Ринок житла: капітал, який може стати негативним

Ціни на столичне житло знову пішли вгору. Український ринок нерухомості продовжують підігрівати спекулянти, котрі інвестують у ринок житла, сподіваючись на нескінченне зростання й отримання надприбутків.

Однак в умовах зниження темпів розвитку економіки, з огляду на ризики газово-енергетичних проблем і охолодження світових ринків нерухомості, не можна виключити можливості варіанта розвитку вітчизняного ринку, за якого «просідання» цін на житло досягне 50%...

Золота лихоманка

За роки київського житлово-будівельного клондайку накопичена величезна кількість інвестиційних квартир. Не всі з них дісталися кінцевим покупцям. Багато з них придбані на іпотечні гроші. Борги ж, як відомо, прийнято віддавати.

Показовим у цьому плані є приклад горезвісної компанії «Еліта-центр». Річ у тім, що не всі інвестори зниклої компанії купували по одній квартирі. Були й такі, хто вклав кошти у дві, три, чотири і навіть п’ять квартир. Характерно, що більшість «оптових» інвесторів, на відміну від тих, хто придбав один об’єкт нерухомості, оплачували лише до 15% вартості квартири. Очевидно, щоб застовпити якнайбільше об’єктів. За деякими оцінками, частка житла, придбаного з такою специфічною метою, становила до 20—30%.

Помічене останнім часом в Україні підвищення ставок за кредитами є, безумовно свідченням того, що, випереджаючи системні ризики, банки почали скорочувати активні операції з кредитування населення. Цікаво, що один із банків першої десятки з другої половини червня взагалі заморозив кредитні програми й обмежився кредитуванням тільки в межах сум, які надходять від погашення старих кредитів.

Гроші з повітря

Як же має бути налякане населення країни нескінченними політичними чварами вищого керівництва України і відповідною реакцією національної економіки, якщо столичне житло майже по 2 тис. у.о. за квадратний метр (при середніх заробітках у Києві 300 у.о. на місяць) громадяни скуповують із не меншою спритністю, ніж колись за Союзу скуповували ковбасу по 2,20 у гастрономах. Останнім часом столиця нашої батьківщини стала посідати провідні місця в дуже сумнівних змаганнях. Наприклад, перестрибнувши через десятки сходинок угору, Київ посів «почесне» 21-ше місце серед найдорожчих міст світу. І байдуже, що перше місце в списку — за Москвою. У Москві ж і середній заробіток близько 1 тис. у.о. Зазначимо також, що ще півроку тому, до золотого дощу з нафти, вартість квадратного метра в Москві коливалася в межах близько 2 тис. у. о., тобто за середньостатистичну заробітну плату москвич міг купити принаймні половину квадратного метра житла. Щоправда, аби заробити на той самий умовний квадрат сьогодні, жителю Москви необхідно вже майже чотири місяці (вартість квадратного метра перевищила 3500 у.о.). Але, підкреслимо, це в столиці країни, яку останнім часом буквально захлеснули нафтодолари.

Утім, і в Москві у зв’язку з стрімким подорожчанням житла склалася ситуація, коли кількість реальних покупців зменшилася ледь не в десять разів, а квартири, які подорожчали, найчастіше купують одне в одного спекулянти.

Орендувати вигідніше

Для оцінювання вигідності інвестицій у ринок житла розраховується індекс дохідності житла, який порівнює вигоди від вкладення вільних коштів у нерухомість і розміщення цих же коштів на депозиті. Дохідність нерухомості складається з приросту її вартості за рік і виручених коштів від здавання квартири в оренду. Розрахована таким чином потенційна ставка співвідноситься з середньозваженою ставкою дохідності за довгостроковими банківськими депозитами, котра, за даними НБУ, за підсумками кількох місяців 2006 р., коливається в межах 10%. Весь 2005 рік столичний індекс дохідності перебував у плюсовому значенні лише завдяки стрибкоподібному зростанню цін. В умовах стагнації або незначного підвищувального тренду на ринку житла та стабілізації і навіть чітких сигналів деякого відкоту на ринку оренди сьогоднішній показник дохідності житла не тільки менший від одиничного значення, а й менший за нуль, що свідчить про збитковість вкладень у нерухомість при поточній динаміці цін.

За останніми даними, які надходять із передньої лінії фронту, тобто від ріелторів, у столиці стали більш прийнятними ставки орендної плати. Дедалі частіше орендарі не в змозі витримати ціновий тиск і змушені переселятися в житло гіршої якості, розташоване в більш віддалених районах. І навіть винаймати кімнату замість орендованої колись окремої квартири. Ринок столичної оренди спасував, похитнувся і... знизив ціни пропозиції. Індекс дохідності житла, таким чином, пішов у мінусове значення ще далі.

До речі, цей ціновий розрив, за якого ціна житла позахмарна, а ставки оренди все ж таки більш-менш прийнятні, пояснюється досить просто. Укладати договори оренди на кілька квартир якось не заведено, адже не можна мешкати в кількох місцях одночасно, а от купити кілька об’єктів житла для перепродажу, продати їх і купити ще раз — саме цим і займалися протягом кількох останніх років чимало заповзятливих громадян. Нині ж вийти в плюсах із таких покупок, з огляду на супутні витрати, не так вже й просто. Відповідно, практика купівлі чи, точніше, резервування, найбільш ліквідного житла цілими під’їздами багатьма ріелторськими конторами практично себе зжила. Більше того, намагаючись утримати ринок, будівельники почали практикувати немислимі в останні роки способи залучення покупців: одним пропонується 10-відсоткова знижка, іншим — плазмовий телевізор у подарунок.

Троєщина краща
за Манхеттен?

Озброївшись банальним калькулятором, знаходимо підтвердження збитковості вкладень у столичну нерухомість у даний момент.

Стандартна, загальної площею 32—33 кв. м, не зовсім «убита» однокімнатна панелька в розумній віддаленості від метро у червні—липні 2006 року пропонувалася і, зауважимо, купувалася за усереднененою ціною 65 тис. у.о. Середньомісячна орендна плата за таке житло навряд чи перевищила б 300 у.о. З огляду на необхідні витрати хоча б на косметичний ремонт житла, неминучі перерви в термінах оренди, нарешті на оплату квартплати і комунальних послуг, чистий прибуток хазяїна не перевищить 250 у.о. на місяць, або 3000 у.о. на рік.

Аналогічна сума (65 тис.) на валютному депозиті навіть під 8,5% річних принесе її хазяїну близько 460 у.о. щомісяця, або 5500 у.о. за рік.

Такий майже дворазовий розрив якраз і може корелювати з думкою деяких експертів про завищення цін на столичне (і не тільки) житло майже на 50%.

Дисбаланс між розміром депозитної винагороди і доходом від оренди житла при стагнуючому ринку не може існувати тривалий час. Такі економічні закони. Або ставки депозиту знизяться удвічі (поки що тенденція зворотна), або ставки оренди зростуть у Києві, або ціни підвищуватимуться й далі стрибкоподібно (і Троєщина зрівняється за престижністю з одним із найкращих районів Нью-Йорка Манхеттеном), або велика бульбашка нарешті лусне.

Останні оплатять
чужі наддоходи

Середнє покоління ще пам’ятає, як отримували квартири за радянських часів. Тоді десятирічна черга на житло здавалася великою, 15-річна — дуже великою, а 20—25-річна — абсурдом. Тим часом, протягом усього лише п’яти років розвитку нашої держави ціна звичайної бетонної коробки з голими стінами якраз і стала вимірюватися не в грошових одиницях, а людськими життями.

Саме 20—25 років пересічному киянину необхідно відпрацювати, щоб купити невеличку, тісну, усього лише одно- або двокімнатну квартиру з морально застарілим плануванням, розташовану найчастіше в обшарпаному під’їзді і з ремонтом зразка часів Леоніда Ілліча.

На ринку нерухомості України усе ще гуляють не тільки гроші громадян, котрим ніде жити. На ньому повнісінько грошової маси, яку інвестувало не тільки населення, а й бізнес.

Що, бізнес перестав приносити доходи чи відчутно знизилася його рентабельність? Та ні, доходи були й будуть, просто дається все це важкою працею.

А виявляється, можна вкласти кошти в ринок нерухомості і заробити таку ж або удвічі більшу суму за коротший час і, що найголовніше, не вельми себе обтяжуючи.

Коли в Америці навіть таксисти почали давати пасажирам поради, які саме акції IT-компаній треба купувати, то для розуміючих людей стало очевидно, що крах ринку не за горами. Якщо раніше предметом розмови наших забезпечених громадян була проблема, що ж краще — долар, гривня чи євро, то сьогодні про дохідність ринку житла зі мною заводять розмову колеги, далекі родичі, сусіди по сходовому майданчику, сантехніки і, нарешті, просто знайомі. Одне слово, ознаки бульбашки в наявності.

Що відбувається з поромом, коли він перевантажений, добре відомо. Він тоне. Питання лише в тім, коли це трапиться. Але оскільки бульбашки на ринках є більш психологічним явищем, аніж економічним, відповіді поки не знає ніхто.

Інвестування у певний сегмент ринку стає безглуздим, коли воно або дає прибуток менший, аніж можна отримати на іншому ринку, або знижується вартість активу. Що стосується ринку столичного житла, то його інвестиційна привабливість порівняна з інвестуванням, приміром, у купівлю земельних ділянок, кольорові метали, бізнес, банківський депозит і, нарешті, у вдалу комерційну нерухомість (окупність якої найчастіше в три рази вища, аніж нерухомості житлової), у нашій країні, починаючи з кінця минулого року, тільки неухильно падає. Інакше кажучи, сьогодні набагато вигідніше орендувати житло (за рахунок лише частини відсотків, які капають із депозиту), ніж придбати квартиру у власність.

Дві «останні» квартири

Кодекс професійної етики ріелтора не заохочує вживання у розмовах із клієнтами таких слів, як зниження ціни, знижувальна тенденція, застій на ринку, а такі слова, як крах чи обвал, узагалі вважаються непристойними, ба майже, вибачайте, матюками. Жарт, звісно, але в кожному жарті є лише частка жарту.

Тим часом закони розвитку ринку нерухомості ніхто не скасовував — вони циклічні, коли житло зростає в ціні, його купують у надії на те, що постійно зростаюча ціна покриє всі витрати і принесе спекулятивні надприбутки. Але варто цінам зупинитися, як багато щасливих власників вітчизняної нерухомості почнуть переглядати свої позиції, коли ж маятник відчутно гойднеться в інший бік і ціни перейдуть у вільне падіння, зацікавленим особам не допоможуть і перевірені часом методи зомбування потребуючих житла співвітчизників, побудовані за нехитрою формулою: «Усе ще є останні дві квартири в цьому будинку, які можуть стати вашими».

І байдуже, що ці дві останні квартири роками «впарюють» покупцям у багатьох престижних столичних новозбудованих комплексах. Важливо те, що в результаті такого зомбування основними постраждалими можуть стати не забудовники (запас міцності у них дозволить пережити будь-який сценарій) і не спекулянти-перекупники (чимало з них уже зістрибнули з поїзда, що йде в нікуди). З величезними особистими боргами можуть залишитися прості громадяни, котрі повірили в історично абсурдне й економічно безграмотне гасло, висунуте багатьма будівельними компаніями, про те, що ціни на житло зростатимуть нескінченно.