Грудка землі в горлі

Якби владі був потрібен цивілізований ринок землі, його уже створили б.

Це питання обговорюють третій десяток років, переливаючи з пустого в порожнє, постійно. І з такою самою сталістю спливають ті самі перешкоди для появи ринку - кадастр не готовий, правового регулювання немає, законодавства немає. Бажання все це змінити теж. Згідно з Меморандумом з МВФ парламент повинен затвердити закон про оборот земель до кінця травня. Час спливає, проекту урядової земельної реформи ніхто не бачив, у ВРУ не знайшлося голосів для проведення слухань про ринок землі, а профільний міністр заявив про відставку. Експерти із захватом обговорюють варіанти обмежень для покупців, а латифундисти - можливості використовувати ці обмеження собі на благо.

Кутовий не "спіткнувся на землі", і за цим рішенням немає принципової позиції. Кутовий не зібрав команди, не привів у міністерство "своїх", а його першим заступником стала людина прем'єра Максим Мартинюк. Програма Кутового "3+5" - це набір гасел і штампів. Ніякої конкретики - завдань, планів, строків. Він від самого початку був у МінАПК не на своєму місці й за першої ж нагоди (йдеться, за інформацією DT.UA, про губернаторське крісло) залишив його. А міністерство залишиться при людині Гройсмана. Як, до слова, і багато інших держслужб і держпідприємств, у яких прем'єр має інтерес. Дуже зручно й завжди дає плоди. В.о. - старанні виконавці, адже кожна гусінь мріє стати метеликом. В.о. несуть мінімум відповідальності за прийняті рішення. В.о. практично не цікавлять журналістів. І прем'єр не поспішатиме з пошуком нового міністра АПК. Не зараз. Не під час реформи.

Нібито в Кабміні є якась робоча група, що створює проект земельної реформи. Подробиць - кіт наплакав, купити землю зможуть лише фізособи-резиденти й тільки по 200 га в одні руки, мінімальною ціною продажу буде нормативна оцінка землі. Крім того, відразу після запуску ринку в кожному адміністративному районі на аукціонах буде продано невеликі (у 20 га) земельні ділянки, що належать державі, аби показати людям, яка вартість є актуальною та ринковою.

Декларативно цей, сповнений умов і застережень, підхід покликаний допомогти малим фермерським господарствам, обмеживши в можливостях великих латифундистів, але по суті всі ці вимоги покликані не запустити ринок, а заморозити. Охочих купити шматок ріллі серед реальних фізосіб буде небагато. І ці нечисленні змушені будуть діставати кошти на цю покупку з-під матраців, тому що банки, які неохоче кредитують узагалі, вже точно не ризикуватимуть, видаючи кредити на купівлю землі "фізикам" - надто серйозно свого часу обпеклися на іпотечному бумі. Та й на підставі яких документів це робити - паспортів і ІПН? Вусів і хвоста?

Припущення, що на таких умовах сама ж земля буде предметом застави, ще абсурдніше. Українські банки зараз чудово почуваються і непогано заробляють на купівлі депозитних сертифікатів НБУ та ОВДП. Це прибутково, законно й без ризиків - спасибі Кабміну та регулятору. І тут їм пропонують роздавати кредити фізичним особам під заставу земельних паїв, які, раптом що, продати теж можна буде лише фізособам і в обмеженій кількості. Ой, і ще одна деталь - якщо земля продається протягом трьох років з моменту купівлі, продавцеві необхідно оплатити до бюджету 50% її оціночної вартості. Навіть той факт, що державі належить половина банківського сектору, не змусить банки в цьому брати участь і рятувати цю абсурдну ідею.

Ознайомитися зі списком тих небагатьох громадян, які володіють великими обсягами коштів, залишаючись при цьому фізособами, ви можете на сайті декларацій держслужбовців. Решта взяти участь у "земельній реформі Гройсмана" зможуть навряд чи. Але ми не віримо, що ця модель створювалася тільки заради того, щоб соратники прем'єра могли прилаштувати свої валізи кешу. Це компроміс, спроба догодити всім і не образити нікого. Стабільності тіньового земельного ринку вона не похитне, можливості великих підприємств орендувати паї за символічну плату не обмежить, вартість гектара землі якщо й підвищить, то несуттєво.

І десь на тлі якесь спеціальне державне підприємство на аукціонах продаватиме землі державної й комунальної власності.

У парламенті вже зареєстровано два альтернативні депутатські законопроекти "про обіг сільгоспземель" (№5535 і 5535-1). Вони також передбачають численні обмеження.

Перший проект пропонує запровадити обов'язкову процедуру контролю угод з продажу сільгоспземель спеціальними уповноваженими. Якщо власникові паю в результаті продажу буде завдано збиток, контролери понесуть відповідальність перед землевласником і відшкодують йому втрати. Начебто створюється система юридичного захисту пайовиків від сваволі покупців.

Щоправда, не зовсім зрозуміло, як власники паїв, які допустили укладання невигідної угоди про купівлю/продаж, доводитимуть причетність до цього уповноважених та їхню можливу змову з покупцем. У реальності інститут уповноважених - це потужний щит, що оберігає нових власників від старих, а не навпаки. Адже бути утягненим у судовий спір з юристами, спробувати довести їхню несумлінність і вимагати з них (а не з нових власників) грошову компенсацію захоче не кожен.

Проект також пропонує запровадити поняття мінімальної ціни на землю і впровадження довічної ренти для колишніх власників. Мінімальна ціна встановлюється у розмірі 20-річної орендної плати, а довічна рента - у розмірі середньої орендної плати за останні 20 років. Взагалі прив'язка до орендної плати, яка значно занижена, не здається виправданою, особливо у випадку з рентою. Адже всі розуміють, що через нетривалий час після відкриття ринку вартість землі почне зростати, як і вартість оренди. Прив'язка до середнього арифметичного, та ще й за останні 20 років - це не більш ніж бажання пообіцяти пайовикам ренту, заплативши їм у результаті копійки. При цьому, оскільки рента довічна, обов'язок її виплачувати переходить від покупця до покупця при подальших перепродажах. Серед покупців землі - українські сільгоспвиробники й фермери, яких не віджахне необхідність платити довічну ренту колишнім власникам. При цьому автори не запроваджують ніяких обмежень на внесення земель сільгосппризначення до статутного капіталу юросіб.

У другому законопроекті йдеться про поетапне відкриття ринку. На старті покупцями можуть виступати тільки фізособи-резиденти, держава й органи місцевого самоврядування. На наступних етапах до них долучаться юрособи та фізособи-підприємці. Обмежень для продажу немає, але є обмеження щодо концентрації землі в одних руках - до 500 га. Яке, звісно, просто неможливо обійти. Більш того, фізособи, що володіють більш як 200 га землі, будуть зобов'язані подати електронну декларацію і вказати джерело коштів для їх купівлі. Наприклад, таким джерелом можуть бути "власні заощадження" - універсальне формулювання, яке ніколи не підводить.

Звичайно, усі торги з продажу землі - тільки електронні й виключно на конкурсній основі. Щоправда, це лише щодо державних і комунальних земель. Пайовикам такої прозорості не пропонують, тому що ніхто не створив подібних послуг для громадян. Самі впораються. Навіщо їм торги й майданчики? На базарі продадуть.

А ще автори пропонують одразу запровадити на ринку цінове регулювання й установити мінімальну ціну продажу земель. В основі - експертна оцінка. Хто ці експерти і як вони землю оцінюватимуть, поки що зрозуміти складно. Знаємо лише, що для земель, які перебувають у власності фізособи, пропонується формула - не нижче 20 орендних плат. І це небагато навіть з урахуванням того, що за останній рік оренда сільгоспземель підвищилася. А от для продажу земель сільськогосподарського призначення державної й комунальної власності навіть прив'язки до оренди немає. Просто ціна "на рівні експертної грошової оцінки".

Також запроваджується обмеження можливості змінювати цільове призначення землі протягом трьох років з моменту купівлі. І до 1 січня 2020 р. юрособи не зможуть вносити придбаних ділянок землі сільгосппризначення до свого статутного капіталу.

Земельна реформа від МінАПК, що входить у ту саму програму "3+5", - це взагалі не реформа. У центрі - пропозиція продавати не землю, а право її оренди. Що, власне, уже відбувається. Більш того, юридичного механізму, що дозволяє ці самі права оренди використовувати, наприклад, як заставу для отримання банківського кредиту, немає. Як немає й бажання банків такі застави приймати. Реформа без реформи дуже влаштовує великі агропідприємства, які в принципі не зацікавлені у відкритті ринку, адже тоді їм доведеться платити більше, а заодно взяти участь у безпрецедентному переділі з непередбачуваним результатом. Звісно, ніхто в нині стабільно процвітаючому світі АПК не хоче таких потрясінь. Не пропонує їх і профільне міністерство, відкладаючи на ніколи підготовку ринку до його відкриття.

Площа земель, переданих в оренду за договорами на початок 2016 р., становить 15,8 млн га, це понад 57% розпайованих сільськогосподарських земель. Загальна сума виплат за оренду земельних паїв згідно з укладеними договорами станом на 1 січня 2016 р. становила 12,9 млрд грн, або 862 грн/га. Продажі прав оренди на землі сільгосппризначення почалися ще 2015-го. Вони позитивно позначилися на ціні, вона відтоді зросла на 70%, але все одно залишається досить скромною. На цьому позитиви закінчуються. Продаж прав оренди не має нічого спільного з відкритим прозорим і керованим ринком. Це консервація нинішнього стану, коли офіційно ти можеш купити право оренди, а неофіційно - усе, що захочеш. Звісно, при в.о. Мартинюку політика може змінитися, він усе ж таки людина прем'єра і дивиться на перспективи розвитку сектору інакше, але чи будуть ці зміни кардинальними, враховуючи, що "прем'єрський" варіант реформи також проривом не назвеш.

При цьому в секторі є ряд реальних проблем, які необхідно вирішити до відкриття ринку. Більша їх частина - зона відповідальності профільного міністерства, яке систематично відкладає, від кварталу до кварталу, розробку й затвердження дійсно потрібних нормативних актів. У МінАПК уміло розповідають про неготовність ринку, про те, що, крім як права оренди, ми більше нічого продавати не можемо, але не пояснюють, чому відомство нічого не робить, щоб цю ситуацію змінити. Принаймні на запит DT.UA про те, які регуляторні акти, потрібні реформі, уже прийнято, а до яких руки чиновників так і не дійшли, у МінАПК вирішили не відповідати. Але джерело DT.UA у відомстві ситуацію прокоментувало так: "Технічно міністерство готове підготувати будь-які необхідні нормативні документи в найкоротші терміни. Більш того, багато які з них уже практично готові. Але ми чекаємо єдиної позиції влади, політичного рішення. Ми маємо розуміти, що готуємо. А це залежить від багатьох речей - вироблення єдиної позиції в самому Кабміні, переговорів з депутатським корпусом, окремо - з аграрним лобі. І часу вже не залишилося. Питання потрібно узгодити до початку червня".

Спробуємо окреслити коло питань без відповідей, які важливі для відкриття цивілізованого ринку землі. Наприклад, на законодавчому рівні досі ще не врегульовано процедур використання нерозподілених і незатребуваних земельних ділянок і паїв, а також земель колективної власності, консолідації земель та обміну земельними ділянками. Не завершене перенесення інформації з Державного реєстру земель у Державний земельний кадастр про ділянки, право власності на які громадяни одержали до 2013 р. А заяви чиновників про відсутність достовірної й актуальної інформації в кадастрі вже інакше як знущання сприймати не виходить. Складання земельного кадастру - це, безумовно, масштабне завдання, але за роки його можна було виконати. За останніми даними, у 2017 р. розпочали створення протоколів виправлення систематичних помилок у кадастрі. Почали створення протоколів. Відчуваєте шалений темп реформ?

Необхідну ринку інфраструктуру - аукціони, земельний банк, оцінювачі, страхові компанії, землевпорядні організації, органи реєстрації прав тощо - навіть не почали створювати. Але ж їхню роботу теж має бути регламентовано якимись актами відомства.

Держпрограми з контролю над раціональним використанням земель, збереження й відновлення їхньої родючості немає. При цьому держфінансування на здійснення екологічних досліджень ґрунту скорочується, як і обсяги досліджень. І це в країні, де тільки Чорнобильська зона не потрапляє до категорії "виснажливе землеробство" і де збереження якості земель - це, мабуть, єдине, що справді має всіх хвилювати.

Ми навіть не говоримо про такі "тонкі" налаштування, як створення ефективних механізмів залучення кредитів під заставу прав власності і/або запровадження механізму здійснення заставних операцій із землею для одержання довгострокових кредитів. І лише мимохіть згадаємо, що досі, через три роки з початку децентралізації, не завершено процес передачі повноважень сільським, селищним і міським радам з розпорядження землями сільгосппризначення, які перебувають за межами населених пунктів.

Усе це й багато чого іншого - першочергові завдання уряду й профільного міністерства. Кроки, необхідні для створення нормального цивілізованого ринку. Кроки, яких ніхто навіть не намагається зробити. Десь у роботі порядок нормативної грошової оцінки земель сільгосппризначення, необхідні зміни до Закону "Про оцінку земель" і документи, що регламентують контроль над дотриманням земельного законодавства. Про все інше навіть не йдеться.

А тепер згадаймо, навіщо, власне, ми хочемо запустити земельний ринок? Заради чого ламаємо списи? Право людей вільно розпоряджатися своєю власністю священне, але вони й на чорному ринку нею розпоряджаються. Держава нехтує конституційними правами пайовиків, а ті, відповідаючи взаємністю, продають і купують, незважаючи на мораторій. Цивілізований, регульований і прозорий ринок нам потрібен не стільки заради "конституційної справедливості", а заради інвестицій. І всі перелічені вище варіанти реформи інвесторів не зацікавлять, за винятком уже надто ризикових. Чи залучить уряд гроші на ринок, повний обмежень, категорій, винятків з правил? Багато продасть і кому, віддаючи по 200 га тільки фізособам? Чи кредитуватимуть банки цих покупців, у яких із застав і забезпечення - бажання купити землю та надія на врожай?

Усі подані законопроекти й варіанти реформи не створюють ніяких стимулів для того, щоб купівля-продаж сільськогосподарських земель вийшла у правове поле. Вони сирі, абсурдні, непрофесійні. Що на руку численним аграрним конфедераціям і парламентським популістам - вони спокійнісінько зможуть вимагати подовження мораторію ще на п'ять-десять років. І їх ніхто не звинуватить у злому намірі й користі. Адже ми дійсно не готові, тому що не готуємося. У результаті суспільство знову розділиться на тих, хто за скасування мораторію, і тих, хто проти. І нікого не буде в лавах тих, хто за нормальний цивілізований ринок.