Кінець спекуляцій: що буде з цінами на нові квартири

Хаос і кінець перекупників

Якщо коротко охарактеризувати нинішню ситуацію на ринку продажів новобудов, то там — просто хаос. Забудовники більше не можуть продавати ідею «купуй сьогодні, бо завтра буде дорожче». Але досі намагаються продати збудовані квадрати дорожче, ніж у січні минулого року. Покупці ж здебільшого ігнорують такі потуги.

У результаті попит на ринку новобудов — «як мокре горить». Воно й не дивно, адже якщо до війни 50% угод на ринку квартир у Києві були суто інвестиційними — люди вкладали свої кошти в нерухомість, то зараз таких угод практично не існує. Люди купують квартири не для того, щоби здавати їх в оренду або перепродавати, а здебільшого для власного проживання.

Зрозуміло, чому так. Бо в тривожні в економічному сенсі часи громадяни надають перевагу «рухомим активам», тобто грошам, причому переважно в іноземній валюті.

ВАС ЗАЦІКАВИТЬ

В Україні під час війни виявляється видають кредити на житло: НБУ показав, під які відсотки

Довідка

Тож в осяжному майбутньому більше не буде інвесторів (у якихось вагомих об’ємах), які раніше скуповували нерухомість у новобудовах цілими поверхами чи навіть під’їздами. Підуть у небуття й спекулятивні забавки девелоперів, які притримували найпривабливіші квартири для пов’язаних із ними кишенькових фірм або ж для «своїх» фізичних осіб, аби потім перепродати ці квадратні метри з надприбутком.

Безальтернативне знецінення

Ринок первинної нерухомості зустрів 2023-й у «напіврозібраному» стані. Сотні заморожених об’єктів і невиконання зобов’язань перед інвесторами з боку будівельних акул ринку, зокрема в Києві. Майже нульові продажі в більшості регіонів країни — це реалії сьогодення.

Зараз на ринку не діє, здавалося б, непорушний закон «що менше товару, то вища ціна». Вже починаючи з поточного року, забудовникам доводиться нівелювати штучно створені стрибки цін на нерухомість, яку вони намагаються реалізувати, — дисконтами, акціями та щедрими індивідуальними пропозиціями нечисленним покупцям. Інстинкт самозбереження бізнесу спрацьовує.

Валютна ціна на квадрати знижуватиметься. Щодо гривневої вартості — вона, безперечно, потроху зростатиме зі швидкістю девальвації національної грошової одиниці.

Швидкість практично безальтернативного (дуже хотілося б, аби поступового) знецінення гривні тепер не надто залежить від стану економіки країни, а радше від об’ємів і ритмічності надання зовнішнього фінансування від країн-партнерів.

Водночас собівартість будівництва в Україні й надалі швидко зростатиме, випереджаючи, приміром, аналогічні польські показники (зауважте, що за минулий рік собівартість будівництва в сусідній Польщі зросла на 13,5%).

Складніша логістика, енергетичні причини, шокуюча нестача кваліфікованої робочої сили, проблеми з фінансуванням і нечувані ціни на будматеріали — це далеко не повний перелік чинників, через які будувати в нас тепер дуже дорого.

Крім того, досі нікуди не подівся тіньовий податок на нерухомість (від 5 до 15% її вартості). Цей корупційний навар у військовий час хоч і зменшився, але не у відсотках, а лише в об’ємі. Відповідно, доходи забудовників швидко танутимуть.

ВАС ЗАЦІКАВИТЬ

Ринок нерухомості України, тенденції у січні: забудовники відстають від запитів покупців

Вторинний ринок нерухомості в Україні врятує лише перехід на розрахунки у гривнях із прив'язкою до національної валюти

Panic sales

Надалі на ринок нерухомості можуть чекати три сценарії розвитку. Перший із них — катастрофічний.

Чинники:

• надовго невизначена ситуація на сході країни;
• зменшення зовнішнього фінансування або його затримка;
• значна девальвація національної валюти;
• популізм нардепів у економічних питаннях, зокрема роздавання неіснуючих грошей без джерел покриття витрат.
• На ринку нерухомості присутні колишні інвестори, які накопичили у власності десятки й навіть сотні квартир і нежитлових приміщень. Усе нажите «непосильною працею» традиційно конвертувалося в елітні автівки, предмети розкоші, але насамперед у маєтки й квартири на вітчизняному та зарубіжному ринках нерухомості.

Ці інвестори постійно «тримають руку на пульсі», уважно моніторячи ситуацію. Й у разі критичних негативних сигналів вони цілком здатні влаштувати panic sales, дуже швидко обваливши вітчизняний ринок нерухомості.

Багато експертів радять сприймати таку загрозу як цілком реальну з огляду на те, що для певних співгромадян не є проблемою чи не миттєво вивести капітали з ринку нерухомості України в «теплі краї». Незважаючи на всі наявні нині обмеження.

ВАС ЗАЦІКАВИТЬ

Де в Україні суттєво зросла оренда квартир, і це не Київ

Замість зруйнованих війною домівок українці можуть отримати житло на 30 відсотків дешевше - експерти

Стагнація

Чинники цього сценарію:

• триває відтік категорій населення, які мають право виїжджати за кордон: жінок і дітей до 18 років, чоловіків за медичними показами, чоловіків віком понад 60 років, нелегальних утікачів;
• економіка розвивається теперішніми косметичними темпами, що з огляду на гігантський розмір минулорічного падіння означає депресію;
• збільшується фіскальне навантаження на підприємництво;
• низький рівень виробництва й доходів, високоприбутковий бізнес є радше винятком, ніж правилом.
• Хрестоматійним прикладом економічної стагнації у світі є мирне, але «загублене» десятиліття Японії (з 1990 до 2000 року). В цей період ВВП Японії зростав трохи більш як на 1% на рік.

Чи не основним стартером проблем у економіці цієї розвинутої країни став саме обвал на ринку нерухомості та фондовому ринку. До речі, економіка Японії ще й досі остаточно не відновилася.

Сегмент продажів на ринку нерухомості України зараз — це класична стагнація. Або купується відносно дешеве житло переважно вартістю не більш як 50 тис. дол., або квартири просто орендуються, щоб пережити складні часи.

ВАС ЗАЦІКАВИТЬ

У ДПСУ з'явився новий сервіс «Калькулятор податку на майно»

Оренда держмайна у 2022 році принесла бюджету трохи більше 0,5 млрд грн

Неймовірний оптимізм

Утім, не виключається й позитивний сценарій.

Третій варіант: поступове відновлення, що переходить у бурхливий розвиток і розквіт ринку нерухомості.

Серед чинників — не лише закінчення (щонайменше) гострої фази воєнних дій, а й такі події:

• партнери розпочинають програму відновлення української економіки;
• в країну заходять підкріплені серйозними коштами програми із західними технологіями, ресурсами, інноваційною інтелектуальною власністю;
• одночасно фінішує багаторічне переливання з пустого в порожнє на антикорупційному фронті;
• правоохоронні органи припиняють просто імітувати європейський стиль роботи та гру в «своїм — усе, ворогам — закон»;
• паростки євроінтеграції поширюються на різні сфери економіки;
• стрибкоподібно наростає хвиля повернення українських біженців;
• українці отримують гідні доходи, витрачають зароблене не лише на повсякденне прожиття, а й на довгострокові вартісні речі, зокрема й на нерухомість;
• нормалізується фінансовий ринок.
• Звісно, основним драйвером за позитивного розвитку подій слугуватимуть темпи інтеграції України до клубу цивілізованих європейських країн.

Але жодного стійкого відновлення за будь-яких, навіть найсприятливіших обставин не відбудеться, якщо ринок залишиться непрозорим, ціни — неадекватними, а проєкти та концепції забудови — маргінальними.

***

У довгостроковій перспективі якісна житлова нерухомість України, як і раніше, залишиться найпростішим, надійним, консервативним, безпрограшним і низькоризиковим активом — власним пенсійним суперфондом або просто місцем мешкання сім’ї.