Диявол закріпачення — в деталях дерегуляції

ВІДНИНІ РОЗІРВАТИ ДОГОВІР ОРЕНДИ ЗЕМЛІ МОЖНА НЕ РАНІШЕ, НІЖ ЧЕРЕЗ 7 РОКІВ

2 квітня президент підписав Закон "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляції)". Однак абсолютно дивним чином до закону потрапило положення, яке робить власників земельних паїв кріпаками їхніх орендарів.

Про дерегуляцію говорили давно і багато. Її чекають тільки від нової влади вже рік (а ще чекали від старої, проте, як кажуть - ждали, ждали, та й жданики поїли). Чекають не тільки наші співвітчизники - чекає Європа і весь цивілізований світ, дедалі активніше натякаючи українській владі на неприпустимість подальшого зволікання з реформами. І ось - звершилося: 12 лютого парламент прийняв закон під багатообіцяючою назвою, а президент аж 2 квітня його підписав.

Однак читаємо частину 4 ст. 5, - вона доповнює 93-тю статтю Земельного кодексу частиною 10, що гласить: строк оренди землі сільськогосподарського призначення становить не менше 7 років. Хтось може сказати, при чому тут дерегуляція? І де тут дерегуляція взагалі? Це ж чистісінької води обмеження. Мало того - це обмеження може стати дуже шкідливим - як для широких мас сільських мешканців, так і для влади. Уявіть собі, що здавав селянин свій пай в оренду на одних умовах, а тут знайшовся інший орендар, який запропонував кращі. Здоровий глузд передбачає, що селянин розірве попередній договір і укладе новий. А тепер дзуськи: розірвати договір можна не раніше, ніж через
7 років. Орендар знахабнів і знизив орендну плату - терпи 7 років. Навіть якщо багаторічний мораторій на продаж сільськогосподарських земель закінчиться - доки не мине 7 років, свого паю не продаси. А охочих його продати чимало, і такі землевласники здають землю на рік-два в надії на скасування мораторію. Врешті, землю неможливо забрати, щоб господарювати на землі самотужки, - а така ідея в період економічних негараздів спадає на думку дедалі більшій кількості власників паїв. І коли все це дійде до широких селянських мас - щонайпізніше, восени-взимку, коли скінчиться термін дії частини договорів оренди і настане час укладати нові, - тоді незадоволення владою на селі ще більше посилиться.

Зате великим агрокомпаніям дуже зручно. Заманив орендодавця - і він уже, як мінімум, 7 років нікуди від тебе не подінеться. Роби з ним що хочеш: води за ніс з оплатою, пропонуй як оплату те, що зручно тобі, а не орендодавцю, - все одно, щонайменше,
7 років він твій, ні до конкурента, ні до малого фермера не перейде. А за цей час можна ще щось пролобіювати. Наприклад, першочергове право на викуп орендованої землі. Чи принаймні можливість використання довгострокових прав оренди на землю як заставу для кредиту.

Крім того, довготермінова оренда значно полегшує планування бізнесу. Ну й, звісно, забезпечує стабільність для агрохолдингів. Стабільність зазвичай сприяє залученню інвестицій, наприклад у зрошення земель, у дорогу техніку, сховища та елеватори. Хоча стабільність оренди землі на тлі нестабільності в державі, нестабільності курсу національної валюти - слабка втіха.

То як взагалі таке могло потрапити до закону, левова частка положень якого справді спрощує умови ведення бізнесу в тій чи іншій галузі? Це спробував пояснити заступник завідувача відділу проблем аграрного та земельного права Інституту держави і права НАНУ, доктор юридичних наук Павло Кулинич: "Встановлення мінімального терміну оренди сільськогосподарських земель давно лобіювався: вносилися законопроекти, які встановлювали мінімум на рівні то 7, то 9, то 10, то навіть 14 років. І жодного разу не знаходили підтримки". Тож, мабуть, цього разу лобісти цинічно заклали цю норму в закон про дерегуляцію бізнесу в надії, що депутати, котрих підганяють із процесом дерегуляції і зсередини країни, і з-за кордону, поспіхом його ратифікують, не вчитуючись у деталі. А, може, і в надії на те, що ставити підпис під законом буде людина, чия родина теж має значні інтереси в агробізнесі.

Представники фермерства вважають, що лобісти великого агробізнесу поспішали ще й через законопроект про сімейні ферми: прогнозується, що цей стимул до розвитку малого фермерства спонукає кількасот тисяч власників забрати свої паї з оренди.

Лобісти встановлення тривалого мінімального терміну оренди сільськогосподарських земель виправдовуються необхідністю забезпечити стабільність умов роботи для інвесторів у сільське господарство та турботою про родючість грунтів. Адже закон щодо дерегуляції скасовує обов'язковість дотримання сівозміни. А норма про 7-річний мінімальний термін оренди покликана замінити норму, що скасовується, продовживши таким чином стимул для орендарів зберігати сівозміни.

Про перенасиченість сільськогосподарських угідь високоприбутковим соняшником, що його радянські підручники рекомендували сіяти на одному місці не частіше одного разу на 8 років, написано багато. Як і про деградацію українських чорноземів упродовж останніх 20 років. До цього ризикну додати лише те, що деякі фахівці головною причиною деградації грунтів в Україні називають різке зниження обсягів внесення органіки через зменшення поголів'я худоби, а не порушення сівозмін.

Повернутися до контролю сівозмін задля збереження родючості грунтів почали закликати вже незабаром після паювання земель КСП, але за режиму Януковича його таки запровадили. Як і все, що тоді запроваджувалося, - у потворній, перекрученій формі. Фактично, контроль за сівозмінами став ширмою для нового виду поборів: він передбачав обов'язкове виготовлення проекту землеустрою сівозмін, що коштувало, за словами фермерів, до 10 доларів на гектар. Не виготовив - штраф 100 грн/га. Якщо в тебе 500 га - відповідно, мусиш заплатити 50 тис. грн. На практиці під загрозою такого штрафу просто домовлялися з контролерами (сільгоспінспекція, екологічна інспекція) за меншу суму. Бо працювати відповідно до чинної на той час нормативної бази було неможливо, зокрема тому, що плани сівозмін виконували за старими, ще радянськими, розробками, які не враховували ні сучасного європейського досвіду, ні спеціалізації конкретного господарства. "У мене під картоплею й овочами - не одна сотня гектарів, при загальному земельному банку господарства 15 тис. га, - розповідає один знайомий аграрій із Черкащини. - А мені, кандидатові наук, вчорашній трієчник із сільгоспінспекції розповідає, що такі площі під овочами сівозміною не передбачені. І показує як аргумент старі радянські схеми, де в кожному колгоспі передбачалося під овочами всього по 5 -10 га". Та ще й після кожної зміни площі (наприклад, коли забирав свій пай хоча б один із тисяч орендодавців) треба було виконувати новий проект.

Одразу після Революції Гідності новий міністр агрополітики пообіцяв, що відомство більше не наполягатиме на дотриманні нормативної бази в питанні обов'язковості проектів сівозмін. І справді, аграріїв більше цим не доймали. А тепер вирішили вилучити цю норму зовсім. І одночасно, ніби спохватившись, впровадили норму про мінімальний термін оренди.

У теорії, тривала оренда справді мала б спонукати орендарів до більш бережливого ставлення до землі. Але жодних гарантій запровадження сівозміни чи взагалі підтримання орендарем родючості грунту немає. Зате є маса незручностей для власників паїв. І велика спокуса для них-таки домовлятися про оренду на короткий термін неформально - з якимсь місцевим фермером чи засновником сільгосппідприємства, якого вони добре знають і вірять на слово, тим самим переводячи процес оренди землі в тінь.

Побачивши, які заходи пропонуються з метою примусити орендаря дбати про родючість грунтів, навіть авторитетні фахівці, такі як Павло Кулинич або керівник юридичної фірми "ОМП" Микола Орлов, вважають, що краще вже повернутися до контролю за сівозмінами. Звісно, не в такій складній і витратній для сільгоспвиробника формі. "Можна, наприклад, дати право сільгоспвиробнику самостійно складати план сівозмін і потім контролювати, як орендар дотримується свого ж плану", - каже П. Кулинич.

А можна взагалі замість сівозмін контролювати, власне, родючість грунту, яка має свої показники. Наприклад, у Німеччині родючість грунту суворо контролюється. В Нідерландах існує суворий контроль за вмістом у грунті шкідників та мікроорганізмів, які спричиняють хвороби рослин. Крім того, існують максимальні нормативи частки орних земель на певній території і мінімальні - частки пасовиськ. І лише такий контроль спонукає фермерів самостійно дотримуватися сівозмін. Бо якщо, наприклад, картопля, повертатиметься на одне й те саме поле частіше, ніж раз на три -чотири роки, то буде перевищення або по шкідниках і хворобах, або по залишках пестицидів. А позаяк ферми в Нідерландах невеликі за площею і спеціалізуються на якійсь одній культурі, то фермери, аби дотримуватися сівозміни, на рік-два обмінюються земельними ділянками. Втім, у деяких країнах ЄС вимоги щодо сівозмін, точніше - щодо періодичності вирощування певних культур на одній ділянці та різноманіття культур на певній площі, все ж таки є. Та й візуальний контроль за тим, які культури вирощуються на полі (неозброєним оком чи з дрона) дешевший, ніж забір аналізів грунту.

Врешті, якщо орендар хоче взяти ділянку на тривалий термін, ніщо не перешкоджає йому відповідним чином мотивувати власників паїв - наприклад, більше платити. Або передбачити в договорі якісь неустойки у разі дочасного розірвання його орендодавцем.

Відтак, норму про встановлення мінімального терміну оренди критикують багато фахівців. Зокрема, нардеп від БПП Леонід Козаченко, хоча й сам колись володів великим бізнесом у аграрній сфері. Правда, він переконує зберегти цю норму для зрошуваних земель, оскільки зрошення потребує таких інвестицій, термін окупності яких досягає 10 років.

Однак поїзд поїхав: закон підписаний, бо країна чекала дерегуляції. Тож тепер парламентарії мусять, за давньою й порочною традицією, розробляти зміни до щойно прийнятого закону. Встигнути треба в найближчі місяці. Інакше великі агрокомпанії не упустять можливості закріпити за собою своїх орендодавців.

І мінімальний термін оренди - не єдиний "диявол", що сховався в законі про дерегуляцію. Дуже сумнівною видається норма про виплату орендної плати тільки грішми. Особливо тепер, коли гроші знецінюються впродовж року втричі, а кілограм пшениці залишається кілограмом пшениці. До речі, навіть у стабільній Польщі номінал вартості оренди сільськогосподарських земель встановлюється саме в кілограмах пшениці. А в Україні у 20% договорів навіть можливість індексації орендної плати не прописана. Не варто й розказувати, наскільки вигідно орендарям оцінити вартість оренди в енну кількість гривень і зафіксувати її на 10 років.

Отже, село очікує від депутатів негайного внесення змін, які б виправили недоречності такого доречного на загал закону.