Колишні переваги й нинішні ризики

Пересічному покупцеві житла непросто розібратися в усьому різноманітті інвестиційних механізмів і вибрати з них найбільш прийнятний і надійний варіант. Серед існуючих механізмів придбання житла на початковому етапі будівництва дедалі популярнішими стають схеми, які використовують житлово-будівельні кооперативи (ЖБК) як юридичну оболонку побудови інвестиційних відносин між забудовником і приватним інвестором. Є думка, що ця модель відрізняється від інших економічністю і простотою її сприйняття потенційним інвестором. Зокрема, зазначається, що ЖБК показали свою ефективність і надійність іще в радянські часи. Але ринок вніс свої корективи. Як тепер працює механізм ЖБК, і які труднощі можуть спіткати пайовика, що фінансує придбання квартири?

Справді, в умовах жорсткої адміністративно-планової економіки кооперативи були досить ефективним засобом інвестування, але надійність і вкрай низька ризикованість використання громадянами цього інституту забезпечувалася тотальним державним контролем у сфері правовідносин. У реаліях ринкових відносин і відносної ліберальності українського законодавства ЖБК як інвестиційна конструкція вже не може похвалитися колишніми перевагами, а в аспекті простоти й зрозумілості для споживача нічим не поступається "складним і хитромудрим" схемам інвестування через цільові облігації підприємств, фонди фінансування будівництва, інститути спільного інвестування.

Закон "Про інвестиційну діяльність" установлює, що інвестування й фінансування будівництва житлових об'єктів за рахунок недержавних коштів, залучених від фізичних і юридичних осіб, проводиться виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування (інвестиційні фонди), а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств. Не передбачені згаданим законом способи інвестування можуть застосовуватися лише у випадках, установлених законом. Таким чином, законодавець забороняє використовувати будь-які правові моделі інвестування будівництва об'єктів житлового фонду, якщо вони не регламентовані окремим законом. ЖБК можна віднести до одного з альтернативних способів фінансування будівництва, прямо не передбачених Законом про інвестиційну діяльність, але регульованих іншими законами. Правовий статус ЖБК і правовідносини, пов'язані з його функціонуванням, визначаються Цивільним кодексом і Законом "Про кооперацію".

Визначення ЖБК можна знайти у Правилах утримання житлових будинків і прибудинкових територій. Так, ЖБК - юридична особа, утворена фізичними і/або юридичними особами, які добровільно об'єдналися на підставі їхніх майнових внесків для участі в будівництві або реконструкції житлового будинку (будинків) і подальшої його (їх) експлуатації.

Участь у ЖБК відбувається на підставі членства. Членство в ЖБК може бути як повноправним, так і асоційованим. Як повноправний, так і асоційований член ЖБК зобов'язаний зробити грошовий або майновий пай-внесок. На відміну від повноправного члена ЖБК, асоційований не наділений правом вирішального голосу при розв'язанні питань, пов'язаних з діяльністю кооперативу, а має лише дорадчий голос.

Зазвичай інвестори залучаються до складу ЖБК на умовах асоційованого членства. Таким чином, інвестор тільки фінансово бере участь у будівництві житлового будинку ЖБК за допомогою внесеного паю і відсторонений від будь-якого управлінського впливу на діяльність ЖБК і його посадових осіб.

Між ЖБК та інвестором - асоційованим пайовиком укладається договір про пайову участь у кооперативі або договір про пайовий внесок, відповідно до якого пайовик вносить у кооператив пай у грошовій або майновій формі для отримання квартири у власність після введення житлового будинку в експлуатацію. Розмір паю дорівнює сумі інвестицій у придбання квартири.

ЦК передбачає, що будинок, побудований або придбаний ЖБК, є його власністю. Член ЖБК має право володіння й користування, а за умови наявності відповідного дозволу від ЖБК - і розпоряджання квартирою, яку він займає в кооперативному будинку. Важливо, що відповідно до закону про кооперацію член ЖБК стає повноправним власником займаної ним квартири лише в разі її викупу в ЖБК. Таким чином виходить, що член кооперативу, зокрема асоційований, для оформлення отриманої квартири у власність має не тільки внести обов'язковий пай, що фактично є сумою інвестиції в будівництво будинку, а ще й сплатити ЖБК вартість квартири. Звичайно, на практиці викуп замінюється міною майнового паю члена кооперативу на квартиру, тобто ЖБК продає своєму члену житло, а той, своєю чергою, продає кооперативу належний йому пай.

Важливим моментом, на який часто не звертають належної уваги забудовники, що використовують ЖБК як механізм фінансування будівництва, є необхідність згаданого викупу квартири. Доводиться стикатися з договорами участі в ЖБК, умови яких передбачають передачу квартири члену ЖБК без оформлення житла на ЖБК, тобто має місце пряма передача майна від забудовника інвесторові після введення об'єкта будівництва в експлуатацію. При цьому первинним власником житла стає інвестор - член кооперативу, а не ЖБК, як того вимагає цивільне законодавство. За своїм юридичним змістом такі угоди є договорами участі на паях у будівництві й не мають нічого спільного з юридичною сутністю кооперативних відносин. Забудовники під виглядом використання ЖБК намагаються обійти норми Закону "Про інвестиційну діяльність", що забороняють інвестувати й фінансувати будівництво об'єктів житлової забудови з використанням недержавних коштів, залучених від приватних осіб, іншими, ніж установлено законом, способами. Тобто забудовник та інвестор формально укладають одну угоду, але насправді, по суті, мають на увазі зовсім іншу, відмінну за
своїм юридичним змістом від першої. У юриспруденції для позначення згаданих угод використається термін "мнимі угоди". Сама по собі мнима угода не є незаконною, але в разі виникнення спору до неї в судовому розгляді має застосовується законодавство, що регулює відносини, які сторони насправді мали на увазі. Таким чином угода між ЖБК і його членом, що передбачає прямий перехід квартири у власність члена ЖБК, має кваліфікуватися як мнима угода, що передбачає під собою звичайний договір інвестування. Відповідно, до таких угод мають застосовуватися правила Закону про інвестиційну діяльність. З погляду цього закону, такі угоди вважаються забороненими і можуть бути в судовому порядку за позовом зацікавленої особи (наприклад ЖБК) визнані недійсними, що, звичайно, свідчить про потенційний ризик для інвестора, який може втратити об'єкт інвестування. Така договірна конструкція має ще один негативний аспект. З податкового погляду пряма передача пайовикові квартири без проведення викупу вважається безоплатним придбанням майна, бо формально пайовик перерахував ЖБК не вартість квартири, а пай - грошовий внесок у пайовий капітал кооперативу, що дає можливість пайовикові стати членом ЖБК. Але членство в кооперативі само по собі не надає пайовикові права власності на об'єкт інвестування після завершення його будівництва. Тобто з юридичного погляду оплату паю не можна вважати викупом квартири. Таким чином, можна думати, що пайовик придбаває квартиру безплатно. У такому разі повна вартість квартири є доходом, який підлягає оподаткуванню з доходів фізичних осіб, що, звичайно, породжує необґрунтовані додаткові витрати пайовика.

Як ми вже зазначали, пайовик, для того щоб стати власником об'єкта інвестиції - квартири, зобов'язаний придбати її в ЖБК. До викупу членом кооперативу закріпленої за ним квартири її власником, так само як і багатоквартирного будинку, в якому розташована квартира, є ЖБК, що повністю узгоджується з положеннями Закону про кооперацію і ЦК. Повноваження власника від імені ЖБК реалізуються через органи управління кооперативу: загальні збори й правління. Оскільки інвестори, що беруть участь у ЖБК, включаються до складу не повноправних членів кооперативу, а асоційованих, вони відповідно до закону про кооперацію не беруть участі в управлінні справами ЖБК і, отже, не впливають на ухвалення будь-яких рішень, пов'язаних, наприклад, із розпоряджанням майном кооперативу. Збори членів кооперативу, що мають право голосу, можуть без відома й згоди асоційованих членів кооперативу - інвесторів, ухвалити будь-яке рішення стосовно майна, що належить ЖБК, хоча й створеного за рахунок коштів пайовиків, а саме: продати третім особам, передати в іпотеку тощо. Ухвалення компетентним органом кооперативу одного з зазначених рішень не суперечитиме законодавству і може стати неприємним сюрпризом для пайовиків. Немає сумніву, що такі "правомірні" дії ЖБК несуть потенційну загрозу інтересам асоційованих пайовиків, при цьому законодавчих чи договірних механізмів, що дозволяють її нейтралізувати, не існує. Інвесторові-пайовикові залишається лише сподіватися на сумлінність керівників ЖБК.

Ще один неприємний момент, який може спіткати інвесторів, що вступили в ЖБК, - це можливі подвійні продажі квартир. Одночасно зі вступом у ЖБК майбутній член кооперативу укладає з кооперативом договір про внесення паю, який водночас слугує і документом, що закріплює конкретну квартиру за інвестором. Облік "заброньованих" квартир ЖБК веде самостійно, тому інвестор не захищений від появи інших претендентів на придбаний об'єкт інвестування.

ЖБК як самостійна юридична особа, крім пайових внесків, має право залучати кредитні кошти для фінансування спорудження будинку. Це часто буває, коли залучених пайових внесків недостатньо для забезпечення будівництва через кошторисні прорахунки або елементарне розкрадання. Оскільки ЖБК несе відповідальність перед своїми кредиторами всім належним майном, то в разі його неспроможності вчасно повернути суму, наприклад кредиту, банківська установа може звернути стягнення на об'єкт будівництва, споруджений, зокрема, за рахунок пайовиків. У такій ситуації пайовики ризикують втратити з незалежних від них причин зроблені ними інвестиції.

Навіть досить поверховий аналіз ЖБК як юридичного механізму придбання житла показує його складність для сприйняття пересічним інвестором і неабияку ризикованість інвестування у такий проект.