприяти тому, щоб у ньому брали участь усі великі міста України. Заснування цільової державної житлово-будівельної субсидії могло б значно знизити ціну іпотечних кредитів, які видає акціонерний комерційний банк «Аркада» у рамках цього експерименту. Водночас це стало б важливим стимулом залучення додаткових коштів населення в житлове будівництво.

На проблемах експерименту, що проводиться на базі компанії «Київміськбуд» з участю акціонерного банку «Аркада», зупинимося докладніше.

Експеримент, який розпочався в цій компанії, обумовлений негативними тенденціями, що розвивалися в житловій сфері в Україні. Так, у 1992—1993 рр. холдингова компанія «Київміськбуд» щорічно вводила за рахунок бюджетних коштів понад 1 млн. кв. м житла. 1996 року цей показник становив лише 59 тис. кв. м. Уже в середині 1990-х років величезний трудовий колектив через відсутність фінансування фактично залишився без роботи. Конче треба було знайти нові джерела фінансування будівництва житла. Компанія «Київміськбуд» спільно з акціонерним комерційним банком «Аркада» пішли на дуже ризикований на той час крок — випуск цільових житлових облігацій, що ставив за мету залучення коштів населення і побудову за них житла. Так, по суті, було зроблено перший крок до зародження іпотечного житлового кредитування в Україні. Ініціативу компанії підтримало керівництво країни. 1996 року з’являється розпорядження Президента України «Про заходи із залучення коштів населення на будівництво житла». Після здачі першого будинку, спорудженого в такий спосіб, у лютому 1996 року акціонерний банк «Аркада» спільно з компанією «Київміськбуд» перейшли на іншу схему залучення коштів населення в житлове будівництво. Це були так звані цільові інвестиційні контракти. А потім почав використовуватися такий інструмент як надання кредитів громадянам на будівництво житла під його заставу. Таким чином, до кінця 1990-х років було створено всі необхідні передумови для проведення широкомасштабного експерименту, пов’язаного з залученням коштів населення на будівництво житла під його заставу.

Безпосередньо експеримент розпочався після підписання указу Президента «Про проведення з 1 липня 1999 року по 1 січня 2001 року експерименту в житловому будівництві на базі ХК «Київміськбуд». Експеримент передбачав залучення коштів населення та суб’єктів підприємницької діяльності на довгострокові житлові ощадні вклади з наступним їх спрямуванням на довгострокове кредитування будівництва житла під його заставу. Крім того, експеримент передбачав розширення можливостей соціального забезпечення громадян за рахунок доходів по довгострокових житлових ощадних вкладах. Було запроваджено механізм податкового стимулювання таких вкладів. У рамках експерименту почали реалізовуватися пенсійна програма, спеціальна дитяча програма, програма, пов’язана з цільовими житловими внесками.

Уже в перший рік проведення експеримент дав серйозні позитивні результати. У зв’язку з цим 20 квітня 2000 року Верховна Рада ухвалила закон про проведення житлового будівництва на базі холдингової компанії «Київміськбуд». Він розширив правове поле експерименту і продовжив терміни його проведення до 1 січня 2006 року. Закон передбачив, що мета експерименту — стимулювання розвитку житлового будівництва із залученням коштів фізичних та юридичних осіб на пенсійні внески з наступним їх спрямуванням на довгострокове кредитування будівництва житла під його заставу, а також створення умов для розширення можливостей соціального забезпечення населення України.

Новий етап у проведенні зазначеного експерименту розпочався після прийняття ВР у лютому 2002 року Закону України «Про внесення змін у Закон «Про проведення експерименту в житловому будівництві на базі холдингової компанії «Київміськбуд». Було уточнено цілі експерименту. Зокрема ними стали: впровадження заходів, пов’язаних із посиленням соціального захисту неповнолітніх, забезпечення для них більш сприятливих стартових умов життя в суспільстві, розширення можливості пенсійного забезпечення населення України. Завданням експерименту стало також відпрацювання нових форм і економічних механізмів стимулювання житлового будівництва.

Закон передбачив принципово нову форму управління коштами населення, що залучаються з метою житлового будівництва. Йдеться про довірчу форму управління цими коштами, яка посилює гарантії їх цільового використання, мінімізує ризики, пов’язані з цим. Закон заснував так звані фонди банківського управління — пенсійні та дитячі: у разі ліквідації банку, що здійснює довірче управління ними, або його реорганізації кошти цих фондів не включаються в загальну ліквідаційну масу. Таким чином створено передумови для недопущення ситуації, що склалася у зв’язку з ліквідацією банку «Україна». Втрати, яких зазнали його вкладники, змушений був компенсувати Національний банк України, щоб вирятувати обличчя банківської системи в цілому.

Окрім фондів банківського управління, закон передбачив таку новацію, як іпотечні сертифікати — різновид цінних паперів. Кошти названих фондів можуть бути використані лише на купівлю цих іпотечних сертифікатів. Самі ж сертифікати забезпечені об’єднаним іпотечним боргом. Якщо говорити простіше — об’єднаною вартістю заставленого житла.

Все це, звісно, досить складні характеристики технологій, які використовуються в ході експерименту. Але вони дають реальні результати. На кінець 2001 року холдинг «Київміськбуд» і АКБ «Аркада» залучили в житлове будівництво 1,2 млрд. грн. коштів населення.

З 1995-го і до кінця 2001 року ці два суб’єкти господарювання спільними зусиллями змогли побудувати 25 тис. квартир у місті Києві. Було створено багато нових робочих місць. Бюджети всіх рівнів змогли додатково отримати досить солідні податкові надходження. У практику ввійшло іпотечне кредитування населення, здійснюване банком «Аркада». Експеримент дав й інші позитивні результати. Водночас він виявив низку проблем, які потребують вирішення на державному рівні.

На завершення слід зазначити, що в умовах України іпотечні схеми житлового кредитування можуть успішно працювати. Хоча потрібно бачити і всю масу проблем, які постають у зв’язку зі створенням іпотечного ринку житла. Та іншого шляху немає. Немає повернення до бюджетного фінансування будівництва житла. Тому проблему створення іпотечного ринку житла в Україні слід розглядати як одне з найважливіших політичних, економічних і соціальних завдань, що стоять нині перед країною.