Приватні капіталовкладення в «каміння історії»

Тільки нинішнього року близько 40—50% усіх банківських кредитів в Україні було спрямовано на ремонт та реконструкцію житлової забудови. Одним із лідерів у цьому процесі виступає Львів, який має значну частину нерухомості у історичній частині міста.

Зазвичай численні туристи, які приїжджають до Львова ознайомитися з архітектурними пам’ятками, залишаються задоволеними побаченим, охоче діляться своїми враженнями зі своїми друзями та рідними. Проте мало хто з них знає про справжній стан цих пам’яток із їх пошкодженими цвіллю стінами, затопленими стоками підвальними приміщеннями, обшарпаними брамами та аварійними сходовими клітками. Як правило, такі будинки в старій частині міста продовжують занепадати і руйнуються. Тепер, щоб привести їх до нормального стану, в середньому на кожну із понад 2 тисяч пам’яток (більшість із яких є житловими будинками) потрібно від 5 до 10 млн. грн.

Шанс вижити багатьом львівським пам’яткам дають приватні капіталовкладення. Звичайно після завершення реставрації ці будівлі здебільшого перетворюються на готелі, магазини, офіси тощо.

Вартість омріяного квадрата

Серед найбільш комерційно привабливих ріелтори називають споруди, розташовані на пл.Ри­нок, пр.Свободи, пр.Шевченка, пл.Міц­кевича, вул.Підвальній та прилеглих до них вулицях. Вели­кий попит мають офісні приміщення із видом на перлину Львова — Стрийський парк, парки ім.Франка, «Високий замок», пам’ятники Шевченку, Грушев­ському, Міцкевичу тощо. У залежності від привабливості місця розташування та транспортного забезпечення вартість одного квадратного метра нерухомості сягає 3—10 тис. доларів. Називають і значно більші суми. Правда, придбавши у власність омріяну нерухомість, власники змушені вкласти у її ремонт та відновлення ще стільки ж коштів. Для роботи з ними доводиться запрошувати професіональних реставраторів, послуги котрих недешеві.

Як розповіла директор АН «Мегаполіс-Центр» Вероніка Неми­ра, здебільшого покупцями такої нерухомості виступають великі торговельні, промислові компанії та банківські структури. Якщо не вдається придбати у власність, то вони воліють принаймні орендувати розташовані у історичній частині міста приміщення. Оскільки найбільший попит має саме ця частина, то помалу ще недавно густонаселений центр міста поступово перетворюється на діловий центр. На нинішній день окремі компанії скупили цілі житлові будинки, у яких після проведення ремонту змінюють функціональне призначення.

Іпотека на ремонт

Людей, які намагаються вигідно продати чи обміняти свою квартиру у історичній частині міста, зрозуміти неважко. Мати житло тут — це ще не означає користуватися усіма благами цивілізації. Як відомо, вже у післявоєнний період чимало елітних житлових будинків було пристосовано для проживання у них якомога більшої кількості мешканців. У просторих і зручних квартирах змінювали планування, перетворювали їх на тісні комуналки, при цьому встановлювалися численні перегородки. Про існування окремих комунальних вигод для кожної квартири не йшлося. Тепер ці незручності та на додаток відсутність коштів на ремонт та утримання житла змушує їх мешканців шукати інших варіантів.

Друга — більш заможна частина мешканців, намагається якось впорядкувати свої приміщення та здавати їх в оренду під житло та офіси, а самі мешканці переселяються в інші райони міста. Кредити на ремонт беруть у банках під заставу майна.

Не менш активно іпотечні кредити на ремонт нерухомості беруть і юридичні особи. Нині на рахунку інвесторів десятки значних об’єктів, які здобули друге життя завдяки виконаним там ремонтам і перепрофілюванням.

Такі різні історії

У 2005 році у старій частині Львова налічувалося близько 700 житлових будинків, які потребували негайного ремонту. Близько 50 з них узагалі загрожували обвалитися кожної миті. Кілька з таких будинків розташовані на вулицях Театральній та Шевській. З великими труднощами місцевою владою було ухвалене рішення про відселення мешканців. Цей процес виявився тривалою й непростою справою, адже будинки були буквально «нашпиговані» мешканцями, квартири яких не мали нормальних комунальних вигод. Почалися пошуки інвесторів. У будинках-пам’ятках архітектури потрібно було зберегти їх планувальну структуру та елементи декоративного оздоблення. Тепер новий власник будівель на вулицях Театральній та Шевській — ЗАТ «Європейський дім» — завершує великий комплекс ремонтно-відновлювальних робіт. Нове призначення споруд — готельний комплекс «Леополіс». На черзі — будинки по вул. Шевській, які на момент переходу у власність товариства являли суцільну руїну з обваленими міжповерховими перекриттями, зірваними покрівлями тощо.

За словами технічного директора товариства Василя Кравціва, насамперед були застосовані сучасні методи і технології для збереження автентичності архітектурних та декоративних елементів історичних споруд. У процесі ремонтних робіт було підведено нову несучу основу під фундаменти споруди і водночас вирішено питання з використанням підвальних приміщень. Не менш складною справою виявилося вирішення інженерного забезпечення готелю, з огляду на вимоги щодо його безперебійного забезпечення теплою і холодною водою, опаленням, електричною енергією і т.д.

Невідомо, що нині було б на місці пам’ятки XVIII ст., у якій містився колишній готель «Україна», якби конкурс на придбання будинку, що перебував у заставі, виграла інша комерційна фірма. Як розповів керуючий філією Укрексімбанку Олександр Іванов, банк із самого початку задекларував свій «пам’ятко­охоронний» підхід до реконструкції будівлі. Таку позицію львів’ян підтримало й керівництво головного банку у Києві. А далі розпочалася напружена робота. Так, виникла потреба у відселенні кількох сімей із квартир аварійного флігеля у дворі будинку. І хоча йшлося про відселення лише з чотирьох квартир, це виявилося не такою простою справою. Для прикладу, одному власникові помешкання довелося запропонувати десятки варіантів інших квартир, перш ніж було досягнуто взаємної згоди.

Завдяки коштам банку до центральної частини Львова було заведено силову кабельну лінію довжиною 5,5 км і збудовано розподільчу електропідстанцію. Творчі зусилля фахівців таких проектних інститутів, як «Укрзахідпроектреставра­ція», ЗАТ «Діпроцивільпромбуд» (м.Київ), ДП «Містопроект» (м.Львів), ВАТ «Геотехнічний інститут» (м.Львів) були зосереджені на реалізації цього проекту. Нині першу чергу комплексу споруд для філії банку вже здано в експлуатацію, ще приблизно 1,5 року піде на реалізацію другої черги.

Є й менш оптимістичні приклади. Один із них — історія споруди колиш­нього готелю «Дніпро» (нині готель «Опера»). Будинок було повністю розіб­рано інвестором. А далі з невідомих причин він відмовився від своєї затії. Можливо, це було пов’язано із його колізіями з місцевою владою. У об’єкта з’явився новий власник — фірма «Світанок», яка зовсім не збиралася відновлювати первісний вигляд споруди. Незважаючи на протести громадськості та фахівців, із порушенням чинного законодавства фірма реалізувала свій варіант будівлі. І лише черговий (уже третій за рахунком) власник пішов на поступки місту і перебудував останній поверх.

А ремонт повинен бути комплексним

І все ж, попри успішні приклади, процес відновлення історичної забудови має чимало підводних каменів. Наприклад: інвестор вкладе чималі кошти у ремонт окремої квартири, при цьому невідремонтованими залишаються конструкції будинку, сходові марші, балкони, вхідні двері, внутрішньобудинкові комунікації і т.д.

У центральній частині міста зовнішні інженерні комунікації мають високий процент зносу. Тому, навіть після реконструкції і під’єднання сучасних внутрішньобудинкових комунікацій до старих міських мереж, немає гарантії їх нормальної роботи.

Кілька років тому на замовлення Управління охорони історичного середовища міста інститут «Укрзахідпроектреставрація» розробив програму, яка передбачає поквартальну регенерацію історичної житлової забудови. На думку фахівців, такий підхід дає змогу відновлювати інженерні комунікації, які проходять через усі будинки. Цю ініціативу підтримали на дер­жавному рівні. Але коштів у дер­жавному бюджеті на рятування пам’яток, як завше, бракує...

Проблему могли б розв’язати приватні інвестиції, адже інвестори, які вкладають у нерухомість мільйонні кошти, більше від інших зацікавлені у надійному збереженні та ефективному використанні свого майна. Нині ж, як відомо, діє мораторій на передачу у приватну власність пам’яток архітектури.

На думку фахівців, стримує інвесторів і земельне питання. Відповідно до чинного законодавства, землю на території історичної частини міста передавати у приватні руки не дозволяється, хіба що брати в оренду. Але й це право для інвесторів надзвичайно ускладнене — вирішення питання оренди може тягнутися роками.

Коментарі

Денис Шмигаль, директор з комерції та економіки ВАТ «Комфорт-Інвест»:

— З погляду девелопменту Львів — унікальне місто, тому що його стара частина віднесена до всесвітньої спадщини ЮНЕСКО. Багато компаній це добре розуміють. То є надзвичайно перспективний напрям бізнесу. Будинки в центрі Львова є дуже вигідним вкладенням. Водночас це один зі шляхів відновлення пам’яток архітектури. Процес уже розпочався. Зокрема на площі Ринок уже сьогодні багато будинків купують за величенні кошти як вітчизняні, так і закордонні девелопери. Цікавляться цією нерухомістю італійці й німці, котрі купують окремі квартири й навіть цілі поверхи.

Володимир Швець, директор інституту «Укрзахідпроектреставрація»:

— Найбільшою проблемою в процесі інвестування у відновлення історичних споруд є не відсутність коштів, а неврегульованість правової бази, зокрема невизначеність майнового статусу. Нині майже всі споруди перебувають у державній чи комунальній власності, тоді як чимало приміщень в них — у приватній власності. Це відчутно стримує процес їх реставрації. Адже коли будинок має кілька власників, дуже важко домовлятися про проведення якихось робіт у будинку. Коли маєш справу з одним власником, то будь-які справи вирішувати набагато легше, а рівень інвестицій значно вище. Бо, якщо власник має великий об’єкт, він не стане економити на 10 тис. грн., потрібних для виконання досліджень.

На мій погляд, оголошення мораторію на приватизацію архітектурних пам’яток є непродуманим кроком з боку держави. Набагато актуальнішим було б створення й зміцнення пам’ятко-охоронної системи, створення розгалуженої служби у регіонах, надання їй серйозних повноважень, фінансування наукових та археологічних досліджень з тим, щоб усе це могло працювати разом з інвесторами.