Побудувати дім, або Як вивести з тупика головний локомотив відродження економіки

Пам'ятаєте прислів'я про те, що кожен чоловік має зробити за своє життя три речі: побудувати дім, посадити дерево та виховати сина? По суті це рецепт стабільності людського суспільства, який передбачає основні умови для існування його окремих осередків, що дають можливість створювати сім'ю та народжувати дітей у належних для проживання умовах. Дерево та його плоди, які з'являться згодом, символізують створення запасів в активній фазі життя людини для заможного існування в старості. Але в Україні цей принцип не працює для більшої частини громадян, хоча в загальносвітовій практиці один із головних механізмів для його реалізації функціонує давно та продуктивно вже багато десятиліть.

Згадувані мудрецями першочергові завдання в матеріальній сфері - житло та накопичення на старість закладають фінансову стабільність будь-якої держави. Маю на увазі глобальний фінансовий потік усередині суспільства, завдяки якому здійснюється взаємне фінансування між його членами, які перебувають у різних фазах людського життя.

З допомогою прийнятної за вартістю іпотеки працездатні члени суспільства одержують можливість купувати (будувати) житло для проживання, залучаючи недорогий довгостроковий кредит. За європейськими мірками, середній фактичний строк до його повного погашення не перевищує 5–
7 років. Згодом, у міру закінчення виплат за іпотечною заставною, у витратній частині сімейного бюджету зростає частка різного роду страхових платежів, передусім накопичувальних пенсійних заощаджень.

Ну то й що, скажете ви? Що спільного між платежами за іпотекою та накопичувальним пенсійним страхуванням? А те, що суспільство умовно можна розділити на позичальників і кредиторів. При цьому колишні позичальники згодом самі стають кредиторами, які своїми пенсійними заощадженнями фінансують придбання житла активною молоддю. Так формується фінансовий цикл, значення якого дуже важко переоцінити.

Цикл формується на етапі видачі житлового іпотечного кредиту. Але, як відомо, іпотечний кредит має вирізнятися не тільки тривалим строком до погашення, а й низькими ставками, інакше купівля житла стає фінансово невигідною. Найчастіше ставки за іпотекою не перевищують ринкових депозитних ставок, що дуже дивно для нашого недосвідченого в сфері сучасних фінансів обивателя.

Однак насправді все не так складно. Річ у тім, що іпотечні заставні мають ринковий обіг. Тим самим банк, який видав іпотечний кредит, має можливість поступитися ним інвестору, який і одержуватиме майбутні платежі від позичальника, включаючи відсотки та основну суму. Банк, що видав кредит, продовжує виконувати функції з його обслуговування, у тому числі збір і перерахування платежів інвестору, одержуючи комісійну винагороду. Зауважте, банк, уже повернувши раніше вкладені в іпотечний портфель кредитні ресурси, продовжує одержувати комісійний дохід за його обслуговування! Знову та знову спрямовуючи повернуті ресурси на іпотечне кредитування, банк нарощує свої комісійні, відповідно, він не зацікавлений у підвищенні ставок за кредитами, що знижує їхню привабливість!

Та от запитання: хто ж купує ці іпотечні кредити зі ставками на рівні депозитних? Купують їх управляючі накопичувальними пенсійними фондами, для яких низькі ризики переважають високу дохідність, адже видана з дотриманням усіх необхідних процедур іпотека - це кредит платоспроможному позичальнику з твердою і застрахованою заставою. Таким чином, для управляючих стає прийнятною диверсифікація вкладень між депозитами в платоспроможних банках і портфелями заставних із такою самою дохідністю.

У результаті ми отримуємо описану вище фінансову конструкцію, в якій пенсійні заощадження безпечно розміщуються в дохідні активи у вигляді іпотечних заставних. Зрозуміло, я її дещо спростив для сприйняття загальних закономірностей.

На практиці ця конструкція реалізується з допомогою особливого трансмісійного фондового інструментарію, який називається "сек'юритизація". У процесі сек'юритизації активів генеровані ними платежі розподіляються серед власників цінних паперів. Інвестори, які купують такі папери, добре поінформовані про склад та якість активів, які ввійшли до сек'юритизаційного пулу, і можуть належним чином оцінити ступінь свого ризику. Тому фінансові регулятори в усьому світі дозволяють розміщувати гроші пенсійних фондів у цінні папери, забезпечені іпотекою. Звичайно, ще свіжа у пам'яті криза так званих американських саб-праймз, наслідки розвалу фінансової піраміди яких світова економіка розсьорбує й донині. Але в цьому випадку "опыт - сын ошибок трудных" для нас саме і є безцінним запобіжником від подібних помилок. Головне - належний контроль ризиків із боку регуляторів, які вже внесли всі необхідні зміни у своїй практиці в частині належної оцінки ризиків. Досить згадати, що обсяги європейського ринку забезпечених облігацій становлять близько 3 трлн євро, і цей ринок демонструє високу надійність зазначеного інструменту.

Втім, звертаючись до наших реалій, доводиться із сумом констатувати той факт, що в умовах українського фінансового ринку дуже складно уявити собі реалізацію амбіційних планів у сфері реформи недержавного накопичувального пенсійного забезпечення. Навіть навпаки, високий ризик її дискредитації через втрату заощаджень у результаті неналежної диверсифікації внаслідок відсутності необхідного фондового інструментарію, у тому числі іпотечних облігацій, якими формуються понад половина активів пенсійних фондів.

Що ми сьогодні маємо в сухому залишку?

Обсяги будівництва житла незначні (короткостроковий сплеск активності на ринку столичної нерухомості, зумовлений міграцією заможних верств населення окупованих територій, до уваги не береться). Для порівняння, щорічні обсяги побудованого в Україні житла (включаючи приватну забудову) у 20 разів менші, ніж у Польщі з меншою кількістю її населення.

Банки практично пішли з ринку житлового та іпотечного фінансування, виставляючи клієнтам "заборонні" ставки за іпотекою на рівні 30% річних. Почасти їх замінили забудовники, які практикують різноманітні розстрочки та позики, уміло маніпулюючи цінами та одержуючи чималі додаткові вигоди у вигляді прихованих комісійних, валютних індексацій і відсоткових доходів, при цьому безплатно користуючись позиковими коштами у вигляді авансів, не беручи на себе фінансової відповідальності за своєчасну здачу та належну якість житла.

У результаті популізму політиків в очікуваннях на "законодавче" п'ятиразове зниження боргу фактично припинили платежі за валютною іпотекою позичальники, які залишилися. Рівень їхньої прострочки наближається до абсолютного.

Захист прав іпотечного кредитора в Україні дорівнює нулю. Стягнення боргу за рахунок предмета іпотеки потребує 2–3 років, після чого банк, сплативши різноманітні мита, внески та комісійні виконавцям, у найкращому разі одержить менш як половину вартості проданого майна боржника. При цьому й досі зберігаються популістські форми "захисту" неплатоспроможних позичальників, які позбавляють шансів інших громадян виховувати дітей у нормальних житлових умовах після купівлі квартири за рахунок недорогої іпотеки.

На початку цього року на українському ринку повністю зникли з обігу іпотечні облігації як інструмент фондового ринку. Ця по суті трагічна для його майбутнього подія залишилася непоміченою. Та й навіщо банкам приймати на себе "лобові" іпотечні ризики, коли можна без особливих зусиль замістити кредитування реального сектора купівлею депозитних сертифікатів НБУ, гарантуючи собі пристойні доходи без будь-якого головного болю.

За офіційною інформацією, кількість вимушено переміщених через російську агресію проти України досягла 1,5 млн осіб. Це дуже багато для країни, яка не має навіть елементарних форм банківського житлового фінансування та іпотечного кредитування, не кажучи вже про якісь соціальні проекти з фінансовими преференціями біженцям. Практично всі з помпою розрекламовані колишньою владою популістські проекти соціального (доступного) житла повністю провалені.

В Україні необхідно терміново впроваджувати та підтримувати на всіх рівнях ринкову систему фінансування будівництва й купівлі житла. Наголошую, саме ринкову (соціальні проекти запускати окремо та фінансувати в повній відповідності з реальними джерелами).

Система має включати всі необхідні складові, а саме:

- дешеве (безплатне) землевідведення у комплекті з проектною документацією та дозволами на будівництво (що виключає з ціни на житло корупційну маржу);

- організацію фінансування будівництва (не за рахунок покупців житла!) капітальних інженерних мереж і комунікацій;

- організацію банківського фінансування під заставу незавершеного будівництва аж до його здачі в експлуатацію;

- іпотечне кредитування покупців готового житла за прийнятними ставками (не вище за 10–12%);

- безперешкодне рефінансування банків - іпотечних кредиторів шляхом перезапуску обігу іпотечних облігацій, які слід наділити набором преференцій, давно прийнятих у практиці всіх фінансових регуляторів у сучасних економіках, включаючи їхню купівлю НБУ.

До речі, Європейський центральний банк щомісяця викуповує в банків забезпечені активами облігації (у т.ч. іпотечні) на суму 80 млрд євро з метою стимулювати європейську економіку, при цьому обмежена розміром уже виданих кредитів реальному сектору економіки емісія не позначається на рівні інфляції. Навіть МВФ визнав такі зміни в монетарній політиці провідних центробанків (довгострокове рефінансування банків із метою надання ними кредитів стратегічно важливим галузям економіки) фактором істотного зниження системних ризиків рецесії, яка при цьому підвищує довіру на ринках.

Слід також приймати сучасне законодавство із сек'юритизації, яке передбачає обіг облігацій, забезпечених відокремленими фінансовими активами (у тому числі роздрібними кредитами, кредитами малому бізнесу, надходженнями від інфраструктурних об'єктів та інших активів). Таке законодавство зведе до мінімуму (за рахунок забезпечення) ризики інвесторів, пов'язані з нечесними діями українських банків і підприємців.

Паралельно життєво необхідно, нарешті, розпочати активно впроваджувати систему пенсійного накопичувального та медичного страхування, що може логічно завершити побудову системи, звівши до мінімуму участь у ній НБУ та інших державних органів. Своєчасний запуск накопичувальних пенсійних заощаджень при дотриманні безпечної диверсифікації активів за рахунок цінних паперів із надійним забезпеченням - ключова економічна реформа, покликана стати локомотивом виходу з найтяжчої кризи.

Шанси на успіх завжди залишаються, і Україна далеко не єдина країна, яка зіштовхнулася з цим складним, але цікавим завданням - побудувати "дім" і посадити "сад"...