Назад в 2005-й: в Киеве рухнул рынок квартир

На столичном рынке недвижимости — застой. На многие объекты цены упали в два раза, однако потенциальных покупателей это не впечатлило. Даже для минимального оживления рынок требует еще более значительного проседания цен. Но многие продавцы, даже завязшие в неподъемных кредитах, пока не понимают, что старые времена и старые цены — уже не вернутся. Вопрос о том, будут ли цены на киевские (и не только) квартиры снижаться и в дальнейшем, уже не стоит. Он лишь в глубине и темпах снижения.

Пузырь, который надували более трех лет, — лопнул!

Вы хотите узнать реальные январские цены на жилье в Киеве? Для этого необязательно обзванивать риэлторские агентства, да еще и «просеивать» на достоверность полученную информацию. Лучше загляните в архив самого популярного столичного издания «купи-продай» и откройте в Интернете декабрь 2005 года. Вы увидите почти зеркальное отражение реальных предложений по продаже экономвариантов жилья сегодня.

Квартир повыше классом, в более престижных районах и с качественным ремонтом по ценам конца 2005 года пока не найдете. Тем не менее, максимум через два-три месяца и они будут предлагаться в Киеве по ценам декабря 2005 года, а может быть и ниже.

Впрочем, особой радости ценопад на столичном рынке жилья не вызывает. Дело в том, что вместе с рынком недвижимости обвалилась и вся экономика страны в целом. Соответственно жилье стало более доступным лишь для обладателей солидного валютного кэша, которые внимательно слушая сладкоречивых политиков и высокопоставленных чиновников, держали фигу в кармане, а свободные денежные средства размещали в иностранной валюте. Пузырь лопнул и вполне закономерно рынок недвижимости возвращается в то время, когда этот пузырь начал расти.

Вспомним хронологию 2005-го и последующих годов. Обещание миллионов новых рабочих мест. Европейские зар­платы — уже сегодня. Реваль­вация гривны.

Украина — сердце и мотор, без которых не сможет существовать Евросоюз. Три тысячи предприятий — на реприватизацию. От каждого по способностям — каждому по потребностям, неконтролируемая раздача социальных благ. Рост заработных плат бюрократического аппарата в разы. Рост численности бюрократического аппарата в разы.

Требования переводчика с русского на украинский на «газовых» переговорах с Россией.

Закономерный «улет» в черную дыру средств от продажи мет­комбината. Раздача из бюджета компенсации вкладчикам Ощадбанка. И еще раз ревальвация гривны. Размышления чиновников Нацбанка о справед­ливом соотношении гривна-дол­лар один к трем. И заявления о том, что кризиса нет и не будет, в то время, когда мировые финансовые рынки уже вовсю разносило в пух и прах.

И еще много-много чего «веселого», что привело к созданию в экономике страны множества разнокалиберных пузырей.

Пружина популизма и экономически необоснованных обещаний многим принесла легкие и, по сути, незаработанные деньги. Нежизнеспособная экономика. Отсутствие внедрения сколько-нибудь масштабных энергосберегающих технологий. Инфраструктура времен СССР.

Дороги, напоминающие послевоенные. Колоссальные разрывы в бюджете. Обезумев­шие валютные курсы. И тысячи, сотни тысяч бюрократов — чиновников и судей с фантастическими окладами и пенсиями. Все это и раньше было с нами, однако до поры до времени оставалось «за кадром».

Люди поверили в европейский уровень жизни уже сегодня, что привело к буму кредитования и потребления. Населению никто не объяснил, что это в Европе две-три тысячи евро заработной платы сегодня — это как минимум не меньшая сумма и через год, и через пять лет. Никто не акцентировал внимание и на том, что 10—15% годовых кредитных ставок — это ненормально и опасно.

Как результат — многие тысячи валютных кредитов на самые разные цели. Падение долларовой составляющей доходов и сбережений едва ли не в два раза. Перспектива еще большего падения валютного эквивалента заработной платы. Угроза потери работы вообще. И сомнительная радость обладания автомашиной, купленной втридорога, или квартирой, приобретенной по цене, которая не станет актуальной в ближайшие годы.

Вход на рынок — 30 тысяч долларов США

Еще в октябре 2008 года, всего чуть более двух месяцев назад, найти в Киеве унылую гостинку ценою ниже 85 тыс. долл. было почти что нереально. Уже в декабре хозяева сверх­экономных вариантов сделали попытку впрыгнуть в последний вагон уходящего поезда и пытались продавать квартиры низшей ценовой категории по цене в 50—60 тысяч у.е. Начало января 2009 года ознаменовалось тем, что входной билет на столичный рынок недвижимости стал стоить 30—35 тыс. Базы риэлтерских агентств на сегодняшний день забиты массовыми предложениями гостинок либо хрущевок не в самых удобных местах за 35—40 тыс. амери­канских долларов. Тем не менее, при появлении более-менее реального покупателя в результате торга большинство обладателей жилья гостиничного типа (не в самых лучших районах) готовы отдать свое «сокровище» именно за 30 тысяч у.е. Случаи продаж ниже этой цены пока что единичны и происходят лишь при срочных продажах.

Таким образом, те кто все-таки купил в октябре 2008 года гостинку, к примеру, на бульваре Перова в Днепровском районе за 85 тыс., «влетел» на 55 тыс. «вечнозеленых единиц». А тем кто рискнул провернуть такую операцию в кре­дит, очевидно, не остается ничего другого как просто возвратить свое приобретение «родному» банку, профинансировавшему столь «удачную» сделку. Ведь известно, что за квартиру стоимостью 85 тыс. на про­тяжении 20 лет придется «выложить» финансовому учреждению с учетом процентов тройную стоимость, т.е. 255 тыс. долларов, или немного меньше в зависимости от размера первоначального взноса. Именно этот пример наглядно показывает всю безрассудность как заемщиков банков, так и некомпетентность кредитной политики всей нашей банковской системы в целом, что может привести к сдуванию еще одного пузыря «на просторах» страны — кредитного — уже в течение 2009-го года.

Дна еще не видно. Типовую однокомнатную квартиру в Киеве все еще можно «обменять» на трешку с «евроремонтом» в столице Германии.

Не каждый день получается сэкономить 45 тыс. долл.

При подготовке материала были опрошены столичные риэлтеры. Дмитрий, работник одного из самых крупных и известных в Киеве агентств, рассказал о нескольких декабрь­ских сделках. Так, была продана квартира в тихом центре на ул. Институтской за 270 тыс. долл. США. Цена квадратного метра составила чуть более трех тысяч у.е. при том, что еще недавно похожие объекты предлагались, а иногда и «уходили» по 5—7 тыс. долл. за квадрат. Символично, что квадратный метр жилья в элитном районе Киева при реальных продажах оценивается сейчас ровно во столько, сколько еще два месяца назад стоил квадратный метр в какой-нибудь столичной гостинке в подъезде «со шприцами».

Также были проданы две однокомнатные хрущевки в «жилом состоянии» на уже упоминавшемся бульваре Перова каждая по 35 тыс. долл., однако это было еще в декабре, сейчас, очевидно, их цена была бы значительно ниже.

Поучительной оказалась история об одной несостоявшейся сделке. Так, в октябре 2008 года клиент Дмитрия договорился о покупке двухкомнатного «хруща» на «Соломенке» за 115 тысяч у.е. По настоянию риэлтора сумму задатка удалось снизить с 3-х до 1 тыс. долларов. Наблюдая за движением рынка, Дмитрий убедил клиента несколько затянуть совершение сделки, в результате она не состоялась. Сейчас похожие квартиры в этом районе предлагаются даже за 70 тыс. Клиент, конечно, остался доволен, не каждый день ведь получается сэкономить 45 тыс. долл. (одна тысяча потерянного залога — не в счет). Поэтому, кроме гонорара за проделанную работу, пришлось чисто по-дружески принять и пол-ящика дорогого виски от благодарного клиента.

Сотрудница еще одной фирмы Лариса похвалилась недавно совершенными сделками по купле-продаже двух гостинок, одной на Нивках, другой на Лесном проспекте. Обе «ушли» по 27 тыс. американских долларов.

По словам сотрудника агентства, полнометражные квартиры в более удобных районах пока что стартуют с более высоких уровней. По 60—70 тысяч (т.е. на 50 тысяч дешевле, нежели еще осенью) предлагаются сейчас однокомнатные варианты с более-менее адекватными ситуации на рынке ценами на Позняках и Оболони.

Сергей, покупатель, подавший объявление о приобретении однокомнатной квартиры от 30 тысяч долларов, заявил, что информацию в специализированное издание «запустил» с целью прощупать рынок. Он констатирует большое количество звонков с предложениями купить малометражку по цене в 30—35 тыс. долларов. Но покупать пока не собирается, рассчитывает на дальнейшее снижение цен, а сигналом к покупке считает информацию СМИ о масштабном возобновлении ипотечного кредитования. До этого времени, как уверен Сергей, цены на жилье будут только падать.

Насчет рестарта кредитования Сергею, похоже, можно не беспокоиться. По мнению аналитиков, уровень жизни в стране упал надолго и на докризисный уровень возвратится очень нескоро, поэтому даже возобновление ипотечного кредитования не разгонит рынок недвижимости в обратную сторону.

Интересной кажется информация, полученная от риэлтора Александра. По его словам, один из клиентов умудрился вложить в ремонт своей двушки в Деснянском районе почти 50 тысяч долларов. Квартира получилась на славу: встроенная дубовая мебель, испанская плитка в санузлах, качественные стеклопакеты и «весь фарш» исключительно фирмы «Бош» в придачу.

В целом с учетом ремонта квартира обошлась в 147 тысяч долларов, именно на такой сумме поначалу и настаивал клиент, которому было необходимо срочно продать жилье. Тем не менее, от предложенных в ноябре реальным покупателем 130 тыс. продавец категорически отказался. Теперь за такое жилье больше 90 тыс. американских долларов никто не даст, 50-тысячный суперремонт оказался никому не нужен в условиях стремительно падающего рынка.

Кстати, именно Александру был задан вопрос — «а какую квартиру вы бы купили сейчас для себя, если бы у вас были деньги для такой покупки?». «Наверное, никакую», — ответил Александр, — «ведь у моих партнеров, работающих на рынке недвижимости Берлина, сейчас, к примеру, в работе трешка в восточной части города с очень достойным ремонтом со стартовой ценой в 23 тыс. евро. А теперь сравните преддефолтное состояние нашей страны и уровень жизни жителей столицы первой экономики еврозоны».

По словам Александра, даже для экономпредложений по 30—40 тысяч найти покупателя очень сложно. Валятся цены на жилье и в центральных районах столицы. Так, двушки в районе метро «Арсенальная» с достаточно скромным ремонтом, еще недавно предлагавшиеся по цене не менее 280—350 тыс. у.е., сейчас пока редко, но заявляются по цене в 150—160 тыс. Тем не менее, и на такие предложения покупателей не находится. Очевидно, «олигархов» малометражки без ремонта, пусть даже и в хороших районах, не интересуют, а просто состоятельный средний класс страны «сложил чемоданы и убыл в неизвестном направлении».

Продавцы первички — в аутсайдерах

Реализаторы вторички, понимая что худшее еще впереди, оказываются проворнее продавцов первичного жилья. Продавцы квадратных метров на первичном рынке, равно как и продавцы залоговых квартир — финансовые учреждения, — попросту не успевают за падением рынка, цены, предлагаемые ими, это уже вчерашний день.

Для компаний-застройщиков настало время платить по счетам. В погоне за суперприбылью, пока пузырь рынка жилья надувался, девелоперы не останавливались ни перед чем — миллионы нужным чиновникам за доступ к земельному участку, безрассудные суммы за покупку земли на вторичном рынке, роскошные оклады и премиальные топ-менеджменту, откаты при оформлении разрешительной документации, прокручивание денег инвесторов совершенно в других проектах. Все это привело к тому, что себестоимость квадратного метра жилья в Киеве стала гораздо выше себестоимости квадратных метров в благополучных европейских странах.

И «запасных аэродромов» для продавцов новостроек теперь осталось не так уж много.

Первый — откровенно дем­пинговать на рынке, пытаясь обставить более медлительных конкурентов. В этом случае кое-что удастся «скинуть» по себестоимости или даже с небольшой прибылью. Причем действовать следует немедленно, поскольку цены падают проворнее, чем работает менеджмент отделов продаж стройкомпаний. Правда, продать в таком случае можно будет только квартиры в жилых домах с почти стопроцентной степенью готовности. Недострой сегодня не интересует никого и ни по каким ценам.

Второй — ожидать дальнейшей девальвации гривны, ведь тогда стоимость квадратных метров первичной недвижимости, выраженная в долларах, резко упадет и станет более конкурентоспособной по сравнению с рынком «бэушного» жилья.

Третий — уже сейчас, не дожидаясь окончательного приземления рынка, начать продавать квартиры ниже реальной себестоимости, рассчитывая на то, что при реализации следующих проектов квадратные метры обойдутся застройщику значительно дешевле. Ведь заметно подешевеют как строительные материалы отечественного производства, так и стоимость рабочей силы, равно как и упадет ниже плинтуса стоимость услуг коррумпированных украинских чиновников ввиду их невостребованности в новых условиях игры.

Уже сейчас появляются частные объявления (правда, о продаже коммерческой недвижимости) под лозунгом — продам «вдвое дешевле, чем у застройщика». Так что многие компании рискуют зависнуть с невостребованными площадями на много лет.

Четвертый — попытаться «подоить» государство, рассчитывая на выкуп проблемных метров по завышенным ценам. Похоже, именно на такой вариант развития событий надеются участники стройбизнеса. И даже достигнуты определенные договоренности в этом направлении. Вот только не останутся ли они лишь на стадии «бумажных» намерений, если даже обещанные выплаты вкладчикам Ощадбанка зависли в полной неопределенности.

Как бы там ни было, по всей вероятности, более-менее полноценно «шестеренки» первичного рынка закрутятся, когда усредненная цена по столице «уйдет» на уровни ниже эквивалента 1 тысячи долларов за 1 квадратный метр.