Дорого: орендарі муситимуть розривати договори

Примусове підвищення вартості оренди землі призведе до зменшення надходжень до місцевих бюджетів

Вже з початку 2016 р. усі без винятку юридичні та фізичні особи України отримають нові ставки оренди земельних ділянок. Підстави для цього - зміни (підпункт 288.5.1 пункту 288.5 ст. 288) до Податкового кодексу України, внесені 1 квітня 2014 р., про мінімальний розмір річної орендної плати. Відтак, орендна плата (податок) для користувачів земельних ділянок сільськогосподарського призначення та інших категорій земель державної і комунальної власності (в межах населених пунктів) становитиме не менше 3% від нормативної грошової оцінки.

Зміни стосуватимуться: земельних ділянок житлового фонду, стоянок для транспортних засобів громадян, гаражно-будівельних, дачно-будівельних та садівницьких товариств, індивідуальних гаражів та садових і дачних будинків фізичних осіб. Жодних пільг за оренду ділянок законодавством не передбачено.

Зростання у 33 рази!

Як розповіла Олена Герасимчук, президент Федерації асоціацій малого і середнього бізнесу (МСБ), одними з перших "втілювати в життя" новий земельний податок почали в м. Миколаєві. Вже у червні ц.р. державні податкові інспекції, на вимогу органів міської прокуратури, почали нарахувати його жителям річну орендну плату за землю в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Що у 33 рази (!) перевищує розмір, встановлений попередньо укладеними договорами оренди землі.

На 1 квітня 2014 р. у Миколаєві чинні 1400 договорів оренди землі, укладені між міською радою та громадянами, об'єднаннями громадян для обслуговування ними індивідуальних та багатоквартирних житлових будинків, гаражів, садових кооперативів тощо, які є неприбутковими. З різних причин громадяни не можуть мати ці земельні ділянки на правах власності, або ж ділянки не можуть бути передані у власність через обмеження статей 83 та 84 Земельного кодексу. Суму річної орендної плати за цими договорами було встановлено відповідно до норм законодавства, яке діяло на час їх укладення (0,09% або 0,1% нормативної грошової оцінки земельних ділянок).

Наприклад, громадянин, котрий отримав у спадщину будинок на неприватизованій земельній ділянці, тоді, коли він уже скористався правом на безоплатну приватизацію, може отримати земельну ділянку тільки в оренду або придбати її у власність. Не всі громадяни мають можливість оформити договір оренди землі, за яким річну орендну плату встановлено в розмірі 3% нормативної грошової оцінки (мінімальна річна орендна плата становитиме від 2 000 до
10 000 грн.), або викупити земельну ділянку. Зокрема, пенсіонери та громадяни, котрі на правах оренди користуються земельною ділянкою, що перебуває в червоних лініях вулиці.

Третина виручки - Мінфіну

Про те, як зросте вартість оренди, свідчать приклади нижче.

Житель м. Миколаєва до внесення змін до мінімального розміру річної орендної плати за 884 кв. м (для обслуговування індивідуального житлового будинку) щороку сплачував 214 грн, а після внесення змін сума орендної плати становитиме 6 409 грн.

Автогаражний кооператив (об'єднання громадян) до внесення змін за оренду земельної ділянки площею 33681 кв. м сплачував 9 816 грн на рік. Після внесення змін кооперативу доведеться шукати… 327 208 грн.

Як вважає Олег Абрамов, голова Миколаївського міського відділення всеукраїнської громадської організації "Спілка оцінщиків землі", несолодко доведеться й орендарям земель сільськогосподарського призначення. При встановленні мінімальної ставки за ріллю вони змушені будуть платити у 30 разів вищу орендну плату, ніж платили до внесень змін, а за землі багаторічних насаджень перевищення сягне 100 разів. Це навіть більше, ніж платить власник земель. При середній нормативній оцінці ріллі 17650 грн/га орендна плата становитиме 529,5 грн/га, замість колишніх 17,65грн/га. Це підірве економічні показники сільськогосподарського бізнесу. Максимальна орендна плата (12%) нормативної грошової оцінки гектара ріллі становитиме 2107 грн/рік. Це майже третина всієї виручки сільгоспвиробника.

Усвідомлюючи можливе підвищення соціальної напруги серед жителів міста, у липні ц.р. Миколаївська міська рада прийняла рішення:

- №42/48 від 24.07.2014 р. "Про звернення депутатів Миколаївської міської ради до Верховної Ради, Кабінету Міністрів та Мінфіну";

- №47/55 від 19.05.2015 р. "Про звернення депутатів Миколаївської міської ради до Верховної Ради України з питання перегляду мінімального розміру орендної плати за земельні ділянки".

У своїх зверненнях депутати Миколаївської міської ради запропонували парламенту знизити мінімальний розмір орендної плати для користувачів земельних ділянок (у межах населених пунктів), зайнятих під житловим фондом, автостоянками для зберігання особистих транспортних засобів громадян, які використовуються без отримання прибутку, гаражно-будівельними, дачно-будівельними та садівницькими товариствами, індивідуальними гаражами, садовими і дачними будинками фізичних осіб, а також для користувачів земельних ділянок, наданих для потреб сільськогосподарського виробництва, водного та лісового господарства, зайнятих під виробничими, культурно-побутовими, господарськими та іншими будівлями і спорудами, та встановити для них річну суму платежу за оренду землі у трикратному розмірі земельного податку.

На звернення депутатів Миколаївської міської ради від 24.07.2014 р. Міністерство фінансів за дорученням Кабміну листом від 3 вересня 2014 р. №31-11140-06-21/22632 повідомило, що… вважає збільшення мінімального розміру орендної плати до 3% не значним, а, навпаки досить помірним. А ще зазначило, що встановлення розміру орендної плати на рівні 3% було… зумовлене необхідністю створити рівні умови оподаткування для всіх категорій землі.

Таким чином, після внесення змін мінімальний розмір річної орендної плати за землю для суб'єктів господарювання, що одержують дохід від користування землею, та для громадян і юридичних осіб - об'єднань громадян, які є неприбутковими, зрівнявся. І це при тому що жодних пільг зі сплати орендної плати за землю податковим законодавством не передбачено.

Запобігання катастрофі... через катастрофу

На Миколаївщині, як і в багатьох інших областях, останніми роками взялися розвивати тваринництво. Наразі в області створено громадські організації - спілки власників корів, яким передано в користування для сінокосіння та випасання худоби сільськогосподарські угіддя на умовах оренди.

Проте і тут, схоже, законодавці встромили палицю в колеса. Завдяки змінам у податковому законодавстві орендна плата для спілок - власників корів зростає більш ніж удесятеро! Це означає, що їх існування втрачає сенс, що може призвести різкого скорочення поголів'я великої рогатої худоби і, відповідно, до погіршення ситуації на селі. В аналогічному становищі й інші громадські організації, які здійснюють свою діяльність на земельних ділянках сільськогосподарського призначення.

Це означає, що значна частина орендарів буде змушена звернутися до землевласників із проханням розірвати договори оренди землі чи переоформити права оренди на право власності. У разі оформлення права власності на земельні ділянки землекористувачі сплачуватимуть земельний податок. А відтак, загальний розмір річних надходжень до бюджету від користування земельними ділянками зменшиться у 3-100 разів.

Таким чином, унаслідок внесення змін до ст. 288 Податкового кодексу очікується не збільшення, а зменшення надходжень до місцевих бюджетів. Зате зросте рівень безробіття.

Як вважає Олена Герасимчук, новий розмір орендної плати непосильний для громадян, підприємств та установ, які неприбуткові за своїм статусом. Найчастіше, за її словами, земля під приватним будинком (до 10 соток) перебуває у праві власності, ще дві сотки можуть перебувати в оренді. Переважно ці сотки розміщуються між будинками - у вигляді смужок. Якщо зросте податок на ці смужки, мешканці розірвуть договір оренди. Як наслідок, ці земельні ділянки "гулятимуть". Адже їх ніхто не зможе ані викупити, ані орендувати. Держава лише втратить.

Місцеві депутати проти

Перше, що доведеться зробити депутатам місцевих рад нового складу, - визначати вартість оренди земельних ділянок. Здавалося б, у них є можливість встановити для своїх виборців помірну ціну землі. Проте лише до нижнього рівня - не нижче 3% від нормативно-грошової оцінки. Про це подбали депутати Верховної Ради ще в березні-квітні 2014 р.

Законодавець визначив нижню граничну межу річної суми орендного платежу за земельні ділянки, незалежно від того, чи збігається його розмір із визначеним у договорі.

У постанові колегія суддів Судової палати в адміністративних справах Верховного суду України дійшла висновку, що з набранням чинності ПК річний розмір орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, який підлягає перерахуванню до бюджету, має відповідати вимогам підпункту 288.5.1 пункту 288.5 ст. 288 ПК і є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати. При цьому, виходячи із принципу пріоритетності норм ПК над нормами інших актів у разі їх суперечності, який закріплений у п. 5.2 ст. 5 ПК, до моменту внесення до такого договору відповідних змін розмір орендної плати у будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлений підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 ст. 288 ПКУ. Тобто 3% від нормативної грошової оцінки.

Повернути попередню редакцію закону

Як вважає президент Федерації асоціацій МСБ Олена Герасимчук, аби виправити ситуацію, Верховна Рада ще нинішнього року мусить внести відповідні зміни до Податкового кодексу. Відповідне звернення до парламенту від імені Федерації асоціацій малого і середнього бізнесу недавно передане голові Комітету ВР з питань податкової та митної політики Н.Южаніній.

На думку О. Герасимчук, кожна людина повинна платити за земельні ділянки реальну ціну. Проте це можливо лише за однієї умови: якщо в державі немає економічної кризи, а жителі - забезпечені роботою. Говорити про якусь справедливу плату за землю, коли люди не можуть оплатити комунальні витрати, купити їжу, цинічно. Тому держава повинна підтримати користувачів земельних ділянок.

Відтак, доцільно скасувати нижню граничну межу річної суми платежу з орендної плати за землю, встановлену Податковим кодексом, і надати можливість органам місцевого самоврядування визначати її самостійно, як земельний податок. Виходячи з вищезазначеного, підприємці просять парламент вивчити цю ситуацію та ініціювати внесення змін до ПК. На їхню думку, найкраще повернути попередню редакцію, а ще справедливіше - встановити 1,2% або 1,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відповідатиме п. 4.1.8 Податкового кодексу.

Для багатьох громадян України пільги, компенсації і гарантії, право на надання яких передбачене чинним законодавством (ст. 276.1. ПК), є додатковим до основних джерелом існування, необхідною складовою конституційного права на забезпечення достатнього життєвого рівня. Звуження змісту та обсягу цього права через прийняття нових законів або внесення змін до чинних законів ст. 22 Конституції України не допускається (рішення Конституційного суду України від 06.07.1999 р. №8-рп/99, від 20.03.2002р. №5-рп/2002, від 17.03.2004 р. №7-рп/2004, від 01.12.2004 р. №20-рп/2004). Тому розгляд комплексу проблем, які стосуються змін у рівні та умовах соціального забезпечення різних категорій громадян, має здійснюватися з урахуванням позиції Конституційного суду України з цих питань.