Якщо «зірки» не запалюють у нас, вони загоряються у інших

Процес формування сучасної готельної бази в Києві тільки почався, тому непрогнозований європейський успіх «Диких танців» і подальше за цим проведення 50-го ювілейного конкурсу «Євробачення-2005» захопили київську мерію зненацька. Олександр Омельченко пообіцяв, що до початку конкурсу в Києві збудують 5—6 нових готелів, які відповідатимуть найвищим європейським стандартам.

У рамках підготовки до конкурсу «Євробачення-2005» Київ інвестує в реконструкцію та зміцнення матеріально-технічної бази столичних готелів 60 млн. грн., усього в Києві планують реконструювати близько 60 готелів. Основну кількість гостей — близько 1900 чоловік — планують розмістити в тризіркових готелях «Турист», «Братислава» і «Славутич».

Також до кінця року планується ввести в експлуатацію другу чергу п’ятизіркового готелю «Прем’єр-Палас», а також готелі «Редіссон САС» і «Опера».

До травня 2005 року планують завершити будівництво ще одного п’ятизіркового готелю «Софія», оператором якого виступить мережа «Шератон», а також готельно-офісного комплексу «Лейпциг» і офісно-торгового комплексу «Театральний».

За словами заступника міського голови Михайла Поживанова, всі готелі Києва можуть прийняти близько 15 тис. туристів, а після введення в експлуатацію до 1 травня 2005 року нових об’єктів кількість готельних місць збільшитися на 2,5—3 тис.

Можливо, «Євробачення-2005» допоможе вирішити і долю одного довгобуду, що вже з десяток років псує пейзаж Лівобережжя. Міська влада має намір «втиснути» в «соціалістичну незавершенку» п’ятизірковий готель. Цікаво, що з цього вийде...

Чому не починається готельний бум?

У столиці й у регіонах України будують багато: елітне й недороге житло, заміські котеджі, офісні, торгові та розважальні центри, складські приміщення. А от щодо нових комфортабельних готелів і готельних комплексів українські компанії поки зайняли вичікувальну позицію. Хоча наших можна зрозуміти: окупність «готельних проектів» — 7—15 років залежно від масштабності. За вартості чотирьох-п’ятизіркових готелів у 20 млн. дол. період окупності становить до п’яти років, а за 40—50 млн. дол. — від 10 до 12 років.

У цей час, за даними Держадміністрації туризму України, на індустрію гостинності в нашій країні працюють 1300 готелів різної зірковості (у Києві — більш як 100). Однак порівняно з Росією та країнами Східної Європи сегмент п’ятизіркових готелів у нас — незначний. Хоча за роки незалежності в Києві відкрили першу чергу «Прем’єр-Паласу» по бульвару Т.Шевченка (друга черга в колишньому будинку готелю «Україна» вартістю 30 млн. дол. буде готова до експлуатації восени 2004 року), в Одесі — 19-поверховий готель «Одеса Кемпінскі» біля Морського вокзалу на 158 номерів вартістю 28 млн. дол., у Донецьку — «Донбас Палас» на 129 номерів вартістю 24 млн. дол. і фешенебельний розважально-готельний комплекс «Вікторія» на 38 номерів, у Дніпропетровську «Гранд-готель». 2005 року має завершитися реконструкція готелю «Красний» в Одесі, який планують підтягти до п’яти зірок. Можливо, статус п’ятизіркового може набути і готель «Лондонський» в Одесі, модернізацією якого займається концерн «Оверлайн».

Вже зараз у центрі столиці важко знайти вільні майданчики під будівництво готелів. Території, раніше зарезервовані для цих цілей під силовим тиском згори передані будівельним структурам, що споруджують на них дохідні бізнес-центри (строк окупності інвестицій до трьох років) й елітне житло. Цікаво, що українські інвестори, налагодивши контакти у верхах, легко домагаються передачі так званих київських пустирів у центральній частині міста у своє оперативне розпорядження. Процес «тихого втікання» незайнятих майданчиків «на сторону» зупинити практично неможливо. І Київ залишається беззахисним перед «грошовими монстрами» (передусім сильними регіональними промислово-фінансовими групами), які діють на власний розсуд і, зрозуміло, виходячи з власних фінансових інтересів.

Так, наприклад, на майданчику по вул. Хрещатик, 5, на якому зараз йде демонтаж міністерського будинку, заплановано побудувати офісно-торговий центр. Звісно, майданчик логічніше було б віддати готелю «Дніпро», у якого, за словами його керівництва, вже було узгоджено з інвесторами проект будівництва другої черги сучасного готельного комплексу вартістю 50—60 млн. дол. Але Київрада вирішила передати ділянку ТОВ «Грааль», що виграло інвестиційний конкурс на будівництво офісно-розважального та готельного комплексу. Тепер же, щоб розширити свої готельні «володіння», «Дніпру», мабуть, доведеться «дряпатися» вгору по схилах у бік Жовтневого палацу.

Усього 13% готелів столиці України розташовані в центрі і прилеглих до нього районах («Дніпро», «Хрещатик», «Прем’єр-Палас», «Україна», «Санкт-Петербург», «Козацький», «Київ», «Національний», «Салют», «Русь», «Президент-готель «Київський», «Спорт»), тоді як у Москві їх налічується 39%, у містах Західної Європи, Північної Америки і Південно-Східної Азії — близько 50%. Років так через десять майданчики під спорудження сучасних готельних і розважальних комплексів доведеться шукати далеко за межами центральної частини міста. Уявіть собі, що київська мерія запропонує Hyatt або Sheraton (за Marriot нібито закріплено майданчик у центрі Києва), чиї респектабельні західні клієнти (передусім бізнесмени та фінансисти) воліють поселятися саме в центрі міста, розмістити свої комплекси на Борщагівці, Троєщині та Солом’янці — у районах, не зв’язаних із Хрещатиком навіть лінією метрополітену...

По-друге, закордонні інвестори в зв’язку з проведенням президентських і парламентських виборів можуть «заморозити» свої плани входження на український ринок 2004—06 рр.

Західний інвестор не бажає виходити на готельне поле України без активної присутності там українських компаній. Однак, на думку аналітиків, через три-п’ять років іноземні компанії та міжнародні готельні оператори усе ж запропонують свої послуги з будівництва готелів різної зірковості в найбільших містах і курортних зонах України. За попередніми розрахунками, за умови, що економіка України розвиватиметься стабільно — на рівні 5—7% на рік, фінансові ін’єкції в готельне господарство країни можуть скласти сотні мільйонів доларів.

Прогнози

Фахівців можуть зацікавити розрахунки експертів Radisson SAS. За їхніми даними, найближчим часом Україні знадобляться 40 готелів різної зірковості, із них висококласних — 10—11 (чотири-п’ять — у Києві, чотири — у Криму і два — у Дніпропетровську). Краще, вважають експерти, зосередити зусилля на реконструкції вже побудованих і діючих готелів, підвищенні їхньої зірковості. Тим більше що «тиха модернізація» «Славутича», «Туриста» і «Братислави» на лівому березі Дніпра йде за рахунок коштів, накопичених самими ж готелями. Зростання доходів готельних підприємств зумовило підвищення середньої заповнюваності київських готелів із 47% 2001 року до 60% 2003-го (за цим параметром Київ уже досяг майже європейського рівня). Прискорився процес модернізації номерів — перетворення їх на апартаменти європейського типу. Таким шляхом пішов готель «Братислава», керівництву якого сьогодні доводиться виправляти помилки проектантів радянського періоду, котрі запрограмували малопривабливий об’єкт для подальшого інвестування. До речі, на підвищення заповнюваності київських готелів (як на правому, так і лівому берегах Дніпра) і збільшення їхньої доходності позитивно вплинуло відкриття двох міжнародних виставкових центрів на Броварському проспекті і по вул. Салютній.

Як готель побудувати?

Будівництво починають з підготування майданчика. І зробити це має місцева влада. Жодна іноземна компанія, що поважає себе, не займатиметься підземними комунікаціями. Закордонний інвестор готовий брати участь у проекті в тому разі, якщо українські девелопери домовилися з місцевими банками про виділення їм кредиту під невисокі відсотки для початку будівництва об’єкта, а також поки за ними не зарезервовано виключне право на виконання підрядних робіт.

Перед стартом інвестори (українські та закордонні) повинні домовитися з архітектором або архітектурним бюро про розробку готельного проекту і затвердити його в усіх інстанціях. Із самісінького початку потрібно виключити можливість створення такого проекту, котрий вже в зачатку приречений на невдачу (наприклад, проекти «Хілтона» та «Деу»). Зауважимо, участь українських зодчих у проектуванні готелів обходиться інвесторам дешевше, аніж запрошення закордонних знаменитостей.

Практичний досвід Володимира Горащенка, президента девелоперської компанії Double W, дозволяє вважати запорукою успішної реалізації великого проекту наявність «політичної й економічної парасольки», наданої такими відомими у світі структурами, як Європейський банк реконструкції та розвитку, а також Міжнародна фінансова корпорація (IFC). Варто підкреслити, що закордонні інвестори таку «парасольку» поважають. По приклади далеко ходити не треба. Як відомо, одним з інвесторів проекту, здійснюваного Radisson SAS у Києві, є ЄБРР.

Інтенсивному готельному будівництву сприяє серйозна кампанія із залучення закордонних туристів. Міжнародні готельні мережі постійно проводять маркетингові дослідження на предмет туристичної привабливості Києва. Наприклад, у полі активного вивчення Marriot він перебуває вже кілька років.

За свідченням українських експертів, процес узгодження документації на будівництво готелю в Києві останнім часом спростився. Сама процедура проходження документів уже не настільки бюрократична, як раніше. Наприклад, при будівництві «Прем’єр-Паласу» знадобилося 190 узгоджень. До речі, у Лондоні чи Відні їх потрібно значно більше.

Київські довгобуди

На вул. Володимирській у Києві планували спорудити 10-поверховий Hilton (зараз цей майданчик віддали під спорудження елітного житла). Проект спорудження готелю не мав фінансової підпірки. Закордонним компаніям, банкам й іншим структурам, котрі розраховували на отримання західних кредитів 1997—1998 рр., було відмовлено у виділенні 50—60 млн. дол. Це — один із прикладів того, що інвестори надали київській мерії «дуту інформацію» про власні фінансові можливості і партнерів. Якщо ж казати відверто, то, з погляду проектування, об’єкт був провальним. Навряд чи можна було назвати доцільним рішення розмістити будинок під кутом 45 градусів (виділений майданчик для такого «готельного гіганта» був завузьким). Містобудівна рада Києва погодилася з пропозицією проектантів, однак після провалу проекту чимало людей, причетних до нього, зітхнули з полегшенням...

Аналогічна ситуація мала місце з інвесторами, що зобов’язалися за кілька років реконструювати готель «Театральний» у центрі міста. Грецька компанія «Алона трейдінг (оверсіс) лімітед» узяла зобов’язання завершити реконструкцію «напівфабрикату» на 250 номерів до грудня 2001 року. (До речі, Київська міськадміністрація вклала в об’єкт 4 млн. дол., а решту, за договором, повинні були залучити іноземні фірми). 2002 року договір із греками було анульовано: фірма виявилася нездатною знайти стійкі джерела фінансування. 2003 року на засіданні Київської містобудівної ради було прийнято соломонове рішення: втілити в життя проект архітектурного бюро С.Бабушкіна, тобто створити на базі «Театрального» багатофункціональний офісно-готельно-розважальний центр. З кінця минулого року «Театральний» взяли під свою опіку інвестори з Radisson SAS (приблизна вартість робіт оцінюється в 40—50 млн. дол.). Київська мерія сподівається, що інвестор врахує її побажання, і в реконструйованому об’єкті все ж будуть готельні апартаменти.

Не щастить і колишньому «Лейпцигу», у реконструкцію якого вже вкладено 12 млн. дол. Спочатку передбачалося, що це буде офісно-готельний комплекс (його планували відкрити 2000 р.), а потім — апартаменти для заможних людей. Зараз у будинок із гарним фасадом планують усе ж «утиснути» готель.

У довгобудах значиться і київська «Свята Софія» майже на 300 номерів, спорудження якої дуже помпезно починали ще 1997 року. Інвестори то приходять, то йдуть геть. Нині добудову готелю зібралася інвестувати корпорація «Індустріальний союз Донбасу».

Великі проекти ДТА України

Сьогодні складно розробити єдину програму розвитку готельного господарства для всієї країни, оскільки вона повинна грунтуватися на реальних фінансових можливостях і туристичних потребах кожного міста. Такої точки зору дотримуються в Держтурадміністрації України. За розрахунками експертів відомства, Києву, як повітря, потрібні п’ять-шість готелів середнього класу (дво- і тризіркові), вартість проживання в яких не перевищувала б 30—35 євро на добу. Намічено створити і мережу молодіжних готелів, причому, як вважають у Держтурадміністрації, цільові кошти на їхній розвиток слід передбачити в бюджеті країни. Що стосується комфортабельних готельних комплексів, то кожне місто з населенням понад мільйон чоловік, якщо воно розраховує на значні потоки іноземних гостей, повинне мати хоча б кілька чотиризіркових готелів.

За попередніми оцінками, 80% туристичної інфраструктури, включаючи й готелі, потребують ремонту й переустаткування. У розвиток готельного господарства щороку вкладають кілька сотень мільйонів гривень. Але щоб вивести національне тургосподарство на середній (за європейськими мірками) рівень комфорту та якості обслуговування, потрібні багатомільярдні вливання. Зараз ДТА України разом із зацікавленими сторонами працює над тим, щоб готельна мережа Marriot усе ж «пустила корені» в Києві: це залучить велику кількість американських бізнесменів і туристів, які віддають перевагу лише п’ятизірковим готелям. Ведуться переговори з прибалтійським оператором Rival Hotels про відкриття у нас їхньої готельної мережі. За інформацією туристичного відомства, незабаром у Києві повинні з’явитися два невеличкі елітні готелі на 100—150 номерів. Строки початку та закінчення робіт поки не розголошують. Суми ймовірних інвестицій — 40—45 млн. дол.

ДТА України бореться за будівництво придорожніх готелів і мережі малих готелів (міні-готелів), які могли б забезпечити комфорт і тишу своїм клієнтам. 2004—2005 рр. планується відкрити 20—30 готелів (на 25—30 номерів) вартістю від 0,5 до 1 млн. дол.

Крим найближчим часом повинен збагатитися 30—40 новими готелями, що мають не менше трьох зірок. Хоча в Міністерстві туризму та курортів автономії вважають, що сьогодні головною проблемою є не розширення готельної та санаторно-оздоровчої бази, а збільшення курортного сезону. На жаль, багато кримських здравниць працюють не більше шести місяців на рік. Зауважимо, що 642 оздоровчо-туристичні заклади можуть прийняти одночасно 150 тисяч відпочиваючих. У даний час інвестиційних пропозицій із будівництва готелів і інших об’єктів турінфраструктури в Криму надходить предосить, в основному з країн близького зарубіжжя. Очевидно, черга інвесторів далекого зарубіжжя настане через два-три роки, тобто 2006—2007 рр., коли перспективи готельного бізнесу на півострові стануть більш відчутними. До речі, готель «Ялта» розпочав планову реконструкцію, розраховану на кілька років. Він залишиться тризірковим.

Коментар

Валерій Цибух,
голова Держадміністрації туризму України:

— Під час візиту Президента Л.Кучми до країн Південно-Східної Азії, у Борнео й Таїланд, місцеві бізнесмени виявили бажання інвестувати в нашу туристичну інфраструктуру, зокрема готельне господарство, чималі кошти. Україна, маючи унікальні туристичні й транспортні умови, може розраховувати на солідні капіталовкладення. За нашими даними, за останні 12 років у туризм було інвестовано більш як 700 млн. грн., причому більшу частину вклали в реконструкцію готелів «Прем’єр-Палас» у Києві та «Ореанда» в Криму. Крім того, було побудовано десятки невеликих приватних готелів і розважальних центрів. Тож сума інвестицій у сферу туризму значно більша, ніж ми припускали.

Недавно з приводу будівництва готелів у Києві відбулися переговори з міжнародною готельною тризірковою мережею Accor, що володіє такими брендами, як Sofitel & Novotel. Один із готелів на 300 номерів — недорогий, але добротний за європейськими мірками — має з’явитися по вул. Велика Васильківська, навпроти костьолу (вартість проживання в подібному в країнах Європи становить 10—11 євро на добу). Загалом же Accor планує за п’ять-шість років побудувати в Україні 10 готелів (наприклад, у Польщі ця мережа володіє 80 готелями). Плануємо просунути проекти спорудження дво- і тризіркових готелів у великих містах біля значимих громадських центрів — залізничних вокзалів, торгових центрів, стадіонів.

Щоб збільшити обсяги інвестування в готельне будівництво, потрібно створювати привабливі умови: надати «податкові канікули» компаніям, котрі вирішили вкладати гроші в готельний бізнес, а також скасувати чи зменшити ПДВ на ввезене з-за кордону обладнання (ліфти, оснащення для ресторанів, меблі). Необхідно скасувати (на час) податок на земельну ділянку, що дається під спорудження готелю.

Михайло Поживанов, заступник глави
Київміськадміністрації:

— На жаль, негативним моментом у нашій діяльності була відсутність контролю за тим, що споруджувалося на майданчиках, виділених будівельним компаніям у центрі міста під спорудження готелів. Із незрозумілих причин ці ділянки були забудовані офісними центрами чи елітним житлом. Інвестори пояснювали «це перевтілення» дуже просто: нам довелося змінити профіль об’єкта з огляду на дефіцит вільних коштів для спорудження запроектованих готелів і їхню високу окупність. Зараз ситуація кардинально зміниться. Замість того щоб надавати компаніям-забудовникам майданчики під якесь будівництво, Київрада пропонуватиме українським і закордонним девелоперам конкретні інвестиційні проекти (спорудження готелів, офісів, розважальних центрів чи житла). У цьому разі девелопер не зможе змінити його профіль, тобто замість запрограмованого готелю побудувати, приміром, дохідний бізнес-центр з окупністю до трьох років чи елітний будинок.

Наталя Шабан,
заступник начальника управління, начальник відділу туризму,
курортів і готельного господарства Закарпатської облдержадміністрації:

— Закарпаття — привабливий у туристичному відношенні регіон, оскільки він межує з чотирма державами (Румунією, Угорщиною, Словаччиною та Польщею). Зараз область має 225 об’єктів, на яких можна приймати й обслуговувати туристів, але частка готелів незначна — приблизно 60. Дві третини з них — це приватні підприємства. Вони комфортні, але камерні — 15—30 місць.

В області вже є готелі, котрі можуть запропонувати туристам європейський рівень сервісу, зокрема чотиризірковий готель «Стар» («Зірка») у Мукачевому, у реконструкцію якого було вкладено 300 тис. дол. А от великих і комфортабельних готелів у Закарпатті поки небагато.

Зате в горах будують сучасні пансіонати на 50—100 місць, котрі своїм місцем розташування і комфортом привертають увагу як українських, так і закордонних туристів.

Нині вкладати гроші в туристичну сферу Закарпаття вигідно. У регіоні діють закон про спеціальну інвестдіяльність і закон про вільну економічну зону «Закарпаття». Для інвесторів, які мають намір відкрити тут ресторани й готелі, буде цікавим перший. Якщо ж вони інвестують у туристичну сферу не менш як 250 тис. дол., отримують певні пільги щодо оподаткування та митного оформлення обладнання для ресторанів і готелів, ввезеного в Закарпаття з-за кордону — відповідно до закону звільняють від деяких податків протягом перших п’яти років роботи підприємства. Зараз у пільговому режимі інвестиційної діяльності в Закарпатті реалізують сім проектів, але тільки два з них — в готельно-ресторанному бізнесі. Цього, звісно, для нашого регіону недостатньо.

Усього за 2002 рік у реконструкцію та будівництво готелів приватні компанії вклали 12 млн. грн. До речі, неподалік Ужгорода недавно відкрито готельно-ресторанний комплекс «Камелот». Назва його говорить сама за себе: усе витримано в середньовічному стилі (схожих апартаментів немає). Я вважаю, що Закарпаттю потрібні готелі такого плану, що відбивали б багату історію нашого краю. Зауважу, що в будівництво невеликих готелів інвестують, як правило, місцеві компанії, а от у спорудження великих готельних об’єктів — із Києва та Донецька, а також закордонні фірми.

* * *

Мабуть, Київ має бути вдячний співачці Руслані. Адже завдяки їй у готельних довгобудів з’явився шанс зникнути з карти столиці.

Довідка ДТ:

У країні сертифіковано 650 підприємств, які надають послуги з розміщення туристів. З них п’ять зірок мають чотири готелі, чотири — 17, три — близько 50, дві — більш як 50, одну — 20.