Дохідний дім. Оренда житла вумовах вимушеної міграції населення

Нинішнього року я вперше в житті зіштовхнулася з наймом житла, що називається, у глобальних масштабах, - сама переїхала в найняту квартиру і допомагала поселитися у Львові вимушеним переселенцям із Криму. Доти я думала, що знаю все про оренду житла на тривалий період, і вважала аксіомою тезу, що краще виплачувати кредит за свою квартиру, ніж орендувати чужу. Однак реальність виявилася не такою однозначною й простою.

На перший погляд, ринок оренди житла видається цивілізованим і врегульованим. Наявні попит і пропозиція вільного житла, під впливом яких встановлюється ціна оренди. Сформувався такий-сякий інститут посередництва у формі як спеціалізованих юридично оформлених компаній - агентств нерухомості, так і незалежних агентів. Правовідносини між власником житла та орендарем регулюються нормами Цивільного кодексу й оформляються договором. Однак існує кілька "але".

Хто сьогодні є власником житла, що здається в оренду (найм) на тривалий період? Здебільшого це люди випадкові, які за тих чи інших обставин отримали вільні квадратні метри. Комусь дісталася квартира у спадок, хтось виїхав на заробітки, хтось купив житло дітям, а поки вони ростуть - здає. Буває й таке - своя квартира малувата для сім'ї, тож її здають, а живуть у найманій більшій. Однак досить мало тих, для кого здавання квартири в оренду - власний бізнес. Я не кажу про подобову оренду, яка становить альтернативу дорогим готелям, особливо в туристичних містах.

"А що тут такого?" - спитаєте ви. Значить - ніколи не переїжджали з купою дітей та майна, нагромадженого за роки життя. Уявіть собі: ви шукаєте квартиру тільки в певному районі, бо прив'язані до школи, садочка, лікарні чи роботи; вам треба не менше, ніж стільки-то кімнат, стільки-то квадратних метрів, у вас є власні меблі - або ж, навпаки, їх немає, і потрібна умебльована квартира з усією необхідною технікою. Як узгодити ваші потреби й інтереси власника, що просто надає вам своє тимчасово вільне житло? Де, наприклад, поставити триповерхове ліжко для дітей, якщо кімнати умебльовані зовсім не для потреб трьох підлітків, і як облаштувати їм робоче місце, якщо власник свої меблі вивозити не має наміру? Або кімната нестандартної форми, і ви самі замовили для неї меблі, які більше нікуди не підійдуть. Що робити з ними потім? Ви їх подаруєте власнику? Чи можна просвердлити дірку в стіні й повісити поличку? Звісно, багато що можна прописати в угоді й визначити наперед. Але повірте: квартиру, яка б задовольняла більшість ваших запитів, ви шукатимете досить довго.

Нарешті ви знайшли омріяне, місяць перевозили свої пожитки, відмивали, доумебльовували квартиру, облаштовуючи її під свої потреби, ще місяць розкладали й розпихали речі. Отже, залишається тільки 9 місяців спокійного життя з тих 11, на які стандартно укладається договір (11, бо один місяць дається власнику і вам, якщо договір буде розірвано, тож теоретично ви проживете рік). І жодної гарантії, що власник продовжить з вами угоду, немає. Більше того, власник може сказати, що в нього форс-мажор: приїхала, наприклад, любима тітонька з села, не має де жити, отже вам треба виселитися.

І тоді все спочатку - за місяць знайти потрібну квартиру, привести її до зручного для вас стану, скласти-розкласти речі… "кругообіг" переїздів у природі. А ще потрібно сплатити посередникові комісійні у розмірі місячної вартості оренди. Саме тому українці прагнуть мати своє, а не орендоване, житло, часто не таке, про яке мріялося, але - власне; їздять на заробітки, залазять у кабальні умови вітчизняної іпотеки…

Тепер про договір. Він у посередників стандартний, містить стандартні права та обов'язки, прописані в Цивільному кодексі. Вимоги нотаріально засвідчувати такий договір у законодавстві не прописані. Чи зможете ви захистити свої інтереси, маючи на руках такий документ? Можливо, й зможете, якщо добряче витратитеся, враховуючи особливості нашої судової системи та виконавчої служби. Але від того, що описано в попередньому абзаці, договір не застрахує. Та й для власника житла він не є гарантією від недобросовісності орендарів - несплати рахунків чи оренди, пошкодження майна тощо. Більше того, коли взяти до уваги, що власники свій дохід від здачі житла зазвичай не декларують, податків не платять, - то й через суд свої права захищати, швидше за все, не будуть, чим і користуються не надто порядні люди. Тому і договір, і регулювання відносин між власником та орендарем приватного житла, схожі, образно кажучи, на дешевий замок на благеньких дверях, - можуть захистити тільки від порядних людей.

У цивілізованих країнах жити в орендованому житлі не є ознакою поганого фінансового стану. За різними даними, від 30 до 60% європейців і американців винаймають житло. Причини цього різні, але не пов'язані з матеріальними статками безпосередньо. Навіть знаменитості не гребують жити в орендованих віллах десь у Беверлі-Гіллз. Основним аргументом на користь оренди є мобільність. Адже в сучасному світі боротьба ведеться не за території, а за людину. Скажімо, в Америці міграція - звичне явище. Штати конкурують між собою, пропонуючи для найбільш цінних працівників кращі умови. У Старому Світі тісніше. Тут можуть добиратися до місця праці й за сотні кілометрів щоденно. І все ж студенти, молодь, працівники творчих професій мігрують по всій Європі, та й старші люди, вийшовши на пенсію, змінюють урбанізований пейзаж на щось більш спокійне в іншому куточку країни. Зрозуміло, що орендоване житло легше залишити, ніж власне, адже купівля-продаж - процес тривалий і недешевий.

Які ж переваги орендованого житла у "них"? Орендар поселяється у відремонтоване й умебльоване житло, власник якого не скаже виїжджати, бо "приїхала тітка…". Його не цікавлять побутові проблеми на кшталт поламаного крану чи протікання бачка: ремонт - це обов'язок власника. Права як власника, так орендаря захищені законом і добре відрегульовані, - ніхто не втече не заплативши й не "попаде на гроші" за старий холодильник, який "раптом" поламався на
35 році служби. Розвиваються паралельно і супутні ринки - перевезень, сервісу, продажу меблів та техніки.

Але такий цивілізований підхід можливий за наявності інфраструктури - дохідних будинків та відповідного законодавства. Як написано у Вікіпедії, дохідним домом називали багатоквартирний будинок, спеціально призначений для здачі квартир в оренду. Батьківщиною дохідних домів, у їх сучасному розумінні, вважають Великобританію та країни Західної Європи. Тут у XIX ст. навіть сформувався особливий тип архітектури - будинки займали всю ділянку, а незабудованим залишався лише невеликий двір-колодязь. Однорідні за плануванням квартири розміщувалися навколо сходових майданчиків чи галерей. Пізніше власники стали оздоблювати вуличні фасади таких будинків архітектурними елементами. Скажімо, в Україні дохідним домом був відомий нам усім "Будинок з химерами". Втім, якщо у світі дохідні доми стали у
XX ст. основним типом житла для містян багатьох країн, то в Україні вони залишаються хіба історією.

Основною причиною відсутності дохідних домів у нашій державі експерти вважають те, що вони потребують значних за обсягом інвестицій, повільно окупаються і мають меншу, порівняно з комерційною нерухомістю, дохідність. Будівельні компанії зацікавлені у швидшому продажі квартир (короткі гроші) і не готові інвестувати на тривалий термін. Адже можливий термін окупності, за оцінками вітчизняних та іноземних фахівців, становитиме від 6 років (елітні проекти) до 12 або навіть, 20 років.

Водночас, дохідні доми, на мій погляд, - не просто ще одна незаповнена ринкова ніша, це - соціальна необхідність. Анексія Криму, воєнні дії на сході України запустили процес вимушеної міграції населення, який, на жаль, найближчим часом не вщухне, а, навпаки, ризикує набрати загрозливих обсягів. У великі міста приїжджають люди не те що без стартового капіталу, а часто - без найнеобхіднішого для життя. Всім їм потрібні житло і робота, проте ні державні органи, ні волонтерські служби з благодійними організаціями вкупі допомогти не можуть, оскільки вільних приміщень, придатних для життя, просто немає.