З квадратного метра «злітають» долари

Бульбашку на ринку столичного житла надували близько п’яти років (протягом 2004-2008 рр.). Її цикл зростання включав у себе і тривалі підйоми, і порівняно короткочасні коригування вниз, і періоди заморожування цін.

Восени 2008-го період обвального падіння цін змінився відскоком і коректуванням цін угору, потім можна було спостерігати період відносного затишшя і стагнації на ринку житла. Втім, останнім часом ціни практично на всі види київського житла знову полетіли вниз...

Повернення до першого цінового дна

Найочевиднішими є тенденції ринку житла на прикладі двокімнатних квартир, оскільки при купівлі-продажу однокімнатних більше відчувається спекулятивний чинник (купити-перепродати-здати), ну і так званий чинник безвиході (купують те, на що вистачає грошей). Трикімнатні також у цьому плані не показові, їх частка на ринку порівняно невелика.

Наприклад, невеликі 43-метрові двокімнатні брежнєвки-чешки в одному з найпопулярніших районів Києва Русанівці ще восени минулого року торгувалися на рівні не менш як 85 тис. у.о. Вже в лютому цього року можна було спостерігати масову пропозицію в цьому сегменті за ціною близько 75 тис. у.о. (без ремонту). Нагадаємо: на піку бульбашки навесні 2008 р. ціни на такі варіанти доходили до 135-150 тис. у.о.

Просторіші двокімнатні апартаменти у підготовленій до здачі в експлуатацію новобудові біля каналу в цьому ж районі за ціною забудовника 1500 у.о. за 1 кв. м, перепродають за переуступкою вже по 1300 у.о. за квадрат. А за бажання продавця продати апартаменти за кілька місяців, а не за кілька років, з ціни злітають іще 100-150 у.о. на одному кв. м.

У цій же новобудові на стадії будівництва в період істерії на ринку житла ціна за квадратний метр в однокімнатках доходила до 3 тис. у.о. за 1 кв. м.

Аналогічні тенденції простежуються і на житло в центральних і прилеглих до центру районах Києва. Так, на піку цін навесні 2008 року двокімнатні 52-метрові сталінки на престижних Липках на вул. Інститутській пропонувалися по 250-300 тис. у.о. А взимку 2009 р. такі квартири «приземлилися» на рівні близько 150-160 тис. у.о. Потім протягом другої половини 2009-го і протягом 2010 р. пішов відскік, і за таку житлоплощу правили вже не менш як 220-230 тис. у.о. У лютому цього року нижня цінова планка на такі квартири встановилася на рівні близько 170-175 тис. у.о.

Тобто і на прикладі так званого бюджетного житла, і на прикладі досить престижних сталінок у самісінькому серці столиці взимку цього року ми бачимо повернення до першого цінового дна.

Двокімнатні і трикімнатні взимку 2012 року можна було купити майже за ціною трирічної давності, тобто за цінами, що ненабагато перевищують позначки зими 2009 року, коли бульбашка остаточно луснула. Тим часом однокімнатні квартири і готельки зараз продають за цінами, що перевищують орієнтири 2009 року. Все-таки за ці роки потенційні покупці трохи накопичили грошей і вважають за краще купувати те, на що вистачає коштів. Та й паніка на ринку вщухла.

Ринок шукає точку рівноваги

Отже, можна констатувати: цикл невпинного зростання цін на ринку тривав близько п’яти років, але ось уже більш як три роки на столичному ринку житла запанував спадний тренд. З упевненістю можна також стверджувати, що 2012 рік стане четвертим роком у циклі спаду на ринку житла, попри те що кількість операцій купівлі-продажу помітно зросла. Характерно, що реальні ціни на столичні квадратні метри, з урахуванням торгу останнього часу, просіли не менш як на 10-15%, і одночасно на ті ж таки 10-15%, за оцінками експертів, зріс реальний попит і, відповідно, кількість новоселів у Києві. Схоже, ринок шукає точку рівноваги.

Однак поки що криза на ринку нерухомості України триває. Власники квартир неприємно здивовані тим, що їхні квадратні метри і далі знецінюються, інвестори підраховують збитки, будівельники та посередники-ріелтори розмірковують, як вижити в такій непростій ситуації, а потенційні покупці все ще не можуть звести кінці з кінцями для придбання бодай простенької нерухомості без залучення позикових коштів.

Подальший розвиток подій на ринку нерухомості можна з упевненістю спрогнозувати лише в межах поточного року. Тенденції ж 2013-го залежатимуть не тільки від внутрішніх чинників, а й від подій на світових фінансових ринках, від того, скільки грошей доведеться витратити на порятунок європейського Lehman Brothers Holdings, Inc. - Греції, і від того, скільки грошей іще надрукує Америка для повернення своєї економіки на шлях відновлення. Адже паперова валюта девальвує буквально на очах.

Ще не так давно за 100 тис. дол. в Україні можна було придбати «невеликий свічковий заводик» і відкрити непоганий бізнес, а тепер за ці гроші і нормальної двокімнатки в столиці не купиш.

Фінансові кризи настають, коли їх, у принципі, ніхто не чекає. Колись ніхто не міг і припустити такого швидкого краху радянської імперії, як і зараз мало хто готується до радикального зменшення ролі американського долара. Але ті, хто зберігав радянські карбованці в ощадних касах СРСР, чудово знають про ефемерність, здавалося б, найнепорушніших фінансових інституцій.

Тому рано чи пізно ринок нерухомості відштовхнеться від свого дна (тільки от від якого?). Він почне висхідний рух, оскільки ні долар, ні євро, ні, тим більше, цінні папери (адже ті ж таки 50 і 100-карбованцеві державні казначейські зобов’язання СРСР у багатьох чималими пачками припадають пилом, як дешеві сувеніри) вже не є тихою гаванню, в якій можна перечекати будь-який фінансовий шторм. Золото і срібло в ролі інструментів інвестування та заощадження коштів все ж таки більше підходять для фінансових спекулянтів, а для більшості громадян є просто екзотикою.

Футбол спекулянтам не допоможе

Однак українському ринку нерухомості в найближчому майбутньому дошкулятимуть не глобальні катаклізми і величезний навіс нічим не забезпечених доларових папірців, а «рідні» внутрішні загрози та провісники економічних негараздів. Саме тому ціна на українську нерухомість 2012 року падатиме.

Нерухомість, як відомо, дзеркало економіки, а індекс цін на нерухомість завжди був показником економічної ситуації та стабільності.

Саме стан економіки і призвів до того, що очікуванням спекулянтів на зростання цін напередодні футбольного чемпіонату не судилося збутися.

Причина того - відсутність конкретних результатів у проведенні системних реформ; всепоглинаюча корупція і розкрадання; зростання від’ємного торгового сальдо; танення не по днях, а по годинах валютних резервів; ембарго на «свіжий» долар від МВФ; газові шоки на тлі разючої ​​енергозалежності та наднераціонального енергоспоживання; життя на наркотичній голці нестримних і безрозмірних запозичень... Футбольного дива не сталося, тепер чекають дива від виборів, коли гроші, які зайдуть у країну під «свято демократії», пожвавлять згаслий ринок нерухомості.

В таких умовах переважній частині населення коштів вистачає хіба що на їжу та недорогу побутову техніку, заможніші вкладаються в автомобілі. Ті ж, хто хотів би поліпшити свої житлові умови, гостро потребують кредитів. Однак банківська сфера, яка переживає не найкращі часи, просто не може підтримати споживачів доступним іпотечним кредитуванням, внаслідок чого відновлення ринку нерухомості відкладається.

Поки що світла в кінці тунелю не помітно. Адже низька купівельна спроможність населення та її постійне зниження через істотне підвищення цін на товари першої необхідності в останні роки призводить до відчутного гальмування темпів накопичення вільних коштів. Годі чекати другої хвилі кризи, ми вже живемо на цій хвилі, тому й існують цінові дисбаланси на українському ринку житла, і стабілізації ситуації як мінімум протягом поточного року не передбачається.

Тільки тоді, коли будуть зрозумілі перспективи розвитку економіки не на один-два квартали, а хоча б на рік-два вперед, тільки тоді, коли країна зможе жити не на позичені гроші за грецьким сценарієм, а на зароблені, тільки тоді, коли стишаться валютні курси, а кошти фінансових установ і населення використовуватимуть не на купівлю держпаперів, а для кредитування, - економіка, а разом із нею і ринок нерухомості, стануть збалансованими.

Не до жиру...

Поки що купівля власної квартири несе в собі значні інвестиційні ризики. Адже нерухомість - це актив, який потребує додаткових витрат на утримання: амортизація (потреба в періодичному ремонті), ризики псування (наприклад, орендарями), ризики нормального функціонування будівлі (чимало об’єктів перебувають у жахливому аварійному стані, фізично й морально застаріли), нарешті, витрати на утримання самої квартири (включають перманентно підвищувані квартплату та оплату комунальних послуг).

Саме тому у власників «зайвих» доларів і євро нині в моді або найпростіше житло (через дешевизну), або добротне в осяжному майбутньому якісне житло в хороших будинках у хороших районах міста, яке не старітиме ні фізично, ні морально.

Втім, операції, де об’єктом купівлі-продажу виступає житло «для багатих», становлять порівняно мізерну частину ринку. На ринку є попит на квартири у будинках, які давним-давно час зносити. Зростає кількість охочих придбати квадратні метри в малогабаритних готельках і однокімнатних квартирах у панельних будинках 50-70-х років у спальних районах, зокрема й тих, де, здається, жити вже просто неможливо - тобто в панельних хрущовках. Покупці чудово усвідомлюють, де їм доведеться оселитися, але грошей на щось краще їм не вистачає, вони вимушено погоджуються на безрадісні перспективи й величезні ризики. Адже будинки, де будуть їхні «нові» квартири, побудовані майже півстоліття тому за спрощеними технологіями, строки їх експлуатації або вже сплинули, або, як мовиться, на межі, а сподівань на те, що держава візьме на себе витрати на капітальний ремонт старих будинків або їх реконструкцію, - практично жодних.

До речі, ситуація кардинально відрізняється від «добульбашкових» часів - тоді й доходи населення були більші, і ціни на продукти та інші товари менші, і квартплата, і компослуги, порівняно з нинішніми, були карликові, і населення, відповідно, намагалося придбати на ринку житла щось краще.

Вдала інвестиція

Якщо добре пошукати або якщо просто пощастить, і зараз, і навіть на піку кризи 2009-2010 рр., можна було знайти на ринку так звані діаманти - недооцінені квартири на вторинному та первинному ринку в якісних будинках, розташованих у хороших місцях.

Адже вдала інвестиція - це не кількість метрів. Зрештою, кому з простих людей потрібні «царські хороми» в небагатій країні з постійно зростаючими витратами на утримання об’єкта придбання?

Вдала інвестиція - це і не купівля квартири з «супер-пупер» євроремонтом. Адже втридорога купувати чийсь ремонт, зроблений під чужу сім’ю, під чужі, часто бездарні, смаки, - це досить банально й прозаїчно.

Вдала інвестиція - це й не дешевизна квартири. Кому потрібне житло (хай і за викидними цінами), розташоване у страшних під’їздах страшних будинків у поганих місцях?

Вдала інвестиція - це місце, місце і ще раз місце. Це район міста (вид із вікон завжди приємніший не на промзону і не на вікна сусідніх будинків, а, приміром, на територію дитячого садка або школи, котрі потопають улітку в зелені, а взимку - в незайманих заметах).

І це стан будинку. Монументальна сталінка або оригінальна новобудова (максимум на 8-10 поверхів) за спеціальним проектом завжди краща як за безликі брежнєвки й хрущовки, так і за не менш безликі нові бетонні 25-поверхові монстри - свічки, натикані ледь не стіна в стіну в деяких районах міста Києва, що викликають жах у багатьох громадян, котрі цінують у житлоплощі насамперед затишок, комфорт і бодай примарну близькість до природи, до крон дерев під вікнами.

Усе «найсмачніше» вже продано

Поряд із ринком житлової нерухомості в Києві функціонує і ринок комерційної нерухомості. Втім, слово «функціонує» застосовне переважно до ринку торгової нерухомості. Тут усі ласі об’єкти за «смачними» цінами розхапали ще в період масової паніки на ринку, тобто протягом 2009 року. Однак навіть те, що залишилося, продавали й купували згодом протягом 2010-2011 рр. досить активно. Попри депресивні настрої в суспільстві, українці все одно купують продукти, товари першої необхідності, взуття, одяг і побутову техніку. Торгівля так-сяк, але генерує прибуток, особливо в місцях із пристойним прохідним трафіком.

Набагато гірші справи з офісною нерухомістю. Малий і середній бізнес в умовах цілковитої невизначеності відклав плани на розвиток до кращих часів, багато хто воліє або міняти орендовані приміщення на дешевші, або взагалі працювати вдома. Адже в завтрашньому дні він просто не впевнений.

Складський сегмент узагалі практично не розвивається, споживання падає, а отже, потреба у великих складських запасах поступово тане.

Не проґавити свого моменту

Значна частина житлової нерухомості в Україні все ще дуже переоцінена. Спекулятивного капіталу ринок не підігріває. Сприятливий інвестиційний клімат відсутній. Сьогоднішній ринок нерухомості - це ринок покупця. Конкуренція за власників вільних валютних коштів зростає, і продавці просто змушені стати поступливішими. За оцінками експертів, розмір торгу практично стабілізувався і становить у середньому близько 10%. Якщо в країні не станеться нових фінансових шоків, цього року ринок падатиме досить плавно. Темпи низхідної динаміки будуть порівнянні з відповідними показниками минулого року, тобто в межах до 10%. Основні події відбуватимуться в сегментах «дешевого житла». У сегментах дорожчого і якіснішого житла ділова активність, швидше за все, буде невисокою. Ще не так скоро покупцям буде по кишені купувати житло з відповідними стандартами якості будівництва, хорошими планувальними рішеннями, підвищеними вимогами до місця розташування, інженерії, інфраструктури тощо. Очікування поки що в негативній зоні.

Проте навіть у таких умовах чимало покупців знаходять собі саме те, що потрібно, і за адекватними, справедливими цінами. Адже економічні закони циклічності доведені історією. За періодами спаду завжди настають періоди підйому ринку, протягом яких підібрати собі варіант до душі і до гаманця буде значно важче (часткове поновлення іпотечного кредитування та відкладений попит істотно погіршать і асортимент, і ціни в житловому «супермаркеті», та й вибирати треба буде набагато швидше).

Це стосується й інвесторів. Те, що сьогодні видається «неїстівним», завтра може стати привабливою інвестицією. Важливо поряд із розумінням ризиків інвестиції все ж таки не проґавити свого особистого моменту - де, на якому часовому відрізку сьогодні можна примножити свої статки в майбутньому. Якщо об’єкт для інвестування обрано вдало, не слід турбуватися, коли ціна на нього в якийсь момент коригується вниз (звісно, якщо операцію не проведено під час «бульбашки»). Історія розвивається по спіралі, а отже, ніколи в нашій країні ми не побачимо цін на київські квартири на рівні 2003-2004 рр.

***

Тим часом зі спаданням лютих морозів дещо пожвавився ринок нерухомості Києва. За повідомленнями посередників, збільшується кількість дзвінків, заявок на купівлю та переглядів. Потенційних покупців продовжують цікавити дешеві «бюджетні» варіанти, хоча претенденти на дорожче й просторіше житло також є. Угоди укладають тільки в тих випадках, коли продавці роблять крок назустріч покупцям, з відповідними ціновими поступками.

Наразі час на те, щоб вибирати і поторгуватися, ще є...