Плюс 100 доларів за оренду квартири

Усього лише трохи більше ніж за рік оренда двокімнатної столичної квартири поблизу метро подорожчала в середньому на 100 дол. США. Точніше, на еквівалент цієї суми. Адже столичний ринок оренди ще з часів передостанньої фінансово-економічної кризи працює в гривні, за винятком ексклюзивних варіантів, призначених для багатих іноземців або дуже заможних співвітчизників.

Плюс 50%

Для прикладу візьмемо однокімнатні й двокімнатні чешки в пішій доступності від станції метро Лівобережна. Ще навесні-влітку 2015 р. "однушку" в "радянському" стані без проблем можна було орендувати за 3,3-3,5 тис. грн/місяць. "Двушку" в аналогічному стані пропонували за 4,5-5 тис. грн максимум. Тепер за однокімнатну в цьому районі просять 5,5-6 тис. грн/місяць, а бюджет за досить скромні двокімнатні апартаменти починається з 7 тис. грн.

"Нерадянські" квартири - це завжди окремий сегмент ринку нерухомості. Не розглядатимемо варіанти в новобудовах біля метро, бо ціна на них дуже часто залежить лише від лету фантазії хазяїна. Просто порівняємо ціну на оренду двокімнатної квартири в старому фонді, але з охайним під'їздом, сучасними вікнами/дверима, хорошою імпортною плиткою в санвузлі й на кухні, непотертим ламінатом, дорогою німецькою технікою (плитою, холодильником, пральною машиною), відносно недорогими китайськими "кондюками", новенькою стильною кухонькою, іноді навіть з кам'яною мийкою, і простими, але сучасними (не родом з 1990-х) меблями в обов'язково окремих кімнатах.

Ціна такої квартири завжди була трохи вищою за звичайну "масовку" просто тому, що багато потенційних орендарів готові заощаджувати, але після роботи приходити в сучасну стильну квартиру.

В 2015 р. таку "двушку" біля тієї ж таки Лівобережної можна було винайняти за 6-6,5 тис. грн., переплативши всього лише 1,5 тис. грн від усередненої ціни оренди по району.

До кінця 2016-го достойні двокімнатні "апартаменти" в старому фонді на лівому березі піднялися в ціні мінімум до 9 тис. грн (додатково 2 тис. грн до усередненої ринкової ціни в районі), плюс уся комуналка, що включає не тільки лічильники води, газу та електроенергії, а й квартплату. Ну й, зрозуміло, нинішньої осені-зими на ринку оренди Києва дуже нечасті випадки, коли до ціни оренди не плюсується вартість опалення в повному обсязі. Звичайно, чинне законодавство передбачає призначення субсидії навіть для орендарів квартири. І оформити її справді можна (тоді б комуналка так не лякала), та тільки на динамічному "напівлегальному" ринку оренди такими заморочками займаються лише тоді, коли квартиру орендують родичі або хороші знайомі впродовж багатьох років.

Отже, можна стверджувати, що гривнева ціна оренди двокімнатної київської квартири за цей час зросла приблизно на 50%.

На що зважають орендодавці

Не дуже доглянуту квартиру у віддаленому від метро будинку з під'їздом із розписами графіті "художників-початківців", у якому шприци під сходами - звична картина, здадуть "дешево" практично кожному охочому, та ще й з хорошим торгом. Тільки б простою в орендній платі не було.

А от при здаванні пристойного житла досить часті випадки не тільки фейс-контролю потенційних орендарів з боку орендодавців, а й категоричного стоп-листа для деяких категорій охочих винайняти житло.

Порівняно статусну квартиру, нехай навіть у старому фонді, не завжди здадуть і сумнівним іноземцям, які іноді просто знищують меблі (здебільшого кухні).

Уже традиційна проблема знайти житло для переселенців (особливо з реєстрацією "за лінією"), тому реєстрація - мало не найперше, про що запитають власники квартири.

Більшість хазяїв непоганих квартир часто не раді орендарям зі свійськими тваринами. Адже запевнення в тому, що кішечка мила, а песик добрий на практиці іноді обертаються подряпаними й погризеними одвірками, меблями, особливо диванами, пошкодженим паркетом-ламінатом (від рознесених по квартирі піщинок з наповнювачів лотків) та іншими "радощами". Після такого значну частину надходжень від оренди доведеться витратити на ремонт квартири й заміну меблів, бо інакше ринкова ціна об'єкта дуже впаде і здавати згодом таку квартиру доведеться набагато дешевше.

Особливо ж бажані для хазяїв сім'ї без дітей або з дітьми, в яких орендарі забезпечені порівняно високооплачуваною роботою. Хороша робота - це гарантія платоспроможності, а зареєстрований шлюб - якась стабільність і небажання міняти орендовану квартиру щопівроку. Прив'язка до конкретного дитячого садка або школи неабияк "цементує" взаємовигідні тривалі партнерські відносини орендаря й орендодавця.

10-20 років окупності

Зростання ціни оренди київських квартир тісно пов'язане з економічними реаліями. За будь-якого стану економіки неминуча кореляція між вартістю конкретного об'єкта на ринку нерухомості і ціною його оренди, що в результаті передбачає потенційну окупність квартири. У різні роки потенційна окупність столичних квартир коливалася в середньому від 10 до 20 років.

Для зручності підрахунку експерти в основному враховують усі місяці, незалежно від періодів простою квартири без орендарів. На практиці термін окупності збільшується, оскільки лише особливо вдалі варіанти об'єктів не мають "непродуктивних" місяців, коли квартира "крутиться" на ринку оренди. Та й вартість ремонтів, періодичної заміни меблів, ремонту техніки та інші витрати також впливають на прибутковість і окупність такого бізнесу.

Візьмімо, приміром, уже далекий 2003-й. Ціна 52-метрової "двушки" без ремонту на лівому березі біля метро була приблизно 25-28 тис. дол. Після покупки таке житло можна було з ходу, не ремонтуючи (у тому ж "радянському" стані), здати в оренду невибагливим орендарям за 220-250 дол./місяць, що становило 10 років окупності. Трохи більше платили бізнесмени, які укладали довгострокові договори з власниками для подальшого подобового здавання в оренду. Причому далеко не завжди власник здогадувався, що його квартиру винайняли саме з цією метою.

Купувати нерухомість тоді було дуже вигідно.

Навесні 2008-го інвестиційна привабливість столичних квартир значно знизилася. "Двушки" без ремонту, з мінімальною, майже спартанською, начинкою розмітали з ринку оренди за 700 дол./місяць за пікової ціни 150-170 тис. дол., що становило до 20 років окупності.

Восени того ж таки 2008-го мильна бульбашка на ринку нерухомості, створена потоком, здавалося б, нескінченних доларів від нерезидентів, а також багаторічною відносною політичною та економічною стабільністю в країні, все-таки лопнула - на ринку запанували загальносвітові тренди.

Ринок нерухомості перейшов на умовні одиниці, а ринок оренди і поготів - на гривневі розрахунки. Вартість квартири від долара все ж таки не відв'язалася, бо хороша квартира в нашій країні була і залишається своєрідною валютою, а от орендувати квартиру за долари, як колись, стало просто нереально, оскільки зарплати й доходи переважної більшості населення прив'язані саме до національної грошової одиниці.

Ринок оренди твердо й остаточно перейшов на гривню.

В 2012-му національна економіка трохи "амортизувала" наслідки загальносвітової фінансово-економічної кризи, і за "двушку" на продаж на лівому березі просили вдвічі менше, ніж у "жирні" роки, - близько 85-90 тис. у.о.

Більше того, багато хазяїв, скориставшись відносно "класним" курсом долара (8 грн/дол.) і доступністю іспанської плитки, чеської сантехніки й німецької побутової техніки, привели свої квартири в нормальний стан і з успіхом здавали їх за докризові 700-750 дол. або за 6 тис. грн. Тобто витрати на ремонт і обстановку дозволили їм вийти на докризову норму прибутку. А окупність квартир повернулася до 10-річної норми.

Під впливом депресії в економіці, деіндустріалізації та трикратної девальвації національної грошової одиниці вартість оренди в гривні усередненої столичної "двушки" біля метро з хорошим ремонтом майже не змінилася. У валютному ж обчисленні 6 тис. грн під впливом ослаблення національної грошової одиниці дуже швидко перетворилися на 250-270 дол. Ринок оренди перебував у шоковому стані. При спробі підвищити ціну оренди квартиранти просто з'їжджали, і власники квартир залишалися ні з чим.

Одночасно просіла й вартість такої квартири до 50-55 тис. дол., що в гривневому обчисленні становило немислимі в спокійні для економіки роки 1,5 млн грн.

Теоретична окупність квартири опинилася біля верхньої позначки в майже 20 років, що не могло тривати довго.

На цей момент 330-350 дол./місяць за "дорогу", але малометражну квартиру на вторинному ринку біля зручної станції метрополітену - це звичайні для системи в середньому 15 років окупності. Тобто строк окупності впав, оскільки ціна за об'єкт на ринку нерухомості залишилася колишньою або підвищилася неістотно, а ціна оренди досить різко "злетіла".

2015-2016 рр. стали роками зростання кризових процесів в економіці, збереження ризиків у залишках фінансової системи, збереження досить високих темпів інфляційних процесів, чергового девальваційного витка гривні і певного, не дуже значного, збільшення у вазі гривневої вартості робочої сили.

На чорному "вокзальному" трудовому ринку Києва будівельники-поденники вже просто не можуть погоджуватися на щоденну оплату 100-200 грн, планка піднялася до 250-350 грн.

Одночасно в останні роки трохи піднялася гривнева середня й мінімальна зарплата. І ринок оренди житла не міг не відреагувати на збільшення гривневої маси в кишенях українців.

З двох кишень

Ринок оренди не може стояти осторонь загальних процесів в економіці.

Інша річ, що не всім підняли зарплату, не у всіх доходи хоча б скорегувалися у бік збільшення, а багатьох просто звільнили. Тому в найважчих економічних умовах у потенційних орендарів було лише кілька варіантів.

Перший: попросити збільшення платні в роботодавця або працевлаштуватися на нове місце роботи.

Другий: понизити особисту планку комфорту і переїхати в меншу квартиру або винайняти квартиру нижчої цінової і, відповідно, якісної планки.

Третій: оплачувати оренду з двох-трьох кишень.На сленгу фахівців ринку нерухомості це означає обставини, коли в одну квартиру вселяються дві і більше сімей або ж "попутників". Адже з двох-трьох зарплат набагато легше оплачувати оренду.

Зимова "консервація"

Традиційно "найвищі" на ринку оренди місяці - серпень і вересень. А жовтень і листопад завжди вважалися відносно спокійним періодом. Проте парадоксально, але ціни на ринку оренди Києва особливо різко злетіли в небеса саме наприкінці осені, коли попит практично врівноважується пропозицією. З 50% річного підвищення на ринку оренди мінімум 20% припадає саме на останні місяці.

Подальшого підвищення орендної плати найближчим часом не передбачається. По-перше, не сезон. А по-друге, фінансово-економічний стан країни залишається надзвичайно важким. Тому ринок оренди протягом як мінімум найближчих місяців законсервується на досягнутій ціновій планці.