Іпотечні граблі

Іпотечні ставки поступово знижуються, кількість новобудов зростає, а проблему валютних кредитів, виданих до кризи 2008 р., досі не вирішено, права кредиторів не захищено належним чином, права соціально вразливих позичальників теж. Відтак, наразі у платоспроможних банках понад 90% валютних іпотечних кредитів - непрацюючі, понад 30% гривневих - також, попри пожвавлення нового кредитування, здебільшого гривневого. Наслідок - коло банків, зацікавлених у іпотеці, не розширюється. Якщо ситуація докорінно не почне змінюватися, враховуючи темпи пожвавлення попиту, то будівництво - одна із галузей, яка сьогодні сприяє зростанню національного ВВП, за рік-другий перетвориться на сотні проблемних довгобудів.

Так, у інфляційному звіті за січень 2018 р. НБУ зазначає, що найвищі темпи зростання валової доданої вартості у структурі ВВП, яка збільшилася торік на 2%, продовжувало демонструвати будівництво (25,2% рік до року), хоча ці темпи дещо уповільнилися.

У звіті про фінансову стабільність за грудень 2017 р. при цьому зазначається, що за дев'ять місяців минулого року в Україні в багатоквартирних будинках уведено в експлуатацію 4 млн кв. м житла, що на 35% більше, ніж за аналогічний період минулого року. Кількість дозволів на будівництво багатоквартирних будинків, виданих в Україні за півроку, зросла на 34% рік до року. Висока пропозиція житла визначає низхідну динаміку цін. У вересні середня ціна квадратного метра київського житла на вторинному ринку знизилася на 11% у доларовому еквіваленті, у Львові первинний ринок втратив у ціні 4%, в Одесі - 5%. Разом зі зниженням цін на житло зростає собівартість будівництва. За оцінками Мінрегіонбуду, на 1 квітня 2017 р. середня прогнозна собівартість квадратного метра житла в Києві становила 12128 грн, а у 2018-му вона збільшиться до 14340 грн. За даними Державної служби статистики України, у вересні ціни на будівельно-монтажні роботи в житлових будівлях зросли на 15% рік до року. Зниження ринкової вартості житла та підвищення витрат на його будівництво призвели до того, що на сьогодні ціна практично досягла рівня собівартості.

Відповідно до оприлюднених показників банківської системи України за 2017 р., банками, які перебувають на ринку, станом на кінець року видано кредитів у іноземній валюті боржникам-фізичним особам, класифікованим за четвертим і п'ятим класами (фінансовий стан яких, відповідно, незадовільний і критичний), на суму близько 65,75 млрд грн. Якою з них є частка іпотечних кредитів, на жаль, сказати складно, однак можна припустити, що переважною, адже четвертий і п'ятий класи боржників - це фактично ті, які боргів не обслуговують.

Ще навесні 2017 р. голова правління Укргазбанку Кирило Шевченко, коментуючи ситуацію на ринку кредитування, наголошував: "В іпотеці залишається клубок невирішених проблем 2008 р., коли 90% кредитів видавалось у валюті. Без цього банкам складно розширювати іпотечне кредитування. Для держави іпотека повинна стати одним із пріоритетів, адже гривня іпотечного кредиту повертає в економіку чотири гривні, оскільки цей сектор має один із найбільших рівнів локалізації: метал, цемент, цегла, щебінь - усе це виробляється в Україні і це не треба імпортувати".

У вересні минулого року керівник відділу розроблення макропруденційної політики НБУ Наталія Задерей у своїй статті "Будівельний бум чи мильні бульбашки" зазначила, що для стимулювання ринку іпотеки, серед іншого, необхідно "прийняти законопроект №4004-д, покликаний скасувати мораторій на стягнення заставного майна валютних позичальників, створити кредитний реєстр".

Таким чином, ймовірно, необхідність прийняття документа, що врегулює проблемні відносини у сфері валютного іпотечного кредитування, яким уже понад десять років, назріла. Адже серед іншого ситуація, що склалася, впливає вже не тільки на тих боржників, які мали необережність укладати такі угоди, а й на суміжні галузі економіки, такі, як будівництво та банківська діяльність.

Робочою групою у профільному комітеті парламенту спільно з НБУ, Мінфіном та асоціаціями учасників банківського ринку було доопрацьовано законопроект, покликаний поставити крапку в питанні реструктуризації зобов'язань за кредитами в іноземній валюті, що отримані на придбання єдиного житла.

Зазначений документ №4004-д від 17 червня 2016 р. мали розглянути 23 лютого 2017 р. під час фінансового дня, однак знову не склалося, і розгляд було перенесено на невизначений термін.

Законопроект покликаний визначити алгоритм взаємовідносин між позичальником і кредитором, що виникли за договором про надання іпотечного кредиту в іноземній валюті.

При цьому позичальників поділяють умовно на дві категорії - загальну і спеціальну.

Загальна - громадянин України, що має невиконані зобов'язання за договором про надання іпотечного кредиту в іноземній валюті, укладеним з банком, а також за договором, право вимоги за яким відступлене банком України іншій установі (за договором відступлення права вимоги та/або договором факторингу іншій установі, або право вимоги за якими належить Фонду гарантування вкладів фізичних осіб).

У цьому випадку питання цікаве з точки зору звуження кола осіб, які постраждали унаслідок девальвації. Адже незрозуміло, чому позичальником може бути лише громадянин України. Невже іноземець не міг зазнати фінансових втрат, чи він не міг укладати договори на придбання єдиного житла (припустімо, проживаючи сім'єю з українкою/українцем)?

Спеціальна категорія - позичальник, що належить до окремої категорії громадян України, яким держава забезпечує надання додаткової підтримки. Ідеться про громадян, які станом на дату реструктуризації належать до таких категорій: інваліди першої групи; ветерани війни; батько, матір багатодітної сім'ї або сім'ї, яка виховує дитину-інваліда; особи, які захищають (захищали) незалежність, суверенітет і територіальну цілісність України і беруть (брали) безпосередню участь в антитерористичній операції, забезпеченні її проведення, перебуваючи безпосередньо в районах АТО у період її проведення (позичальник - учасник бойових дій), або інший з подружжя учасника бойових дій (хоча прямо про це у законі не йдеться, однак для того, щоб бути віднесеним до зазначеної категорії осіб, потрібно буде бути внесеним до Єдиного реєстру учасників АТО, порядок ведення якого зареєстровано в Міністерстві юстиції України 24 лютого 2015 р. за №211/26656).

Зобов'язаннями, які підлягатимуть реструктуризації, визначаються кредити в іноземній валюті, надані позичальнику з метою придбання єдиного житла чи майнових прав на єдине житло, що передане в забезпечення виконання зобов'язань позичальника за договором про надання іпотечного кредиту в іноземній валюті, або придбання земельної ділянки з цільовим призначенням для будівництва житлового будинку, який є або стане у майбутньому єдиним житлом позичальника.

Важливим критерієм віднесення зобов'язань до тих, які можуть бути реструктуризовані, є такий: станом на 1 жовтня 2013 р. була відсутня прострочена заборгованість за договором про надання іпотечного кредиту в іноземній валюті або таку прострочену заборгованість погашено до моменту реструктуризації.

Варто звернути увагу на те, що під єдиним житлом законодавці розуміють житлове приміщення, в якому позичальник та/або члени його сім'ї станом на 1 жовтня 2013 р. зареєстрували своє постійне місце проживання.

При цьому позичальник та/або члени його сім'ї, які зареєстровані у цьому житлі, станом на 1 січня
2015 р. не мають у власності іншого житла, за винятком частки (часток) у квартирі (будинку), житловому приміщенні у гуртожитку, право власності на яку (які) було набуто внаслідок безоплатної приватизації державного житлового фонду у межах норм.

Зупиняючись на цьому, варто зауважити, що відповідно до "Порядку реєстрації місця проживання та місця перебування фізичних осіб в Україні та зразків необхідних для цього документів" від 18 грудня 2012 р. №2109/22421 для реєстрації особи повинні надати серед іншого документи, що підтверджують право на проживання в житлі, - ордер, свідоцтво про право власності, договір найму (піднайму, оренди) або інші документи.

Водночас договори іпотеки відповідно до Закону "Про іпотеку" та зобов'язання за ними виникають не лише щодо завершених об'єктів будівництва, а й щодо незавершених.

Таким чином, якщо йдеться про категорію позичальників, які укладали договір іпотеки на об'єкт незавершеного будівництва, цілком імовірно, що й зареєструвати місце свого проживання за адресою вони не мали змоги, оскільки будинок міг бути не введеним в експлуатацію. А відтак, такі особи не підпадають під критерії, згідно з якими їх зобов'язання в іноземній валюті підлягатимуть реструктуризації за цим законом. Знову має місце звуження кола осіб, на яких поширюється дія закону.

Інша деталь - це визначення кола членів сім'ї, до них належать: дружина, чоловік, що перебувають у шлюбі між собою, партнери, що проживають однією сім'єю, але не перебувають у шлюбі між собою або в будь-якому іншому шлюбі, батько, мати, вітчим, мачуха, син, дочка, пасинок, падчерка, рідний брат, рідна сестра, дід, баба, прадід, прабаба, внук, внучка, правнук, правнучка, усиновлювач чи усиновлений.

Припустимо, що члени подружжя у 2014 р. розлучилися, і один (або одна) з них у новому складі сім'ї набув права на інше житло до 2015 р. Це буде вважатися формальним порушенням вимог, необхідних для реструктуризації? Сподіватимемося на гнучкість кредитора та його договороздатність.

Критерії віднесення житла до єдиного соціального проектом визначено такі. Щодо квартир - загальна площа не перевищує 60 кв. м або житлова площа не перевищує
13,65 кв. м на кожного члена сім'ї позичальника, місце проживання якого станом на 1 жовтня 2013 р. зареєстроване у цій квартирі, та дітей, які народилися у сім'ї позичальника з 1 жовтня 2013-го до дати реструктуризації; щодо житлових будинків - загальна площа не повинна перевищувати 120 кв. м.

Хто, кому та скільки?

Для того, щоб зобов'язання відповідали критеріям, згідно з якими вони підлягають реструктуризації, загальна сума заборгованості за договором про надання іпотечного кредиту в іноземній валюті (включаючи основну суму кредиту, відсотки, фіксовані виплати, комісії чи будь-які інші платежі) станом на 1 січня 2015 р. не має перевищувати 2,5 млн грн згідно з офіційним курсом НБУ, а строк її повернення станом на 1 жовтня 2013 р. ще не настав.

Тобто законодавець встановлює граничну суму боргу, яка станом на 1 січня 2015 р. не має перевищувати 2,5 млн грн. Зважаючи на те, що ми говоримо про зобов'язання у валюті, то цій сумі еквівалентна заборгованість у 158630 дол. (офіційний курс 15,76 грн/дол. на зазначену дату).

Заборгованість за договором про надання іпотечного кредиту в іноземній валюті (заборгованість за основною сумою кредиту та нарахованими, але не сплаченими процентами) перераховується за офіційним курсом гривні, встановленим Національним банком України на день проведення реструктуризації.

Тобто, якщо у 2013 р. ваш борг у 158 тис. дол. у гривневому еквіваленті становив 1 267 450 грн, а на початок 2015-го - вже 2,5 млн грн, то його конвертують за курсом валюти на день укладення договору реструктуризації. Для наочності конвертуємо цю суму на прогнозний середній курс долара на 2017 р. у 29,3 грн. Отримаємо - 4 647 859 грн. Тобто проконвертована у гривню заборгованість порівняно з базовою зростає на 267%.

Ситуація позбавлена логіки, адже якби боржник мав валютні заощадження, а також дохід в іноземній валюті, які захищали б його від впливу девальвації, то тоді мова про реструктуризацію взагалі не йшла б. Звісно, можна говорити про низьку економічну культуру українців, які позичали у валюті, маючи доходи у гривні, сподіваючись на те, що курс буде фіксованим. Але, пробачте, такою була офіційна політика НБУ, а про її зміну людям повідомили явно не завчасно для того, щоб вони мали можливість змінити чи переглянути свої стратегічні плани. Тому відповідальність не тільки на боржниках, а й на регуляторі, і риторика самоусунення чи посилання на договірний характер відносин є некоректною. Хочуть цього очільники НБУ чи ні, але вони є правонаступниками своїх попередників, а не тими, хто прийшов і почав усе з чистого аркуша.

Далі для розуміння того, якими ж усе-таки будуть зобов'язання за реструктуризованим договором, потрібно з'ясувати суму прощення - власне ту частину боргу, яку вам планують списати.

На різницю між сумою заборгованості (перерахованої за офіційним курсом гривні до іноземної валюти на день реструктуризації) та сумою прощення за кредитом встановлюється фіксована відсоткова ставка у розмірі, який не перевищує того, що був зазначений у первинному договорі про надання іпотечного кредиту, та який не підвищується протягом трьох років з дати проведення реструктуризації. Тобто на 75% суми боргу для іпотеки єдиного житла та 50% боргу за іпотеку єдиного соціального житла (для загальної категорії позичальників) за конвертованим у гривню реструктуризованим зобов'язанням відсоткова ставка буде на рівні ставки за валютним аналогом.

Така "пільгова благодать" триватиме не більш як три роки, після чого кредитор установлює відсоткову ставку на рівні українського індексу ставок за депозитами фізичних осіб у гривні (для депозитів на 12 місяців) + 3%, з правом перегляду розміру цієї ставки раз на рік.

На суму прощення за кредитом також нараховуватимуться відсотки (їх зафіксовано у розмірі 0,01% річних), які підлягають сплаті наприкінці строку дії нового кредитного договору разовим платежем.

За доброї волі кредитора останній має право також застосувати додатково один або більше фінансових інструментів, наприклад, змінити валюту виконання зобов'язань або змінити форму погашення кредиту, включаючи збільшення строку кредитування.

Розрахунок суми, яку буде списано боржнику, проводиться у момент реструктуризації, вона протягом усього подальшого періоду виконання реструктуризованого договору не обслуговується, фактично заморожується.

Однак остаточне її списання відбувається лише у разі своєчасного виконання позичальником зобов'язань за новим кредитним договором і відсутності прострочених платежів більш як на 60 днів поспіль. У такому випадку кредитор зобов'язаний не пізніше закінчення строку дії договору здійснити анулювання (прощення) боргу.

Законодавець прогнозує, що переукладені відносини можуть тривати понад три роки. Автори проекту не визначають моменту у часі, з настанням якого відбудеться списання "частки, що підлягає прощенню", обмежуючись поняттями "у разі своєчасного виконання не пізніше закінчення строку дії договору", тобто на розсуд кредитора як за три, так і за п'ять років.

Водночас прострочення на два місяці протягом усього періоду реструктуризації дозволить кредиторові не пробачати частки, про яку йшлося вище, так само, як і перерахувати пільгові відсотки, а також скасувати додаткові заходи, які були покликані знизити матеріальний тиск на боржника.

У разі невиконання позичальником своїх боргових зобов'язань та у випадку, коли тривалість непогашеної простроченої заборгованості становить більш як 60 днів поспіль, кредитор в односторонньому порядку має право відмовити у здійсненні прощення (анулювання) частини боргу та з наступного дня після закінчення 60 днів прострочення виконання установити на всю суму реструктуризованого боргу відсоткову ставку на рівні українського індексу ставок за депозитами фізичних осіб у гривні (для депозитів на 12 місяців) + 3%.

А вже через шість місяців після ухвалення зазначеного законопроекту планується припинити дію мораторію на стягнення майна, яке виступає забезпеченням за кредитами фізичних осіб, встановленого Законом України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" №1304-VII від 3 червня 2014 р.

Якщо пригадати статистику, середня зарплата в Україні у докризовому 2013 р. була еквівалентна 400 дол., а у 2017 р. - 260 дол. Тобто для цілей погашення валютних зобов'язань, конвертованих за поточним курсом у гривню, вона зменшилася за цей період на 35%. Водночас прощенню для єдиного житла підлягає 25% заборгованості.

Ринок будівництва житла, вірогідно, цей проект дійсно підтримає, однак скоріше нормою про скасування мораторію на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, ніж умовами реструктуризації.