Американська нерухомість: бульці винесено вирок

Рекордний п’ятирічний період двозначного відсоткового зростання цін на житло в Америці, який лихоманив ринок і будоражив аналітиків, залишився позаду. І цей вирок, на відміну від сотень тисяч аналогічних, оскарженню не підлягає, бо зроблений найавторитетнішим економістом не тільки в США, а й усього світу — Аланом Грінспеном. Колишній глава Федеральної резервної системи, який 18 із половиною років міцно тримав штурвал американської економіки і прокладав шлях економіці глобальній, ось уже п’ятий місяць перебуває у статусі приватної особи. І свій перший коментар у цьому ранзі він зронив зовсім недавно, на урочистому обіді Асоціації учасників ринку облігацій. Можна було не сумніватися, що його не залишили без уваги ні самі члени асоціації, ні журналісти...

Здавалося б, формальних підстав для такого висновку не так уже й багато — навіть шістнадцяте послідовне підвищення відсоткової ставки особливо не вплинуло на інфляційні очікування. Хоча починалося воно саме з метою охолодити ринок нерухомості. При п’яти відсотках базової ставки вартість іпотеки повертається на рівень 6—7, а то й 8% (проти 2—3% 2003 року).

Останні офіційні дані, які стосуються ринку нерухомості, свідчать лише про виникнення проблем на первинному ринку нерухомості. Та й то не досить точно. Так, значно почастішали відмови від погоджених угод. Найбільший відсоток скасувань зареєстрований у Вашингтоні — до 25%, що удвічі перевищує торішній показник. А в найбідніших районах розривається кожна третя угода.

Зазвичай, оформляючи угоду, продавці беруть невеликий задаток. Спочатку це була символічна тисяча доларів, потім — 5% від вартості житла, потім, для зниження спекулятивних настроїв, частку задатку підвищили до 7,5—10%. Проте, з урахуванням різкого загострення боротьби за покупця і пов’язаного з цим зниження темпів зростання цін на первинному ринку, покупцям стало вигідно втратити навіть десятивідсотковий задаток і купити аналогічне житло за ще меншу вартість. До того ж багато покупців уже намагаються відсудити свій задаток назад.

Щоправда, з такою ситуацією зіштовхуються далеко не всі американські будівельні компанії. Зокрема найбільша з них — Toll Brothers Inc. — відсоток відмов утримала на рівні 8,5. І за рахунок високого задатку, і за рахунок передоплати ексклюзивного оздоблення (компанія спеціалізується на елітному житлі). Та й ціни на нерухомість у тому ціновому діапазоні, в якому працює ця компанія, знижуватимуться, очевидно, в останню чергу. Її клієнтам немає потреби звертатися в банк по кредити, тож зростання іпотеки їх мало хвилює.

Примітно, що, за даними журналу Forbes, цей прошарок американського суспільства не такий уже й малий. У доповіді Американського бюро перепису населення, опублікованій 2005 року, зазначається, що кількість власників будинків вартістю понад мільйон доларів із 2000 року подвоїлася. Понад те, в анкетах бюро навіть довелося змінити сегментацію житлового сектора й останній рядок у цьому розділі, який там з’явився у 1990-х роках, переробити із «житлоплоща вартістю 500 тисяч доларів і більше» на «житлоплоща вартістю мільйон і більше».

У Каліфорнії, наприклад, у таких будинках мешкає кожен 25-й житель штату. У Коннектикуті, Колумбії, Массачусетсі та Нью-Йорку їх трохи менше — від двох до трьох із половиною відсотків.

Втім, переважну більшість американців питання вартості іпотеки турбує значно сильніше. Тим паче що останніми роками дуже змінилося співвідношення між вартістю оренди і купівлі рівноцінного житла. Так, у 2000 році за будинок із медіанною ціною (тобто ціною, при якій 50% угод оформлюється за нижчою вартістю, а 50 — за вищою) 161400 доларів домовласник виплачував 816 доларів щомісяця. Умови кредиту теж були середніми для того часу — 30-річна іпотека з фіксованою ставкою). Оренда такого будинку коштувала 1344 долари на місяць, тобто майже вдвічі більше, ніж іпотечні виплати. Крім того, вважалося, що гроші, виплачені за оренду, — викинуті на вітер, а гроші, вкладені у власну нерухомість, — стають фундаментом світлого майбутнього.

Тепер ситуація змінилася. Медіанна ціна будинку в Америці у 2005 році становила 412600 доларів. Сума щомісячних виплат сягнула 1720 доларів. А вартість оренди становить лише 1899 доларів, тобто всього на 10% більше за щомісячну виплату. На думку Майкла Шклярца, експерта компанії Fidelity National, основною рушійною силою, яка примушувала простих американців вибирати купівлю, а не оренду житла, було бажання зіграти на галопуючому зростанні цін. Тепер же цього стимулу не буде (більше того, на первинному ринку вже реєструється зниження цін, правда, при ще більшому зростанні обсягів продажів, але й при істотному зменшенні нових ліцензій).

У найбільшому виграші зараз ті, хто встиг купити будинок на початку цього тисячоліття і вже продав його торік або в нинішньому році. Як, наприклад, 35-річний інженер, випадок із яким докладно аналізує International Herald Tribune. У 2002 році він купив собі житло за 125 тисяч доларів. Оренда аналогічного помешкання коштувала тоді 1200 доларів. Минулого літа він протягом трьох днів продав будинок за 280 тисяч. Отриманий «навар» вклав у цінні папери з розрахунку на 8% річних, тобто тисячу доларів на місяць. Насправді він отримує навіть більше і без проблем виплачує орендну плату за аналогічне помешкання в сумі дві тисячі доларів.

Інакше кажучи, після обвалу фондових ринків у 2001 році саме старанно надувана Аланом Грінспеном «нерухома» булька стала стабільним джерелом готівки, яка стимулювала споживчу активність і утримала американську економіку від катастрофічного обвалу. Тепер було б непогано забезпечити зворотний рух капіталу. Правда, для цього потрібно володіти не тільки віртуозністю легендарного фінансового чарівника, а й його містичною здатністю вселяти віру в слушність своїх дій та передбачень. А також опинятися у потрібний час у потрібному місці. Або робити таким звичайний обід високопоставлених брокерів.