Фінансування будівництва

Актуальну і вкрай важливу для багатьох громадян України тему підняв Василь Худицький у статті «Добудувати недобудову» (DT.UA №32 від 10 вересня 2011 ро­ку). На прикладі стану справ з будівництвом житла у Львові автор дуже чітко визначив різницю в позиціях забудовника, банкіра та довірителя як щодо моделі залучення ресурсів для будівництва в майбутньому, так і щодо можливих механізмів державної допомоги в питанні фінансування незавершеного будівництва.

У статті наведено дані Мінрегіонрозвитку та житлово-комунального господарства України, згідно з якими на цей час у стадії незавершеного будівництва перебувають чотири тисячі будинків площею понад 17 млн. кв. метрів. Для неспеціаліста ці цифри мало що скажуть, зазвичай більшість із нас про це не замислюється.

Щоб наочніше можна було уявити собі, про які обсяги будівництва (недобудів) ідеться, наведу кілька порівняльних цифр.

Так, за даними Державного комітету статистики, за 10 років (2000-2010 рр.) у Києві введено в експлуатацію 12,2 млн. кв. метрів житла. В 2010-му в Україні загалом введено 9,3 млн. кв. метрів, з яких 46,7%, або 4,3 млн. кв. метрів, - це житло, побудоване без дозвільної документації. Його введення в експлуатацію уможливилося завдяки тимчасовому порядку, який, до речі, Кабмін уже скасував. Якщо до цього додати, що в стадії недобудованого житла значиться близько 200 тис. квартир, у яких могли б уже проживати 600-700 тис. громадян України, то, напевно, кожному з нас тепер більш зрозумілий рівень незавершеного будівництва в Україні та актуальність цієї проблеми для суспільства.

Ось чому це дуже важливе питання вимагає активного втручання та участі держави. Саме тому з її боку робляться спроби вирішити цю проблему, щоправда, дуже несміливі. Важко погодитися, що участь держави активна й повноцінна, якщо за вісім місяців поточного року через Державну іпотечну установу профінансовано всього 341 млн. грн. для добудовування 17 будинків із 4000 недобудованих в Україні, що становить 0,425% від потреби!

Очевидно, що не все так просто з вибором моделі фінансування, умовами, строками та обсягами, у тому числі в розрізі регіонів. Зрозуміло, що для визначення порядку та суми фінансування для кожного об’єкта мають бути свої умови. Саме тому пропонується залишити це питання на розгляд фахівцям профільного міністерства та банкірам.

Водночас, вважаю, доречно розглянути механізм фінансування будівництва житла на майбутнє, оскільки цілком поділяю думку автора названої вище статті і тих, хто взяв участь у її обговоренні, що фінансування будівництва житла через фонди фінансування будівництва (ФФБ) застаріло.

Водночас не можу погодитися з пропозиціями окремих представників банків, що слід повернутися до раніше використовуваного механізму фінансування будівництва через інвестиційні контракти, договори спільного інвестування або цільові цінні папери (ЦП). Всі зазначені інструменти передбачають фінансування будівництва майбутніми власниками житла, і дуже часто є можливими тільки за умови іпотеки і знову ж таки під найвищі відсоткові ставки в Європі.

Чи справді цей шлях оптимальний для вирішення житлової проблеми в країні? Чи саме ці механізми фінансування будівництва найбільш безпечні для приватних інвесторів, які віддають свої кревні або позикові кошти й фактично стають не захищеними державою при виконанні кимось узятих зобов’язань з будівництва житла?

Питання не риторичні, тим більше що в усіх регіонах без винятку є свої еліта-центри, є тисячі ошуканих громадян, тисячі зруйнованих надій і трагедій, безліч тих, хто не повернув кредити і живе на межі людських можливостей…

Виникає низка логічних запитань, відповіді на які допоможуть розібратися з тим, що робити і який механізм фінансування використовувати надалі:

1. Скільки приватних інвесторів (довірителів) або власників цільових облігацій залишилися ошуканими в Україні?

2. Скільки таких громадян отримали житло не тієї якості, з порушенням термінів і з додатковими витратами?

3. Скільком інвесторам житло передано в не придатному для проживання вигляді, з недоробками, підміною використовуваних матеріалів і застосуванням несертифікованих матеріалів?

4. Хто повинен відповідати за введення в експлуатацію житла з порушенням БНіП, яке фактично є незавершеним будівництвом, інакше кажучи, - за приписки обсягів будівництва? Нічим іншим пояснити заселення власниками таких квартир через 6-12 місяців після їх введення в експлуатацію просто неможливо.

Напевно, це неприємні запитання, однак не відповівши на них чесно, суспільству буде складно прийняти новий механізм фінансування, а він повинен захищати інтереси передусім громадян, які за свої кревні намагаються поліпшити житлові умови.

Продумуючи новий механізм фінансування, необхідно виключити можливість отримання дозволу на будь-яке будівництво фірмами-одноденками, фірмами-забудовниками з непідтвердженою платоспроможністю (власними чи позиковими коштами).

Слід посилити контролюючу роботу регулятора будівництва в особі профільного міністерства та його структур на місцях, виконавчих органів місцевого самоврядування та уповноважених МВС.

Крім того, потребує поліпшення контролююча робота Державної комісії з цінних паперів і фондового ринку та Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг в Україні, причому контроль має бути постійний, а не епізодичний, особливо в частині цільового використання коштів, отриманих від інвесторів (довірителів).

На мій погляд, будівництво житла в основному має фінансуватися забудовником і продаватися бажаючим виключно в готовому (закінченому) вигляді з документами на право власності.

Багато хто може з цією пропозицією не погодитися, однак з урахуванням світового досвіду, ризиків фінансування будівництва на ранніх стадіях освоєння об’єкта й відсотків за кредитом вартість житла буде навіть нижча.

Стає очевидним, що повинна бути Державна програма будівництва житла не тільки для молодих сімей, а й для людей, які потребують поліпшення житлових умов (як доповнення до програми будівництва соціального житла), яка давала б можливість їм це житло придбати.

З урахуванням повноважень НБУ, визначених Законом України «Про Національний банк України», цілком можливо встановити пільгову вартість ресурсів, які використовуються комерційними банками для іпотечного кредитування, зниження вимог із формування резервів у частині кредитування іпотеки.

Можливо, настав час і за рахунок державного бюджету передбачити покриття різниці відсоткових ставок комерційних банків та облікової ставки НБУ.

Незайвою може бути й спеціалізація одного зі знову націоналізованих банків із фінансування зазначеної програми.

Таким чином, ставка з кредитування значно знизилася б і становила менш як 10% річних, іпотека стала б доступнішою для громадян, а темпи будівництва житла набрали б бажаних обсягів.

Зрозуміло одне: підхід має бути комплексним, міжгалузевим і з державним розмахом, адже йдеться про інтереси громадян країни та розвиток основної галузі, що багато в чому визначає розвиток економічної могутності держави.