Мінімум узгоджень

Прогресивний і революційний - саме так називають Закон «Про регулювання містобудівної діяльності» його творці, запевняючи, що мінімізована кількість узгоджувальних процедур та дозволів на будівництво перешкоджатиме корупційним методам їх отримання, а пріоритетними напрямами будуть імпортозаміщення будівельних матеріалів та стимулювання інвесторів. А отже, будівництво розвиватиметься і ціни на нову нерухомість мають знизитися у найближчих два-три роки.

Сподівання

Недавно прийнятий закон став джерелом суперечностей серед гравців будівельної галузі. Деякі аналітики сподіваються на 10-20-відсоткове зниження цін на житло, споруджене в нових законодавчих умовах. Лояльні ціни та стимулювання розвитку ринку нерухомості прогнозували й представники влади ще перед прийняттям закону. Будівельний бізнес звільниться від виснажливої необхідності витрачатися на хабарі для отримання десятків бюрократичних дозволів: процедуру погодження проектної документації спрощено від етапу проектування до самого запуску об’єктів в експлуатацію. Ймовірне зниження цін на житлові та торгівельні площі сприятиме зниженню цін на товари. Менше контролю - менше корупції: отримати дозволи на виконання робіт можна буде втричі швидше, а напередодні будівництва перевірятимуться лише найбільш складні та небезпечні споруди. Здавалося б, оптимістично…

Крім того, як повідомив на недавній конференції, присвяченій сучасним будівельним матеріалам та проектним рішенням у будівництві, заступник міністра регіонального розвит­ку, будівництва та житлово-комунального господарства України Ігор Соколов, проектна документація з часом стане доступною через Інтернет. Тож інвестори не стоятимуть у чергах під кабінетами, а вестимуть прямий діалог із органами влади. Він наголосив, що документи оформлятиме проектувальник, який разом із архітектором нестиме максимальну відповідальність за об’єкти. За порушення норм будівництва для виконавців проектів передбачено штраф (паралельно, як завжди, йдеться про кримінальну відповідальність порушників). Крім того, архітектори обов’язково повинні бути сертифікованими.

Міністерство пообіцяло створити всі умови для стимулювання інвестицій в українське будівництво, сприяти імпортозаміщенню, а також серйозніше поставитися до питань зонінгу, який розвиватимуть на основі вивчення закордонного досвіду і нових технологій. Щоправда наразі існують лише методичні рекомендації щодо зонінгу, дотримуватися яких ніхто не вимагає.

Застереження і реалії

Поряд із революційним позитивом реформаторів, є й інша - критично налаштована сторона, яка не схвалює багатьох положень закону. Архі­текторів бентежить, що організації з узгодження проектів пов­ною мірою не знають, що їм робити. Як відзначив віце-президент Національної спілки архітекторів України Володимир Гусаков, закон прийнято в поспіху, людьми недостатньо компетентними. Навіть контролю за виконанням умов документації, а також за стійкістю споруд практично не передбачено. Небезпеку для будівельної галузі внаслідок дії закону вбачає і засновник консалтингової групи Анатолій Кармінський, який наголосив, що тепер проекти І-ІІІ категорій складності не підлягають обов’язковій експертизі (ст. 31 закону). Таким чином, забудовники, спрощуючи собі життя, намагатимуться зарахувати свої об’єкти - у тому числі багатоповерхівки та споруди еліт-класу - саме до цих, спрощених категорій. До того ж виключно рекомендаційний характер мають результати розгляду проектів архітектурно-містобудівними радами, і вони (результати) «не можуть вимагатися під час погодження та затвердження проекту будівництва» (ст. 20). На думку А.Кармін­ського, інвестори і девелопери не володіють новим законодавством, а тому зволікають час. Серед переваг він назвав лише скасування окремих листів і дозволів, заборону вносити корективи в генплан. Який, до речі, потребує окремої уваги, бо діє лише формально.

До речі, авторитетні архітектори стверджують, що ген­плану в нас узагалі немає. І якщо інвестор хоче будувати, йому вкрай рідко відмовляють. Об’єкт може не «вписуватися» в загальну архітектуру місцевості, обмежувати простір і посилювати дорожні затори, може зводитися на місці дитячого майданчика чи паркінгу, - на це заплющують очі, бо ж інвестору не кажуть «ні». Не побудувати поблизу метро торгівельний центр для забудовника означає втратити можливість заробітку. Бензозаправки під вікнами, «тротуарні» паркування у два-три ряди, багато­поверхівки, які зі спальних районів невпинно наближаються до центру, - тенденції не лише столичного штибу. «Ніхто містобудівною організацією не займається, - каже творчий керівник архітектурного бюро та екс-головний архітектор Києва Сергій Бабушкін. - Узгод­жу­вати її нікому, та й ні з ким. Громадська думка годинами простоює в заторах. Як із нею радитися?» Не знає цього й законодавець...

Тим часом фахівці ринку нерухомості звітують, що ціна на житло в новобудовах за минулі кілька місяців знизилася в середньому на 5%, що, логічно, не є результатом дії закону. Найбільший попит зараз на дво-трирічні будинки, де в серпні цього року квадратний метр площі коштував близько 1600 дол. за столичними цінами. Нові ж квартири в Києві оцінюються в середньому 1800 дол. за квадрат, в Одесі - 1120. Найбільш динамічно наразі добудовуються комерційні та об’єкти економ-класу - згідно з останніми прогнозами, попит зросте саме на комерційну нерухомість, разом із цінами на оренду. При цьому замороженими лишаються 23% елітних житлових будинків, а споруд економ-класу - близько 13%.

* * *

Економіці України навряд чи буде під силу піднятися без належного функціонування будівництва. Його 14-відсоткове зростання у 2011 р. на тлі 70-відсоткового занепаду напередодні - не надто втішні аргументи, щоб говорити про ознаки повноцінного життя. Діятиме новий закон чи виконуватиметься формально - стане остаточно зрозуміло через рік-два. Оптимістичною тенденцією на сьогодні є зростання експорту будівельних матеріалів і навіть їх перевиробництво, яке прийшло на зміну дефіциту. Отже, обсяги будівництва можуть зрости в рази - на заваді цьому стоїть фінансова проблема будівельного комплексу. Чи вдасться її вирішити з допомогою вдосконаленого законодавства?